当阳市恒基物业管理有限公司与丁从某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：当阳市恒基物业管理有限公司，住所地当阳市玉阳路123号。法定代表人：黄少华，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭昌军，男，汉族，系当阳市恒基物业管理有限公司员工，特别授权。被告（反诉原告）：丁从某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住当阳市。委托诉讼代理人：张广，湖北楚雄律师事务所律师，特别授权。

原告当阳市恒基物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即向原告支付物业管理费3937元；二、判令被告向原告支付滞纳金8800元；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年7月3日，被告与当阳市盛泰置业开发有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买当阳市盛泰华庭商品房。2011年8月1日当阳市盛泰置业开发有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，聘请原告为盛泰华庭小区提供前期物业管理服务。2012年1月30日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告向被告提供前期物业管理服务。被告未按时缴纳物业管理费，现被告尚欠33个月物业管理费3756元（欠款时间：2015年2月1日—2017年10月31日，滞纳天数为1000天，滞纳金按每天3‰计8800元）。被告丁从某辩称：1、丁从某与原告签订前期物业管理合同是属实的，但是合同是否有效应当由本案的原告提供相应的证据证明，根据物业管理条例第二十四条、第三十二条的规定，物业管理企业应当具有相应的管理资质，前期物业管理合同如果是通过选定的方式选定的，应当进行有关主管部门批准。2、物业管理费的金额应当根据合同约定据实计算，原告主张物业管理费根据司法解释的规定应当经过法定程序。必须先提交书面催缴通知，在催缴后在规定期限仍未交纳的，才能向法院主张。丁从某认为原告没有按照物业合同提供相应的物业服务，违约在先，因为丁从某住房内、外墙漏水，给被告造成损失。3、关于滞纳金，根据合同的约定，滞纳金属于违约金，但在合同履行过程中，原告存在严重的违约行为，原告主张的滞纳金没有法律依据。反诉请求，一、判令赔偿原告装修损失15000元。二、由反诉被告承担诉讼费用。事实理由：丁从某对所购买房屋进行装修，发现房屋多处地方漏水，反诉人丁从某立即向物业公司反映问题，反诉被告总是借故推诿，不愿意解决问题，房屋漏水造成原告装修房屋多处受损，损失金额约15000元。反诉被告当阳市恒基物业管理有限公司辩称，反诉请求没有道理，无法律根据，根据物业管理条例三十一条的规定，建设单位是房屋保修期的保修主体，应由建设单位维修，与物业管理合同关系不属于同一法律关系，业主应向房屋建设单位主张权利。本院经审理认定事实如下：2010年7月4日，丁从某与当阳市盛泰置业开发有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买当阳市盛泰华庭小区商品房，房屋建筑面积170.32平方米。2011年8月1日，当阳市盛泰置业开发有限公司与当阳市恒基物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，聘请当阳市恒基物业管理有限公司为盛泰华庭小区提供前期物业管理服务。2012年1月30日，当阳市恒基物业管理有限公司、丁从某签订《前期物业管理服务合同》，约定由当阳市恒基物业管理有限公司向丁从某提供前期物业管理服务，当阳市恒基物业管理有限公司有权依据该合同向丁从某收取物业管理服务费用，普通多层住宅按建筑面积0.55元/月·平方米的标准收取物业管理服务费。丁从某应于开发商通知交房之日起缴纳物业管理费用，丁从某向当阳市恒基物业管理有限公司一次性缴纳首次12个月物业管理服务费，以后丁从某按到期时间自觉按半年向当阳市恒基物业管理有限公司缴纳，可提前预缴。不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，当阳市恒基物业管理有限公司有权要求丁从某补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。丁从某自2015年2月1日至今未交纳物业管理费。
原告（反诉被告）当阳市恒基物业管理有限公司诉被告（反诉原告）丁从某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告当阳市恒基物业管理有限公司的委托诉讼代理人彭昌军，被告丁从某的委托诉讼代理人张广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：1、原、被告之间签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，原告履行了合同约定的管理服务义务，被告应当交纳物业管理费。现被告所欠原告物业管理费3937元的事实，有原、被告在庭审中的一致陈述为证，足以认定，被告应当履行交纳物业管理费的义务，原告的诉讼请求，本院予以支持。原告在计算滞纳金的方法上错误，且计算标准过高，本院予以更正，以日万分之五予以支持，物业管理费是半年一交，故应从2015年8月1日起按日万分之五以562.06元为基数计算2015年度上半年的滞纳金，下半年以此基数的二倍计算，依次类推，计算到起诉之日止。2、被告反诉原告赔偿因房屋漏水造成的损失，被告与开发商存在房屋买卖合同关系，因房屋质量问题，开发商应对被告进行赔偿，而原、被告之间是物业管理服务关系，物业单位不应承担房屋的质量责任，故被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、本诉被告丁从某于本判决生效之日起十日内给付本诉原告当阳市恒基物业管理有限公司物业管理服务费3937元及滞纳金（滞纳金从2015年8月1日起至2018年1月3日止按562.06元为基数开始按日万分之五计算，下半年则按2倍基数进行计算，依次类推）；二、驳回本诉原告当阳市恒基物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告丁从某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费118元，减半收取59元（本诉原告已预交），由本诉被告丁从某负担40元，本诉原告当阳市恒基物业管理有限公司负担19元。反诉案件受理费50元，减半收取25元（反诉原告已预交），由反诉原告丁从某自行负担。本判决为终审判决。

审判员　周　波

书记员：宋敏敏