张某与陈某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）陈某某。
委托代理人叶晓群，北京智舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张某，无固定职业。
委托代理人刘伟，河北高俊霞律师事务所律师。

上诉人陈某某因房屋租赁合同纠纷一案不服秦皇岛市山海关区人民法院（2013）山民初字第350号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年11月6日，张某作为乙方、陈某某作为甲方签订顺成商厦西二楼经营协议，协议约定甲方为乙方提供营业场地西二楼30号厅，收取经营管理费用每月30元／㎡，乙方销售的商品必须以品牌女装为限，其商品不得任意变更。乙方因经营品种变更无法配合甲方时，甲方可调整乙方经营场地及营业面积，在协议期间内，任何时间发生甲方不可抗力之原因（包括天灾、政治、战争、暴力等）令甲方及该商场不能继续经营，连续逾三个月者，本合同将自动取消，双方无须向对方做出任何补偿。自协议签订之日起乙方应交付甲方一千元作为一方商品及服务质量保证金，待协议结束后90天内归还应还部分。男甲方应为乙方的经营活动提供尽可能的良好环境，如因甲方原因导致合同不能继续履行，甲方需在合理时间内提前通知一方，并赔偿不能履行期间的相应损失，除本协议明确约定的终止条款外，任何单方面终止本协议即视为违约，违约方应向对方支付违约金5000元并赔偿因协议提前终止和受到的一切损失。签订合同之日将应交甲方的费用一次交清，逾期按10%收取滞纳金，不按本协议约定条款执行的视为违约，本协议自2012年10月21日起至2014年10月20日止。
2012年1月8日，张某向陈某某缴纳了信誉保证金1000元、质量保证金1000元；2012年11月6日，张某向陈某某缴纳了经营费用14520元、空调费2640元，以上共计19160元。
2013年1月19日，侯贺友以陈某某拖欠租金为由对商场断电，导致该商场停业。张某于2013年3月26日向山海关人民法院提起诉讼，要求陈某某赔偿各项损失及支付违约金5000元。案件审理过程中，张某放弃因违约造成的经营损失部分的诉讼请求。
原审法院认为，陈某某与张某均系完全行为能力人，双方于2012年11月6日签订的顺成商厦西二楼经营协议系双方真实意思之表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应履行合同约定的义务，合同签订后，张某向陈某某支付了经营费用、空调费用等相关费用，但陈某某向张某提供的经营场所没有照明及供暖，张某无法正常经常经营，陈某某已构成违约，故陈某某应向张某返还相应费用并支付违约金。陈某某辩称双方之间的经营协议不能履行的原告系不可抗力，因理据不足，不予采信。张某向本院申请放弃因违约造成的经营损失部分的诉讼请求，系其真实意思表示，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告陈某某于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告张某经营管理费用14520元、空调费2640元、信誉保证金1000元、质量保证金1000元，共计19160元；二、被告陈某某于本判决生效之日起十五日内一次性向原告张某支付违约金5000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费705元，由原告张某负担235元，由被告陈某某负担470元。

本院认为，陈某某主张其与张某签订的《顺城商厦西二楼经营协议》未能履行系第三人贺友公司、顺成商贸公司的行为造成的，需追加其为本案第三人，并由其承担责任。本院认为贺友公司、顺成商贸公司与陈某某之间的纠纷，当事人已向法院另行提起诉讼，并经两级法院审理，判决已发生法律效力，故本案不应中止审理，亦不应再追加贺友公司、顺成商贸公司为本案第三人参加诉讼。《顺城商厦西二楼经营协议》系陈某某与张某签订，根据合同相对性的原则，合同项下的权利义务只对合同当事人产生约束力，无论是陈某某本人还是第三人的原因造成陈某某违约，陈某某均需向张某承担违约责任。故上诉人主张被上诉人应向贺友公司、顺成商贸主张侵权责任没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上诉人主张其在合同履行过程中无过错，系第三人造成的，属于不可抗力。本院认为，上诉人混淆了第三人侵权（违约）与不可抗力的概念，上诉人与顺成商贸公司、贺友公司签订合同时可以预见到该合同不能履行必然导致上诉人转租行为不能履行，而不是上诉人主张的不能预见，故上诉人的违约基于不可抗力的主张不能成立，上诉人不能免责。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费705元由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　刘子明 审判员　　李德权 审判员　　邹德林

书记员：孙秀丽