张某诉全江元、张某某房屋租赁合同纠纷民事判决书

张某
韩庆阔（湖北普济律师事务所）
袁青青（湖北普济律师事务所）
全江元
张某某
共同的
李林胜一般授权代理

原告张某。
委托代理人韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人袁青青，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
被告全江元。
被告张某某。
两
被告共同的
委托代理人李林胜。一般授权代理。
原告张某与被告全江元、张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月22日受理后，依法由审判员黎琼独任审判，于2013年12月25日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，各方当事人申请庭外和解，和解期限150天，自2013年12月25日至2014年5月25日止，未能达成庭外和解协议。原告张某及其委托代理人袁青青，被告全江元与被告张某某及两被告的共同委托代理人李林胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某为支持其诉讼主张，当庭向本院出示如下证据:
证据1、原告身份证复印件。证明原告的主体资格身份信息。
证据2、2011年9月2日签订的《房屋租赁合同》（原件经质证退回，留存复印件）。证明原、被告双方订立书面房屋租赁合同，依法建立租赁关系的事实。
证据3、房产证（复印件）。证明原告是依法将房产出租给被告有偿使用的事实。
证据4、律师函。证明原告方曾多次向对方催收所欠租金的事实。
被告全江元、张某某共同答辩称，1、原告方提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除合同的主张依法不能成立。2、原告主张被告应支付租金86100元的理由不能成立。原告主张所欠租金86100元实际上是每年递增部分的租金，因原告提供的房屋存在严重瑕疵，大面积漏水，多间房屋无法正常使用，造成被告巨大经济损失，而且原告拒不履行维修义务，双方口头协商以递增部分电费租金抵扣因此给被告造成的损失，原告也依约实际收取了被告如期交纳的每年42万元租金，被告并不存在拖欠原告租金的行为，原告无权要求被告支付递增部分的租金。3、原告主张被告赔偿损失100000元，并确认涉诉房屋内的装潢属原告所有，既无事实依据，也无法律依据。4、原告主张按银行同期贷款利率的4倍支付所欠租金的违约金10939.04元的理由不能成立。因被告不存在违约行为，因此不应支付违约金。综上，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，理应受到法律保护，原告请求解除合同既无约定解除事由，也无法定解除事由，被告没有违约行为，不存在赔偿答辩人任何损失，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告方的合法权益。
被告全江元、张某某为支持其抗辩主张，当庭向本院出示如下证据1组，即6张相关转账凭证。证明被告向原告支付租金的情况。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。其一、涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同的主体、内容等均不违反法律规定，《房屋租赁合同》合法有效。合同签订后，原告张某履行了交付租赁房屋的主要义务，二被告仅向原告张某支付了部分房屋租金。其二、二被告未按合同的约定支付租金，是违约行为，二被告应当足额按照合同约定履行支付租金的义务。二被告在答辩中反驳称原告主张所欠租金86100元实际上是每年递增部分的租金，因原告提供的房屋存在严重瑕疵，大面积漏水，多间房屋无法正常使用，造成被告巨大经济损失，而且原告拒不履行维修义务，双方口头协商以递增部分电费租金抵扣因此给被告造成的损失，原告也依约实际收取了被告如期交纳的每年42万元租金，被告并不存在拖欠原告租金的行为，原告无权要求被告支付递增部分的租金。但二被告未提供任何证据，无法证明该事实的存在，对二被告的上述相关抗辩意见，本院难以采信。故二被告应向原告张某支付合同约定的递增部分的相关房屋租金。其中:⑴2012年9月22日至2013年9月21日为租赁的第2年，二被告应向原告支付租金为462000元，具体计算公式为:420000＋420000×10%＝462000元，二被告实际支付租金为420000元，故下欠租金为462000元-420000元＝42000元。⑵2013年9月22日至2014年9月21日为租赁的第3年，二被告应向原告支付租金为508200元，具体计算公式为:462000＋462000×10%＝508200元，半年租金应为508200÷2＝254100元，二被告实际支付租金为210000元，故下欠租金为254100元-210000元＝44100元。上述二被告共应向原告张某支付合同约定的递增部分的房屋租金共计86100元，即42000元＋44100元＝86100元。其三、被告的违约行为符合双方约定解除的条件。《房屋租赁合同》第三款第2项约定“如被告方拖欠租金达1个月的，原告可以解除合同”，截至原告起诉之日，被告2012年9月22日至2013年10月22日拖欠的房屋租金均已超过一个月，满足双方约定的合同解除条件，故原告张某要求解除双方的房屋租赁合同关系，于法有据，本院依法予以支持。其四、二被告应承担涉案相关违约民事责任。依据涉案《房屋租赁合同》第四条第1款第4项之约定，即“若因乙方（二被告）原因导致合同无法履行的，乙方装潢归甲方所有，同时赔偿100000元损失”，由于二被告迟延支付租金的行为导致租赁合同解除，无法继续履行，原告请求二被告租赁房屋内的相关装潢归原告所有，本院予以支持；原告请求按银行同期贷款利率的4倍支付所欠租金的违约金10939.04元，系二被告因其违约行为应向原告支付的损失赔偿，未超过双方约定的每天千分之五的标准，符合法律规定，本院予以支持；原告请求依据合同约定由二被告赔偿100000元损失，因过分高于原告因被告的违约行为所造成的损失，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条  、第一百零七条  、第一百零八条  、第一百一十四条  ，第二百一十二条  、第二百二十六条  、第二百二十七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条  、第二十九条  之规定，判决如下:
一、解除原告张某与被告全江元、张某某的涉案房屋租赁合同关系。
二、被告全江元、张某某于判决生效之日起十日内一次性向原告张某偿付房屋租金86100元。
三、被告全江元、张某某于判决生效之日起十日内一次性向原告张某支付拖延租金的违约金10939.04元。
四、被告全江元、张某某租赁涉案房屋的装潢归原告张某所有。
五、驳回原告张某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
本案受理费4241元，减半收取2120.50元，由被告全江元、张某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。其一、涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同的主体、内容等均不违反法律规定，《房屋租赁合同》合法有效。合同签订后，原告张某履行了交付租赁房屋的主要义务，二被告仅向原告张某支付了部分房屋租金。其二、二被告未按合同的约定支付租金，是违约行为，二被告应当足额按照合同约定履行支付租金的义务。二被告在答辩中反驳称原告主张所欠租金86100元实际上是每年递增部分的租金，因原告提供的房屋存在严重瑕疵，大面积漏水，多间房屋无法正常使用，造成被告巨大经济损失，而且原告拒不履行维修义务，双方口头协商以递增部分电费租金抵扣因此给被告造成的损失，原告也依约实际收取了被告如期交纳的每年42万元租金，被告并不存在拖欠原告租金的行为，原告无权要求被告支付递增部分的租金。但二被告未提供任何证据，无法证明该事实的存在，对二被告的上述相关抗辩意见，本院难以采信。故二被告应向原告张某支付合同约定的递增部分的相关房屋租金。其中:⑴2012年9月22日至2013年9月21日为租赁的第2年，二被告应向原告支付租金为462000元，具体计算公式为:420000＋420000×10%＝462000元，二被告实际支付租金为420000元，故下欠租金为462000元-420000元＝42000元。⑵2013年9月22日至2014年9月21日为租赁的第3年，二被告应向原告支付租金为508200元，具体计算公式为:462000＋462000×10%＝508200元，半年租金应为508200÷2＝254100元，二被告实际支付租金为210000元，故下欠租金为254100元-210000元＝44100元。上述二被告共应向原告张某支付合同约定的递增部分的房屋租金共计86100元，即42000元＋44100元＝86100元。其三、被告的违约行为符合双方约定解除的条件。《房屋租赁合同》第三款第2项约定“如被告方拖欠租金达1个月的，原告可以解除合同”，截至原告起诉之日，被告2012年9月22日至2013年10月22日拖欠的房屋租金均已超过一个月，满足双方约定的合同解除条件，故原告张某要求解除双方的房屋租赁合同关系，于法有据，本院依法予以支持。其四、二被告应承担涉案相关违约民事责任。依据涉案《房屋租赁合同》第四条第1款第4项之约定，即“若因乙方（二被告）原因导致合同无法履行的，乙方装潢归甲方所有，同时赔偿100000元损失”，由于二被告迟延支付租金的行为导致租赁合同解除，无法继续履行，原告请求二被告租赁房屋内的相关装潢归原告所有，本院予以支持；原告请求按银行同期贷款利率的4倍支付所欠租金的违约金10939.04元，系二被告因其违约行为应向原告支付的损失赔偿，未超过双方约定的每天千分之五的标准，符合法律规定，本院予以支持；原告请求依据合同约定由二被告赔偿100000元损失，因过分高于原告因被告的违约行为所造成的损失，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条  、第一百零七条  、第一百零八条  、第一百一十四条  ，第二百一十二条  、第二百二十六条  、第二百二十七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条  、第二十九条  之规定，判决如下:

一、解除原告张某与被告全江元、张某某的涉案房屋租赁合同关系。
二、被告全江元、张某某于判决生效之日起十日内一次性向原告张某偿付房屋租金86100元。
三、被告全江元、张某某于判决生效之日起十日内一次性向原告张某支付拖延租金的违约金10939.04元。
四、被告全江元、张某某租赁涉案房屋的装潢归原告张某所有。
五、驳回原告张某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
本案受理费4241元，减半收取2120.50元，由被告全江元、张某某负担。

审判长：黎琼

书记员：杨德蓉