张某诉齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

张某
马玉芬
齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司
李丽明（黑龙江四方律师事务所）
潘颖
中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行
姚东齐

原告张某。
委托代理人马玉芬（张某母亲）。
被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司。
法定代表人彭云燕，该公司经理
委托代理人李丽明，黑龙江四方律师事务所律师。
委托代理人潘颖，该公司员工。
第三人中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行。
负责人张伟，该支行行长。
委托代理人姚东齐，该支行职员。
原告张某与被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司（以下简称华嘉公司）、第三人中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行（以下简称工行龙沙支行）房屋买卖合同纠纷一案，2015年6月25日本院作出〔2015〕龙民初字第145号民事判决，判决驳回原告张某的诉讼请求。
原告张某不服上诉至齐齐哈尔市中级人民法院。
2015年10月12日齐齐哈尔市中级人民法院作出〔2015〕齐民二终字第351号民事裁定，裁定:一、撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院〔2015〕龙民初字第145号民事判决；二、发加齐齐哈尔市龙沙区人民法院重审。
该案重审后依法由审判员赵丹阳担任审判长与审判员杨永龙、人民陪审员陈研组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告张某及其委托代理人马玉芬，被告华嘉公司委托代理人李丽明、潘颖到庭参加诉讼，第三人工行龙沙支行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告张某诉称，原、被告于2013年7月30日签订一份《商品房买卖合同》，被告承诺样品房同原告所买的住宅楼是一样的，于是原告就购买了中汇城公园天下8号楼2单元103室房屋。
入户时原告发现房屋结构布局有所改变，原来是窗户的位置变成了门，这种行为严重侵犯了原告的合法权益，原告多次找被告协商未果，故诉至法院，要求一、解除《商品房买卖合同》；二、退还购房款447，066.00元；三、支付2013年10月至今已支付房款的4.675%银行贷款利息；四、要求被告返还物业管理费1，187.40元、垃圾处理费197.80元、卫生费24.00元、维修基金3，958.00元以上费用共计5，367.30元；五、支付违约金44，706.60元；六、解除与银行的代款合同。
被告华嘉公司辩称，答辩人从未承诺过样品房同原告所购买的住宅楼是一样的，且在《商品房买卖合同》附件四“补充协议”第十一条规定:双方明白及同意有关甲方商品房的销售广告、宣传资料、房地产模型、样板房等均不是要约，不构成合同的任何组成部分，亦非交楼标准。
双方最终权利义务以合同为准，不是以所谓的“承诺”为准。
窗变门的位置为房屋赠送面积不属于合同约定的内容。
消防门是依照消防要求安装的，不但不影响房屋的使用反而能保证业主的人身安全，不存在安全隐患。
原、被告间的《商品房买卖合同》已经履行完毕，原告要求解除合同的请求不应得到支持。
原告要求退房的真正原因是房地产市场走低，价格下滑，被答辩人意见欲转嫁凤险。
法院应驳回原告的诉讼请求。
第三人工行龙沙支行辩称，我行已按借款合同约定如期发放贷款，借款人有还本付息等义务，现出现产权纠纷，无论原、被告哪方胜诉，均需要按照借款合同约定还本付息。
如贷款需要提前结清，我行根据相关法律文书可办理提前还款，但我行应为第一受偿人。
原告张某向法庭出示的证据如下:
1、商品房买卖合同复印件、借款合同复印件，证明被告未经买受人同意更改房屋结构。
被告对该组证据真实性、合法性无异议，对关联性和证明的目的有异议，商品房赠送面积不在商品房买卖合同之内，借款合同与本案无关。
2、照片，证明原告所看样板间与交付的房屋结构不一样。
被告对该组证明的真实性、合法性均无异议，对证明目的和关联性有异议，因房屋赠送面积不在合同范围之内。
3、物业费收据，证实进户时交纳物业费1，409.30元。
被告对该证据无异议。
4、住宅专项维修基金票据，证实原告交纳进户维修基金3，958.00元。
被告对该证据无异议。
5、个人贷款凭证，证实原告贷款220，000.00元。
被告对该证据无异议。
6、房屋登记费票据，证实原告花费抵押登记费用80.00元。
被告对该证据无异议。
7、工商银行收费凭证，证明原告办理银行还贷卡费用15.00元。
被告对该证据无异议。
8、抵押登记工本费收据，证明产权处办理抵押登记产生工本费200.00元。
被告对该证据有异议。
9、工商银行贷款凭证，证明贷款发放日为2013年9月2日，还款方式为等额度，贷款金额为220，000.00元，贷款到期日为2033年9月2日共240期。
被告对该证据无异议。
10、借记卡账户历史明细，证实原告每月还贷款1，445.00元。
被告对该证据无异议。
11、工商银行凭证，证明截止2016年4月2日原告贷款余额还差201，774.12元。
被告质证认为该证据证实的数额与原告的主张有出入。
12、签约付款单，证明原告付首付款227，066.00元。
被告对该证据的真实性没有异议，但与本案无关联性。
13、房屋贷款还款明细，证实截止2016年5月，原告已经还银行贷款利息26，372.69元。
被告对该证据的真实性无异议。
14、紫金华府宣传图册，证实户型图上侧阳台窗户标注的位置现在是防火门，阳台下面虚线的位置实际中也没有窗户。
被告对该证据的真实性没有异议，图中上方虚线位置现在确实是防火门，但是阳台属赠送面积。
被告华嘉公司向法庭出示的证据如下:
1、《商品房买卖合同》及附件，证实原、被告双方存在房屋买卖关系，双方权利义务依据合同确认。
合同及附件中没有原告主张的门的位置应当是窗户的约定。
附件4相关条款排除模型等部分，原告以此为依据主张权力不能支持。
原告对该组证据没有异议，但是《住房商品房销售管理条例》第31条、168条、169条作出相关规定，出卖人交付的村的物应当与样品质量相同，符合同类标的物通常标准。
2、房屋验收单、前期物业管理协议，证明原告已收房无任何异议，原告诉讼目的不合法。
合同主要内容履行完毕，不存在解除的情形。
原告对该组证据的真实性没有异议，但是验收员让我们签字时说是检验窗户、屋内设施是否完好，与房屋结构没有关系。
3、紫金华府项目一期入伙有关事宜的预通知，国内挂号信函收据，证实由于市政本套工程导致交房时间顺延至2014年11月16日，顺延通知已经告知原告。
原告质证认为通知已经收到，但挂号信收据签名非本人所写。
第三人工行龙沙支行未对原、被告上述证据进行质证，亦未向法庭提交证据。
本院认为，该案争议房屋的销售方式为预售，预售宣传时宣传单、样品间、沙盘所标示的房屋户型结构及拓展面积具体明确，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，是购房人是否决定承诺购房的重要条件，故本案所涉及的预售宣传应认定为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，如违反应当承担违约责任。
现被告将宣传时原属于窗户的位置变更为防火门，属于房屋结构的重大改变，虽然被告认为变更为防火门的位置在拓展面积内，但该拓展面积应视为买卖合同的一部分，这种改变已经破坏了买房者对于房屋安全及居住安逸性的信任，足以影响买房者的购房心理。
同时被告的行为违反了房屋买卖合同第十条的约定，构成了合同解除要件，原告要求解除房屋买卖合同、退还购房款的请求应予支持。
同时应按人民银行公布的同期银行活期存款利率自首付款缴纳之日起支付首付款的利息。
另原告张某系按揭贷款购买的争议房屋，在被告退还购房款前，其向第三人工行龙沙支行支付的利息损失应由被告承担。
同时原告缴纳的维修基金及向物业缴纳的物业费管理费、卫生费、垃圾处理费亦应由被告承担。
根据相关法律规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，担保权人作为有独立请求权的第三人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。
故原告张某要求解除借款合同并支付因解除借款合同造成的违约责任损失的请求不在本案审理范围内，该请求本院不予支持。
其他诉讼请求缺少事实与法律依据，应予以驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条  、一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条  、第二十五条  之规定，判决如下:
一、解除原告刘张某与被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同。
二、被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司返还原告张某购房款447，066.00元。
三、被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司支付原告张某首付款227，066.00元按人民银行公布的同期银行活期存款利率自2013年10月1日起的利息2，125.91元（截止2016年5月2日，此后利息顺延至判决发生法律效力时止）。
四、被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司赔偿原告张某向第三人中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行所支付的按揭贷款220,000.00元的利息26，372.69元（截止2016年5月2日，此后利息损失顺延至220,000.00元按揭贷款返还之日）。
五、被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司赔偿原告张某卫生费、装修垃圾清运费、物业费损失1，409.30元，房屋维修基金损失3，958.00元，以上费用共计5，367.30元。
六、驳回原告张某的其他诉讼请求。
案件受理费11，331.00元,由被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司承担8，514.00元，原告刘英承担2，817.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，该案争议房屋的销售方式为预售，预售宣传时宣传单、样品间、沙盘所标示的房屋户型结构及拓展面积具体明确，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，是购房人是否决定承诺购房的重要条件，故本案所涉及的预售宣传应认定为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，如违反应当承担违约责任。
现被告将宣传时原属于窗户的位置变更为防火门，属于房屋结构的重大改变，虽然被告认为变更为防火门的位置在拓展面积内，但该拓展面积应视为买卖合同的一部分，这种改变已经破坏了买房者对于房屋安全及居住安逸性的信任，足以影响买房者的购房心理。
同时被告的行为违反了房屋买卖合同第十条的约定，构成了合同解除要件，原告要求解除房屋买卖合同、退还购房款的请求应予支持。
同时应按人民银行公布的同期银行活期存款利率自首付款缴纳之日起支付首付款的利息。
另原告张某系按揭贷款购买的争议房屋，在被告退还购房款前，其向第三人工行龙沙支行支付的利息损失应由被告承担。
同时原告缴纳的维修基金及向物业缴纳的物业费管理费、卫生费、垃圾处理费亦应由被告承担。
根据相关法律规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，担保权人作为有独立请求权的第三人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。
故原告张某要求解除借款合同并支付因解除借款合同造成的违约责任损失的请求不在本案审理范围内，该请求本院不予支持。
其他诉讼请求缺少事实与法律依据，应予以驳回。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条  、一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条  、第二十五条  之规定，判决如下:
一、解除原告刘张某与被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同。
二、被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司返还原告张某购房款447，066.00元。
三、被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司支付原告张某首付款227，066.00元按人民银行公布的同期银行活期存款利率自2013年10月1日起的利息2，125.91元（截止2016年5月2日，此后利息顺延至判决发生法律效力时止）。
四、被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司赔偿原告张某向第三人中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行所支付的按揭贷款220,000.00元的利息26，372.69元（截止2016年5月2日，此后利息损失顺延至220,000.00元按揭贷款返还之日）。
五、被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司赔偿原告张某卫生费、装修垃圾清运费、物业费损失1，409.30元，房屋维修基金损失3，958.00元，以上费用共计5，367.30元。
六、驳回原告张某的其他诉讼请求。
案件受理费11，331.00元,由被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司承担8，514.00元，原告刘英承担2，817.00元。

审判长：赵丹阳
审判员：杨永龙
审判员：陈研

书记员：范星璐