张某某与绿地地产集团牡丹江爱民置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

张某某
绿地地产集团牡丹江爱民置业有限公司
王秋菊（黑龙江国大律师事务所）

（2015）爱民初字第288号
原告张某某，男，1953年7月出生，汉族。
被告绿地地产集团牡丹江爱民置业有限公司。
法定代表人樊华，该公司董事长。
委托代理人王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。
原告张某某与被告绿地地产集团牡丹江爱民置业有限公司（以下简称绿地地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月8日、9月24日公开开庭进行了审理，原告张某某、被告绿地地产的委托代理人王秋菊到庭参加诉讼。
因案情疑难、复杂，双方当事人争议较大，本案经本院院长批准延长审限三个月。
本案现已审理终结。
原告张某某诉称:2013年2月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将房屋卖给原告，原告支付购房款345289元；被告于2014年8月30日前交付房屋。
原告已按合同约定一次性支付全部购房款，但被告未按约定交付房屋。
被告虽于2015年2月10日通知原告交房，但该房屋存在质量问题，水、煤气都没有通，电是临时电。
楼房前后还是烂土堆，路也没有修。
合同约定门窗是三层玻璃，而实际是两层玻璃，该房屋不具备交付使用条件。
为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，要求解除原、被告签订的商品房买卖合同；被告退还购房款345289元及利息24170.23元、并承担违约金10358.67元，诉讼费由被告承担。
被告绿地地产辩称:根据相关法律规定，建设单位在收到建设工程竣工验收申请后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程验收合格后方可交付使用。
被告已组织相关单位进行了验收，并一致确认符合交付条件，被告并不存在违约的情形。
原告要求解除商品房买卖合同，既不符合约定的条款，也不符合法定解除条件，故不存在返还房款及利息的情形。
综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本案的争议焦点:一、原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议条款是否合法有效；二、原告要求解除商品房买卖合同是否有事实和法律依据；三、原告的诉讼请求是否合理、合法。
审理中，原告为支持其主张向法庭举证、被告质证、本院认证如下:
证据一、“关于房屋业主张某某来我单位询问楼是否竣工验收和备案的答复”复印件一份（与原件核对无异），证明涉案房屋没有组织竣工验收、未取得竣工验收备案手续，不具备交付使用条件。
被告对形式要件没有异议，但该证据没有出具人签字；对证明的问题有异议，工程质量监督站是行政机关，其对建设单位实施行政管理。
只要建设单位组织了勘查、设计、施工、监理等单位共同验收，就可以认定工程竣工验收合格，达到了购房者约定的交付条件，竣工验收备案，只是履行备案手续。
只要商品房符合合同约定的交付条件，即使没有取得竣工验收备案表，也符合商品房买卖合同中商品房交付条件。
本院认为，该证据与原告举示的证据六相结合，能够证明截止到2015年5月5日牡丹江市工程质量监督站没有接到绿地地产集团牡丹江爱民置业有限公司对楼竣工验收申请，该工程至今没有办理工程质量竣工验收备案手续的事实，本院予以确认
证据二、金某、郁某出具证人证言各一份，证明涉案工程房屋质量差，地面高低不平，棚面不平，2015年3月30日前房屋水、燃气都没有通，电是临时电。
被告有异议，该证据不符合证据规则的规定，证人应出庭作证，因该证人未出庭接受质询，被告不予质证。
本院认为，因证人未出庭接受质询，不符合民事诉讼法关于证人出庭作证的有关规定，本院不予确认。
证据三、商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明复印件各一份（均与原件核对无异），证明原、被告签订了正式的商品房买卖合同，合同约定是三层玻璃塑钢窗，而实际上是两层玻璃，不符合合同约定。
合同约定出卖人逾期交房超过180天，买受人有权要求解除合同，被告虽通知原告交房，但该房屋不符合交付使用条件，原告没有收房。
按约定被告交房应该做到六通，但该房屋楼前楼后的土方都没有收拾完整。
被告对形式要件没有异议，对原、被告签订商品房买卖合同，以及原告交付购房款的事实没有异议，但该证据证明不了被告有违约行为。
本院认为，该证据能够证明2013年2月28日原、被告签订商品房买卖合同，该合同于当日在牡丹江市房产管理局登记备案的事实，本院予以确认。
证据四、单位往来资金结算票据复印件三张（与原件核对无异）、中国银行转账凭证复印件三张（与原件核对无异），证明原告交付给被告全部购房款345289元。
被告没有异议，本院予以确认。
证据五、光盘一张（2015年3月14日原告与被告客户经理刘某的对话；2015年4月21日原告与被告客户中心姓单的工作人员对话；以及牡丹江市社会方圆节目一段录制内容），证明因原告购买的房屋不具备交付条件，原告于2015年3月12日左右找到被告要求退房，被告告知原告提交退房申请，原告于2015年3月20日向被告提交退房申请。
被告有异议，该谈话录音中谈话人是否是被告工作人员无法核对；该谈话录音属于证人证言的范畴，因两位证人未出庭，不能作为认定事实的依据，该录音亦不能证明原告曾向被告提交退房申请的事实。
新闻媒体报道是传来证据，在没有其他证据佐证的情况下，其所陈述的内容不能作为认定事实的依据，
本院认为，两份谈话录音内容相互结合，可以证明原告与被告工作人员就退房事宜进行商谈的事实，被告虽提出异议，但没有相反证据证实，对该证据本院予以确认；“社会方圆”节目录音能够证明新闻媒体对某小区进行了新闻报道的事实，本院予以确认。
证据六、牡丹江市工程质量监督站出具的证明一份（本院依原告申请调取），证明商品房竣工验收需经工程质量监督站验收备案，但涉案房屋没有经过竣工验收备案，因此不具备交付使用条件。
被告对形式要件无异议，对证明的问题有异议。
竣工验收备案是行政管理机关对建设单位实施的行政管理行为，与开发商和购房者之间的购房行为无关。
原、被告在商品房买卖合同中约定的交付条件是经验收合格，并没有要求经过备案验收合格，涉案房屋经建设单位组织设计、监理等单位进行了验收，符合商品房交付条件。
所以没有办理备案不影响商品房交付，而且工程质量监督站只是备案机关，也不是评定商品房屋质量是否达标的部门。
本院对该组证据的认证意见与证据一相一致，不再赘述。
审理中，被告为支持其主张向法庭举证、原告质证、本院认证如下:
证据一、工程竣工验收报告复印件一份（与原件核对无异），证明原告购买的某小区房屋，被告已经组织了竣工验收，并且验收合格，该房屋符合原、被告签订的商品房买卖合同的交付条件。
原告有异议，被告提供的竣工验收报告是被告内部验收材料，并非有关部门的正式验收材料。
工程完工后，施工方向建设单位申请竣工验收，工程验收后到质监部门申请备案，备案后才具备交付条件，涉案房屋不符合交房的标准和要求。
本院认为，该证据能够证明被告组织勘察、设计、施工、监理单位对涉案房屋进行竣工验收的事实，本院予以确认。
证据二、商品房买卖合同复印件一份，证明涉案商品房屋经验收合格后即符合商品房交付条件，被告已履行交付义务，根据该合同第九条第二款，合同补充协议第二十五条约定，出卖人不能在本合同规定的期限内交房，买受人同意给予出卖人90日的宽展期，准许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并且不视为出卖人逾期交房，因被告并不存在逾期交房超过180天的情形，不符合解除条件。
根据补充协议第十六条约定，原告逾期主张权利，已经丧失了合同解除权，根据补充协议第二十六条约定，由于冬季不能施工，小区景观、道路、围墙未能完善施工，卖方不构成违约。
原告有异议，原告没有丧失解除权，原告在2015年3月22日左右交给被告姓单的工作人员退房申请，过了一周仍没有给原告答复，原告再去找，被告告知原告走法律程序，原告没有放弃解除合同的权利。
附件四补充协议不合理，属于霸王条款，在约定交房日期前后原告均到现场进行查看，房前屋后土堆等没有进行整理。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同中第九条约定:逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。
结合庭审中原告陈述2015年2月27日是被告逾期交房180日期满之日，2015年2月10日被告通知原告交付房屋，但原告未予接收该房屋，本院对此予以确认。
证据三、商品房预售许可证复印件一份（与原件核对无异），证明被告于2013年1月22日取得涉案房屋商品房预售许可证。
原告没有异议，本院予以确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
2013年2月28日，原告张某某与被告绿地地产签订商品房买卖合同，主要内容为:第一条项目建设依据，出卖人以挂牌方式取得位于地块的土地使用权。
该地块土地面积为44609平方米，规划用途为住宅，土地使用权年限自2012年9月15日至2082年9月14日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房。
第二条商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为牡丹江市房地产管理局。
第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的房屋。
该商品房建筑面积共101.72平方米，其中，套内建筑面积92.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.84平方米。
第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按第1种方式计算该商品房房价款，1:按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3394.505元，总金额345289元。
第八条交付期限，出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格。
第九条出卖人逾期交房违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1.（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。
合同补充协议（商品房买卖合同附件四）第16条约定，买方根据本合同第九条行使单方面解除合同的，应当在卖方逾期交房180日起30日内书面形式提出，否则视为买方放弃该项权利。
第25条约定，出卖人不能在本合同规定的期限内交房，买受人同意给予出卖人90日宽展期，准许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并且不视为出卖人逾期交房。
合同签订后，原告向被告交付了全部购房款345289元。
2015年1月30日，涉案工程经勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格。
庭审中原告称2015年2月27日为被告逾期交房180日期满之日，2015年2月10日被告通知原告交付房屋，但原告未予接收该房屋。
根据牡丹江市工程质量监督站出具的证明:“我站截止到2015年5月5日没有接到楼竣工验收申请，我站没有参加该工程竣工验收监督，该工程至今没有办理工程质量竣工验收备案手续。
”原告称因涉案房屋存在质量问题，原告于2015年3月20日左右向被告提交退房申请。
被告称没有收到原告的退房申请。
因原告主张诉争房屋存在质量问题，经本院依法释明，原告不申请对涉案房屋主体结构是否合格，以及是否符合正常居住使用条件进行司法鉴定。
本院认为:关于本案案由问题，原、被告签订的商品房买卖合同中约定买受人购买的商品房为预售商品房。
原、被告在该商品房买卖合同履行过程中产生了纠纷，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。
关于原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议条款的效力问题。
2013年2月28日原、被告签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效。
关于补充协议的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十条  规定:格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
因补充协议属于格式条款，该协议中第十六条、第二十五条明显具有免除被告责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该条款无效。
关于原、被告签订的商品房买卖合同是否应予解除的问题。
根据双方签订商品房买卖合同约定，被告逾期交付房屋超过180日后，买受人有权解除合同。
庭审中原告自认被告逾期交付房屋的时间未超过180日，因此不符合合同约定的解除条件。
另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条  规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”因原告没有举示证据证明涉案房屋存在法定解除合同的情形，经本院依法释明，原告亦不申请对涉案房屋主体结构是否合格，是否符合正常居住使用条件进行司法鉴定。
故原告要求解除合同于法无据。
庭审中原告称涉案房屋至今尚未取得竣工验收备案手续，不具备交付使用条件。
《建设工程质量管理条例》第十六条  规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件:（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
”鉴于被告已组织设计、施工、工程监理等有关单位对涉案工程进行竣工验收，并出具验收合格报告，根据上述规定，可认定涉案房屋具备交付使用条件，故原告主张的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原告要求解除商品房买卖合同不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。
对于原告要求被告退还购房款345289元及利息24170.23元，并承担违约金10358.67元的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第四十条  、第四十四条  、第九十四条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条  、第十三条  ，《建设工程质量管理条例》第十六条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第六十五条  第一款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  之规定，判决如下:
驳回原告张某某的诉讼请求。
案件受理费6997元，由原告张某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本案的争议焦点:一、原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议条款是否合法有效；二、原告要求解除商品房买卖合同是否有事实和法律依据；三、原告的诉讼请求是否合理、合法。
审理中，原告为支持其主张向法庭举证、被告质证、本院认证如下:
证据一、“关于房屋业主张某某来我单位询问楼是否竣工验收和备案的答复”复印件一份（与原件核对无异），证明涉案房屋没有组织竣工验收、未取得竣工验收备案手续，不具备交付使用条件。
被告对形式要件没有异议，但该证据没有出具人签字；对证明的问题有异议，工程质量监督站是行政机关，其对建设单位实施行政管理。
只要建设单位组织了勘查、设计、施工、监理等单位共同验收，就可以认定工程竣工验收合格，达到了购房者约定的交付条件，竣工验收备案，只是履行备案手续。
只要商品房符合合同约定的交付条件，即使没有取得竣工验收备案表，也符合商品房买卖合同中商品房交付条件。
本院认为，该证据与原告举示的证据六相结合，能够证明截止到2015年5月5日牡丹江市工程质量监督站没有接到绿地地产集团牡丹江爱民置业有限公司对楼竣工验收申请，该工程至今没有办理工程质量竣工验收备案手续的事实，本院予以确认
证据二、金某、郁某出具证人证言各一份，证明涉案工程房屋质量差，地面高低不平，棚面不平，2015年3月30日前房屋水、燃气都没有通，电是临时电。
被告有异议，该证据不符合证据规则的规定，证人应出庭作证，因该证人未出庭接受质询，被告不予质证。
本院认为，因证人未出庭接受质询，不符合民事诉讼法关于证人出庭作证的有关规定，本院不予确认。
证据三、商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明复印件各一份（均与原件核对无异），证明原、被告签订了正式的商品房买卖合同，合同约定是三层玻璃塑钢窗，而实际上是两层玻璃，不符合合同约定。
合同约定出卖人逾期交房超过180天，买受人有权要求解除合同，被告虽通知原告交房，但该房屋不符合交付使用条件，原告没有收房。
按约定被告交房应该做到六通，但该房屋楼前楼后的土方都没有收拾完整。
被告对形式要件没有异议，对原、被告签订商品房买卖合同，以及原告交付购房款的事实没有异议，但该证据证明不了被告有违约行为。
本院认为，该证据能够证明2013年2月28日原、被告签订商品房买卖合同，该合同于当日在牡丹江市房产管理局登记备案的事实，本院予以确认。
证据四、单位往来资金结算票据复印件三张（与原件核对无异）、中国银行转账凭证复印件三张（与原件核对无异），证明原告交付给被告全部购房款345289元。
被告没有异议，本院予以确认。
证据五、光盘一张（2015年3月14日原告与被告客户经理刘某的对话；2015年4月21日原告与被告客户中心姓单的工作人员对话；以及牡丹江市社会方圆节目一段录制内容），证明因原告购买的房屋不具备交付条件，原告于2015年3月12日左右找到被告要求退房，被告告知原告提交退房申请，原告于2015年3月20日向被告提交退房申请。
被告有异议，该谈话录音中谈话人是否是被告工作人员无法核对；该谈话录音属于证人证言的范畴，因两位证人未出庭，不能作为认定事实的依据，该录音亦不能证明原告曾向被告提交退房申请的事实。
新闻媒体报道是传来证据，在没有其他证据佐证的情况下，其所陈述的内容不能作为认定事实的依据，
本院认为，两份谈话录音内容相互结合，可以证明原告与被告工作人员就退房事宜进行商谈的事实，被告虽提出异议，但没有相反证据证实，对该证据本院予以确认；“社会方圆”节目录音能够证明新闻媒体对某小区进行了新闻报道的事实，本院予以确认。
证据六、牡丹江市工程质量监督站出具的证明一份（本院依原告申请调取），证明商品房竣工验收需经工程质量监督站验收备案，但涉案房屋没有经过竣工验收备案，因此不具备交付使用条件。
被告对形式要件无异议，对证明的问题有异议。
竣工验收备案是行政管理机关对建设单位实施的行政管理行为，与开发商和购房者之间的购房行为无关。
原、被告在商品房买卖合同中约定的交付条件是经验收合格，并没有要求经过备案验收合格，涉案房屋经建设单位组织设计、监理等单位进行了验收，符合商品房交付条件。
所以没有办理备案不影响商品房交付，而且工程质量监督站只是备案机关，也不是评定商品房屋质量是否达标的部门。
本院对该组证据的认证意见与证据一相一致，不再赘述。
审理中，被告为支持其主张向法庭举证、原告质证、本院认证如下:
证据一、工程竣工验收报告复印件一份（与原件核对无异），证明原告购买的某小区房屋，被告已经组织了竣工验收，并且验收合格，该房屋符合原、被告签订的商品房买卖合同的交付条件。
原告有异议，被告提供的竣工验收报告是被告内部验收材料，并非有关部门的正式验收材料。
工程完工后，施工方向建设单位申请竣工验收，工程验收后到质监部门申请备案，备案后才具备交付条件，涉案房屋不符合交房的标准和要求。
本院认为，该证据能够证明被告组织勘察、设计、施工、监理单位对涉案房屋进行竣工验收的事实，本院予以确认。
证据二、商品房买卖合同复印件一份，证明涉案商品房屋经验收合格后即符合商品房交付条件，被告已履行交付义务，根据该合同第九条第二款，合同补充协议第二十五条约定，出卖人不能在本合同规定的期限内交房，买受人同意给予出卖人90日的宽展期，准许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并且不视为出卖人逾期交房，因被告并不存在逾期交房超过180天的情形，不符合解除条件。
根据补充协议第十六条约定，原告逾期主张权利，已经丧失了合同解除权，根据补充协议第二十六条约定，由于冬季不能施工，小区景观、道路、围墙未能完善施工，卖方不构成违约。
原告有异议，原告没有丧失解除权，原告在2015年3月22日左右交给被告姓单的工作人员退房申请，过了一周仍没有给原告答复，原告再去找，被告告知原告走法律程序，原告没有放弃解除合同的权利。
附件四补充协议不合理，属于霸王条款，在约定交房日期前后原告均到现场进行查看，房前屋后土堆等没有进行整理。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同中第九条约定:逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。
结合庭审中原告陈述2015年2月27日是被告逾期交房180日期满之日，2015年2月10日被告通知原告交付房屋，但原告未予接收该房屋，本院对此予以确认。
证据三、商品房预售许可证复印件一份（与原件核对无异），证明被告于2013年1月22日取得涉案房屋商品房预售许可证。
原告没有异议，本院予以确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
2013年2月28日，原告张某某与被告绿地地产签订商品房买卖合同，主要内容为:第一条项目建设依据，出卖人以挂牌方式取得位于地块的土地使用权。
该地块土地面积为44609平方米，规划用途为住宅，土地使用权年限自2012年9月15日至2082年9月14日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房。
第二条商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为牡丹江市房地产管理局。
第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的房屋。
该商品房建筑面积共101.72平方米，其中，套内建筑面积92.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.84平方米。
第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按第1种方式计算该商品房房价款，1:按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3394.505元，总金额345289元。
第八条交付期限，出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格。
第九条出卖人逾期交房违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1.（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。
合同补充协议（商品房买卖合同附件四）第16条约定，买方根据本合同第九条行使单方面解除合同的，应当在卖方逾期交房180日起30日内书面形式提出，否则视为买方放弃该项权利。
第25条约定，出卖人不能在本合同规定的期限内交房，买受人同意给予出卖人90日宽展期，准许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并且不视为出卖人逾期交房。
合同签订后，原告向被告交付了全部购房款345289元。
2015年1月30日，涉案工程经勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格。
庭审中原告称2015年2月27日为被告逾期交房180日期满之日，2015年2月10日被告通知原告交付房屋，但原告未予接收该房屋。
根据牡丹江市工程质量监督站出具的证明:“我站截止到2015年5月5日没有接到楼竣工验收申请，我站没有参加该工程竣工验收监督，该工程至今没有办理工程质量竣工验收备案手续。
”原告称因涉案房屋存在质量问题，原告于2015年3月20日左右向被告提交退房申请。
被告称没有收到原告的退房申请。
因原告主张诉争房屋存在质量问题，经本院依法释明，原告不申请对涉案房屋主体结构是否合格，以及是否符合正常居住使用条件进行司法鉴定。
本院认为:关于本案案由问题，原、被告签订的商品房买卖合同中约定买受人购买的商品房为预售商品房。
原、被告在该商品房买卖合同履行过程中产生了纠纷，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。
关于原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议条款的效力问题。
2013年2月28日原、被告签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效。
关于补充协议的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十条  规定:格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
因补充协议属于格式条款，该协议中第十六条、第二十五条明显具有免除被告责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该条款无效。
关于原、被告签订的商品房买卖合同是否应予解除的问题。
根据双方签订商品房买卖合同约定，被告逾期交付房屋超过180日后，买受人有权解除合同。
庭审中原告自认被告逾期交付房屋的时间未超过180日，因此不符合合同约定的解除条件。
另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条  规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”因原告没有举示证据证明涉案房屋存在法定解除合同的情形，经本院依法释明，原告亦不申请对涉案房屋主体结构是否合格，是否符合正常居住使用条件进行司法鉴定。
故原告要求解除合同于法无据。
庭审中原告称涉案房屋至今尚未取得竣工验收备案手续，不具备交付使用条件。
《建设工程质量管理条例》第十六条  规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件:（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
”鉴于被告已组织设计、施工、工程监理等有关单位对涉案工程进行竣工验收，并出具验收合格报告，根据上述规定，可认定涉案房屋具备交付使用条件，故原告主张的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原告要求解除商品房买卖合同不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。
对于原告要求被告退还购房款345289元及利息24170.23元，并承担违约金10358.67元的诉讼请求，本院亦不予支持。

综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第四十条  、第四十四条  、第九十四条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条  、第十三条  ，《建设工程质量管理条例》第十六条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第六十五条  第一款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  之规定，判决如下:
驳回原告张某某的诉讼请求。
案件受理费6997元，由原告张某某负担。

审判长：时维

书记员：樊超