张诚彬与张某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告张诚彬，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省饶河县居民，住饶河县。
委托代理人孟凡宝，黑龙江姜笑雨律师事务所律师。
被告张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省饶河县居民，住饶河县。
委托代理人侯晓光，黑龙江方帷律师事务所律师。

原告张诚彬与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理。依法适用简易程序，于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告张诚彬的委托代理人孟凡宝、被告张某及委托代理人侯晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：2016年10月，我与被告签订房屋租赁合同，约定原告将房屋出租给被告用途为经营超市，被告自行负责装修。租赁期限为2017年1月1日至2022年12月31日止，租金为每年200000元，房屋租赁费交付的时间为2018年1月1日起，每年提前4个月交付，也就是上一年度的8月份。同时约定违约赔偿30%的违约金。2018年的房屋租赁费未按时支付，2018年2月11日给付65000元，尚欠84994元（2018年1月至2019年9月房租共计149994元）。因被告违约我要求解除合同，给付房屋租赁费84994元，违约金25000元，共计109994元。
被告张某辩称，一、不同意原告的诉讼请求，因原告不是适格的原告主体，原告于2018年4月26日已将该租赁房屋出售给徐甫合，如需主张租赁合同应由实际物权人向被告主张，原告基于物权的变动已丧失了物上请求权。二、原、被告曾多次协商关于租赁房屋的维修问题，双方达成口头协议，由于房屋需要维修，则先缴纳65000元租金，剩余租金可能用于充顶房屋维修金。三、根据买卖合同租赁原则，原告方在未告知被告的情况下对所租赁房屋进行处分，侵害了被告的优先购买权，应承担相应违约责任。四、被告方同意充抵房屋维修费后，向物上请求权人支付相应租金，但曾原、被告协商与新房主三方碰面或由原告方提供其与新房主的买卖合同，以确定该租金被告应支付给谁，原告方拒绝三方碰面，也不提供相应买卖合同。故被告请求人民法院判决原被告继续履行合同，并由法院确认被告应将租金交付与谁，被告从未想过拒付租金，仅因担心自己的合法权益收到侵害，从而与原告协商未果导致原告起诉。
我提出反诉，由于原告张诚彬在未告知被告的情况下对所租赁房屋进行处分，侵害了被告的优先购买权，应承担相应违约责任。我要求继续履行合同，给付我违约金60000元。
本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，原告张诚彬与被告张某签订房屋租赁合同，约定原告将房屋出租给被告用途为经营超市。租赁期限为2017年1月1日至2022年12月31日止，租金为每年200000元。第一年由于承租人维修房屋，租赁费免除。第二年2018年1月1日至2018年12月31日租金200000元，需提前4个月交付。本合同生效之日起7日内交付房屋。如一方违反合同规定将赔偿30%的违约金。2018年2月11日被告给付房屋租赁费65000元，剩余款项未付，原告起诉至法院要求解除合同，给付房屋租赁费84994元，违约金25000元，共计109994元。
另查，2018年4月26日，原告张诚彬将租赁的该房屋出售给徐甫合，并已办理了产权登记。原告张诚彬称，在出售该房屋前口头通知承租人张某，征求张某意见是否购买，承租人张某明确表示不购买。庭审中未提供其相应的证据。被告方张某否认原告张诚彬的说法。被告张某因原告在未告知被告的情况下，对所租赁房屋进行处分，侵害了被告的优先购买权而提出反诉，要求原告承担相应违约责任，要求继续履行合同，给付违约金60000元。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定予以履行。被告方张某未按合同约定全额给付2018年1月1日至2018年12月31日租金200000元，全年租金只给付65000元，尚欠135000元，已构成违约。双方约定赔偿30%违约金，超出法律规定年利率24%，双方约定违约金过高。由于被告违约给原告造成的损失，应按被告占有资金的利息损失，利息按民间借贷法律规定的不超出年利率24%，即月利率2%。自2017年9月1至2018年9月1日利息32400元（135000元×0.02×12月）。
被告张某因原告张诚彬在未告知的情况下，对所租赁房屋进行处分，侵害了被告的优先购买权而提出反诉，要求原告承担相应违约责任，给付违约金60000元。反诉人未提出有关损失的相应证据。反诉理由不能成立。被告张某主张撤销权可另行起诉。
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原、被告双方应继续履行合同。被告张某应向原告张诚彬继续支付房租费。原告张诚彬要求被告张某给给付房屋租赁费135000元，利息32400元的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、原告张诚彬与被告张某继续履行房屋租赁合同。
二、被告张某于判决生效之日起十日内给付原告张诚彬2018年1月1日至2018年12月31日的房租费135000元，利息32400元，逾期利息自2018年10月1日按月利率2%计算至给付之日。
三、驳回反诉人张某的反诉。
案件受理费2500元，减半收取计1250元，由被告张某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。

审判员 赵志玉

书记员： 董婷婷