张某亦与北京广发房地产经纪有限公司、姚某某等定金合同纠纷二审民事判决书

张某亦
刘艳丽（北京金台律师事务所）
周洪光
姚某某
张明英（北京大嘉律师事务所）
张圣华

上诉人（原审原告）:张某亦。
委托代理人:刘艳丽，北京市金台律师事务所律师。
法定代表人:李铁柱，任总经理。
委托代理人:周洪光，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）:姚某某。
委托代理人:张明英，北京市大嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:张圣华。
委托代理人:张明英，北京市大嘉律师事务所律师。
上诉人张某亦与被上诉人北京广发房地产经纪有限公司、姚某某、张圣华定金合同纠纷一案，由河北省三河市人民法院受理后，依法适用普通程序审理，于2012年4月19日作出了（2011）三民初字2614号民事判决，张某亦不服该判决向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭于2012年8月15日在第二审判庭对本案进行了公开开庭审理，上诉人委托代理人刘艳丽与被上诉人委托代理人周洪光、张明英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认为，《买卖定金协议书》出自买卖双方真实意思表示，张某亦未按约定签订主合同构成违约，其交纳的定金应不予返还，其要求广发公司返还代理服务费的诉请属另一法律关系，应另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  的规定，一审法院判令驳回张某亦的诉讼请求。一审案件受理费544元由张某亦负担。
张某亦不服一审判决上诉称，双方签订的《买卖定金协议书》约定姚某某应保证涉案房屋无权属瑕疵，但姚某某未提交证据证实其已经告知自己该协议签订时，涉案房屋未取得所有权证书，故应按常理推断自己对此事实不知情；涉案房屋未取得房产证时不能上市交易；从节省诉讼资源的角度考虑，一审法院应当将自己要求广发公司退还代理服务费的诉请一并审理。一审认定事实及适用法律错误，程序违法，二审应予纠正。
本院认为，张某亦与姚某某签订的《买卖定金协议书》均出自双方真实意思表示，内容合法、形式有效，该协议受法律保护，协议条款中关于定金收取退赔的约定对双方具有约束力。张某亦在交付定金后，未履行签订主合同交付房屋价款的义务，其无权要求姚某某返还定金。张某亦一审起诉要求广发公司返还代理服务费的主张与本案法律关系不同种类且无无关联性，合同相对人亦不相同，一审驳回张某亦该项诉请，要求其另行起诉符合法律规定，本院予以照准。《中华人民共和国物权法》第十五条  规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案房屋在未办理物权过户登记时，物权未发生转移，但买卖房屋的合同系债权性契约，标的物是否转移不对合同效力产生影响。姚某某购买涉案房屋时与开发商签订的买卖合同能够证实姚某某对涉案房屋具有排他性占有，此情况下姚某某处分该房屋的行为有效，该房屋能够进行交易。本案中，因涉案房屋价值较大，张某亦在签订《买卖定金协议书》前理应充分对购买可行性进行评估，在广发公司的配合下，其已全面了解该房屋状况，作为完全民事行为能力人，张某亦在签订《买卖定金协议书》时，对交纳定金后违约将承担的后果应当有明确的预计，其二审上诉称，签订《买卖定金协议书》时涉案房屋未取得房屋产权证书，不符合上市交易的条件，该观点与客观事实不符、且与法律规定相悖，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人张某亦的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费544元，由上诉人张某亦负担。
本判决为终审判决。

本院认为，张某亦与姚某某签订的《买卖定金协议书》均出自双方真实意思表示，内容合法、形式有效，该协议受法律保护，协议条款中关于定金收取退赔的约定对双方具有约束力。张某亦在交付定金后，未履行签订主合同交付房屋价款的义务，其无权要求姚某某返还定金。张某亦一审起诉要求广发公司返还代理服务费的主张与本案法律关系不同种类且无无关联性，合同相对人亦不相同，一审驳回张某亦该项诉请，要求其另行起诉符合法律规定，本院予以照准。《中华人民共和国物权法》第十五条  规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案房屋在未办理物权过户登记时，物权未发生转移，但买卖房屋的合同系债权性契约，标的物是否转移不对合同效力产生影响。姚某某购买涉案房屋时与开发商签订的买卖合同能够证实姚某某对涉案房屋具有排他性占有，此情况下姚某某处分该房屋的行为有效，该房屋能够进行交易。本案中，因涉案房屋价值较大，张某亦在签订《买卖定金协议书》前理应充分对购买可行性进行评估，在广发公司的配合下，其已全面了解该房屋状况，作为完全民事行为能力人，张某亦在签订《买卖定金协议书》时，对交纳定金后违约将承担的后果应当有明确的预计，其二审上诉称，签订《买卖定金协议书》时涉案房屋未取得房屋产权证书，不符合上市交易的条件，该观点与客观事实不符、且与法律规定相悖，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人张某亦的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费544元，由上诉人张某亦负担。

审判长：曹怡
审判员：李绍辉
审判员：蔺迎春

书记员：高鹏