张莉莉与张某有买卖合同纠纷一审民事判决书

原告张莉莉，女，xxxx年xx月xx日出生，满族，教师，住承德市双滦区。
委托代理人冷志军，河北陈华律师事务所律师。执业证号：11308200810719661。
委托代理人张某海，系原告之父，退休干部，住隆化县。
被告张某有，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休干部，住隆化县。
委托代理人王树国，河北王树国律师事务所律师。执业证号：11308200310829322。
委托代理人李文瑞，男，隆化县医院医生，住承德市双桥区。

原告张莉莉与被告张某有买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月16日、2014年1月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，经本院院长批准，延长审限六个月，2014年3月20日再次公开开庭审理了本案，三次庭审时，原告张莉莉及其委托代理人冷志军、张某海，被告张某有的委托代理人王树国、李文瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系原告伯父。2005年春，原、被告双方达成口头买卖协议，约定被告将其座落在隆化县隆化镇下甸子村原畜牧局家属院的房院一处以4万元的价格卖给原告，随后原告搬入该房院居住，对房院进行装修，并更换了锅炉、新建了小房。期间，原告给付被告2万元房价款，另2万元以被告欠原告父亲张某海的生意款抵顶，但因被告将房证借给他人抵押借款后丢失，双方一直未办理房屋过户手续。2010年7月，该房院被政府拆迁，原告选择回迁楼房一处。被告在原告不知情的情况下，到拆迁工作组办理了相关拆迁补偿手续，领取了拆迁补偿费用。原告认为，原告已向被告支付了购买该房院的价款，亦搬入此房院居住，虽未办理过户手续，但在原告居住期间双方并未就此房院发生过任何争议，现因拆迁导致该房院的价格大幅上涨，被告领取了本应属于原告的拆迁款项，故要求判令：1、确认原、被告之间的房屋买卖关系成立。2、被告将位于隆化县隆化镇龙骧东苑D座15号楼403室的房屋（包括相关附属设施）及已领取的拆迁补偿费用71445元退还原告。3、由被告承担诉讼费用。
原告委托代理人的意见是：一、原、被告之间房屋买卖关系成立，被告亦认可。二、原告提供的证人证言、录音材料能够形成完整的证据链条，足以证实原、被告双方自愿达成房屋买卖协议，且原告已分批支付了全部价款，并入住多年。综上，根据《合同法》第36条1款该房院的所有权已经通过买卖转移给原告，被告应将因该房院拆迁置换的回迁楼房归还给原告，并返还属于原告的拆迁补偿款。
被告辩称，一、认可本案诉争房院买卖关系成立、生效并部分履行，原告向被告支付了2万元房款。二、原告未提供充分的证据证实其已支付了完整的合同对价，双方达成的房屋买卖合同在履行环节已经自行终结，此后亦未就该房院买卖达成新的合意。三、被告房本丢失并不是导致房院未过户的根本原因，房院没有过户是被告行使先履行抗辩权，而不是违约行为。综上，本案诉争房院所有权并未转移，仍属被告，故请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼请求，除当庭陈述外，向本院提交证据如下：
证据一、（2013）隆证民字第284号公证书一份。拟证明:1、原告自2005年春搬到本案诉争房院居住至拆迁，期间对房屋进行了修缮；2、被告妻子和刘树杰说过该房院以4万元的价格卖给原告。
证据二、录音光盘一张，附书面材料一份。拟证明原告已经分批给付了被告4万元房价款的事实。
证据三、被告于2013年5月4日出具的证明复印件一份。拟证明因被告的行为导致原告购买的房院不能办理过户手续，被告存在违约行为。
证据四、迎宾大道第六拆迁工作组联系单回执复印件一份。拟证明2010年拆迁时原告对本案诉争房院行使了所有权中的处分权。
证据五、隆化县房屋征收管理办公室出具的本案诉争房院拆迁卷宗一册。拟证明原告自被告处购买本案诉争房院后，进行了修整和添置，系该房院的所有权人。
证据六、隆化县城乡建设协调办公室出具的说明一份。拟证明被告已经领取拆迁补偿款59319元及2012年5月至2013年7月份过渡安置费12126元，合计71445元
证据七、证人安某的当庭证言，称：证人系2009年隆化县迎宾大道第六拆迁组第二小组组长，该小组负责畜牧局家属院、林管局家属院共32户的拆迁工作。在入户调查时，张莉莉在被拆迁房院居住，后张某有将房证交到拆迁组，并与拆迁组签订了拆迁协议，在选择回迁楼房号时，张某有、张某海、张莉莉都在场。
证据八、证人黄某的当庭证言，称：证人与张某有、张莉莉均做过邻居。2010年畜牧局家属院拆迁，第一次谈拆迁时是张某海和张某有一起参加的，后来都是张某海在办理拆迁相关事宜。拆迁之前，证人看到张某海给房子装修过。
证据九、证人张某付的当庭证言，称：证人系张某海、张某有的叔伯哥们。张某有与张莉莉买卖房院时证人并未在场，大概在房院拆迁那年，证人夫妻到张某有家去，当时张莉莉的丈夫正与张某有夫妻俩说买房子的事，张某有妻子和证人说，卖给张莉莉房子的价款是4万元，张莉莉给了2万元；张某海和证人说，用张某有欠张某海的草籽款抵顶了2万元。
被告为支持自己的抗辩主张，除当庭陈述外，向本院提交了根据原告提供的证据二整理的录音材料一份。拟证明原、被告双方曾达成过买卖房院的意向，后原告分批支付了2万元房价款，直至拆迁完毕，原告并未全部支付4万元房价款。
原告对被告提交的证据无异议。
被告对原告提交的证据一无异议。对证据二有异议，认为原、被告双方达成口头买卖房屋合同时约定房价款为4万元，原告只付了2万元。对证据三有异议，认为该证据系复印件，不能证明被告存在违约行为。对证据四有异议，认为无法核实其真实性。对证据五无异议，但认为原告行使的并非是所有权中的处分权，而应属用益物权范畴。对证据六、七、九均无异议。对证据八无异议，但认为不能证明原告是本案诉争房院的所有权人。
根据原告的申请，本院调查了证人马某的证言。拟证实：证人系张某有、张某海姐夫。证人不知道原、被告是什么时间达成的买卖房屋协议，大概在2010年春种完地，张某海找证人说要告张某有卖房子反悔一事，后证人找张某有、张某海调解此事未果，但张某有向证人承认双方达成的房价款是4万元，张莉莉已经给了2万元房价款，剩余部分张某海用海狸鼠、草籽款抵顶的事实。
原告对本院调取的证人证言无异议。
被告对本院调取的证人证言有异议，认为：1、原告的申请已过举证期限；2、证人与原、被告双方均有亲属关系，应出庭作证，否则无法核实其证言的真实性。
对证据的分析与认定：被告对原告提供的证据一、五、六、七、八、九均无异议，且上述证据内容客观真实，来源合法，与案件事实密切相关，本院均予以采信。对证据三、四，因该证据系复印件，被告亦提出异议，无法核实该证据的真实性，本院不予采信。对证据二录音光盘，以及被告根据该录音整理的书面材料，因被告对原告的拟证事实不予认可，原告亦未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。
对本院依职权调取的证人马某的证言，因无其他证据与其相互印证，本院不予采信。
经审理查明，原告张莉莉系被告张某有侄女。2005年农历2月，原告张莉莉与被告张某有达成口头房屋买卖协议，约定将被告张某有所有的位于隆化县畜牧局家属院的房院一处卖给原告张莉莉，价款为人民币40000元。2005年3月，原告张莉莉给付被告张某有房价款19000元，同年3月16日，原告即搬入该房院居住，并对房屋进行了修缮、添置。2008年冬，原告张莉莉给付被告张某有房价款1000元。
2010年，上述房院被列入拆迁范围内，同年5月13日、7月16日，被告张某有与隆化县土地收购储备中心签订《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》，约定被拆迁房屋、土地及其它附属物补偿等各项拆迁费用为258826元；张某有选择置换隆化镇龙骧东苑D15号楼403室回迁楼一套，面积87.72㎡，回迁楼合款199507元。减除回迁楼价款后，被告张某有领取拆迁补偿款59319元及2012年5月至2013年7月份过渡安置费12126元，合计71445元。
根据原告的申请，本院于2013年10月9日作出（2013）隆民初字第947号民事裁定书，将被告张某有名下的位于隆化县隆化镇龙骧东苑D座15号楼403室的房屋一处予以查封。现该房屋由隆化县城乡建设协调办公室保管，并未向原、被告双方交付。
另查明，本案诉争房院至拆迁时仍未办理过户手续。

本院认为，被告自愿将本案涉诉房屋以4万元的价格转让给原告，原告亦自愿买受该房屋，双方在达成口头买卖合同过程中，并无欺诈、胁迫的情形，合同的内容系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。故，对于原告主张的确认原、被告之间的房屋买卖关系成立的诉讼请求，本院予以支持。
本案中，被告作为出卖方，已收到出卖房院价款２万元，并将该房院交付原告，原告亦实际入住至拆迁时已达五年有余，虽因被告所称房证借给他人借贷款后丢失及拆迁未办理房院过户登记手续，但该房院所有权和使用权均已发生变化，由原告所有并使用。原告作为买受方，主张其已足额支付了4万元房价款，但被告只认可2万元，而其余2万元原告未提供充分有效的证据予以证明，原告的该项主张本院不予支持，故原告应再向被告支付房价款2万元，该2万元应自被告已领取的拆迁款中扣除。综上，为本着维护社会经济秩序的稳定性和公平、诚实信用原则，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条一款、第六十条一款，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：

一、原告张莉莉与被告张某有之间的房屋买卖关系成立。
二、隆化县隆化镇龙骧东苑D座15号楼403室房屋及附属设施归原告张莉莉所有。
三、被告张某有于本判决生效后十日内返还原告张莉莉拆迁补偿款及过渡安置费51445元。
案件受理费5150元，财产保全费1520元，均由被告负担。诉讼费及保全费用限于判决书生效后三日内交纳。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。

审判长 段云龙
代理审判员 徐杨
代理审判员 黄玲玲

书记员： 周安岩