张莉莉与孙某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：张莉莉，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住庆安县。
委托诉讼代理人：徐龙，黑龙江三星律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：孙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休工人，住庆安县。
委托诉讼代理人：刘海田，男，xxxx年xx月xx日出生,汉族，庆安县社区法律服务所法律工作者，住黑龙江省庆安县。

上诉人张莉莉因与上诉人孙某某房屋租赁合同纠纷一案，不服庆安县人民法院（2016）黑1224民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人张莉莉及其委托诉讼代理人徐龙、上诉人孙某某及其委托诉讼代理人刘海田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张莉莉上诉请求：1、依法维持庆安县人民法院（2016）黑1224民初1590号民事判决第一项、第二项。2、依法判决孙某某给付停业损失费12,640.00元及三相电安装费10，000.00元。3、一、二审案件受理费由孙某某承担。事实与理由：2014年4月7日，张莉莉丈夫孙亮与孙某某签订《房屋租赁协议》，协议约定孙亮租赁孙某某100平方米车库经营车辆维修业务，租期三年，年租金16，000.00元，孙亮承租期间若遇政府拆迁或者占用，孙某某返还剩余租金，搬迁费用由孙亮承担。2016年7月，因庆安县人民政府对孙亮租用的车库实施拆迁，孙亮车辆维修的经营项目被迫停业，其停业损失费及三相电安装费被孙某某领取，当孙亮向孙某某要求返还时，孙某某拒绝。张莉莉因此提出诉讼，庆安县人民法院以孙亮应向拆迁管理部门申请仲裁，对张莉莉提出的停业损失，三相电安装费没有支持。
孙某某上诉请求：1、撤销庆安县人民法院（2016）黑1224民初1590号判决书；2、请求二审法院依法驳回张莉莉所有的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由张莉莉承担。事实与理由：2014年孙某某与张莉莉丈夫孙亮签订了租房协议，期限为三年，每年租金16,000.00元。2016年9月25日此房动迁。张莉莉影响了县里的动迁进度，对孙某某的回迁造成看很大影响，庆安县人民法院的判决不真实、错误，孙某某无义务退回租金12,000.00元，张莉莉没退还房屋给孙某某回迁造成了严重的后果，法院不应判决返还保证金。张莉莉要求法院判决孙某某给付停业损失费12,640.00元，三相电安装费10,000.00元是无理由的诉讼请求，停业损失费和三相电安装费是动迁办补给拆迁户的，而不是给租房户的，一审法院没有支持张莉莉的诉讼请求是合法的。
一审法院认定，2014年4月27日张莉莉丈夫孙亮与孙某某签订了房屋租赁协议，租期为三年，租金每年16000.00元，一年一交。保证金2000.00元，双方约定“如政府拆迁占用，将剩余房租退还”。2016年7月末该房屋棚户区改造，政府动迁。上述事实有张莉莉提供房屋租赁协议黎晓春证言及双方陈述笔录在卷证实。
一审法院认为，孙亮与孙某某签订的房屋租赁合同是合法有效的，双方应按合同约定履行，在房屋租赁合同中约定“如政府拆迁或者占用甲方将剩余房租退还给已方”。故张莉莉要求返还剩余租金及保证金应予支持。因为依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定：拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请由房屋拆迁管理部门裁决，裁决应当自收到申请之日起三十日内作出。当事人对裁决不服可以自裁决书送达之日起三个月内向人民法院起诉。上诉人张莉莉至今未交付该动迁房屋的钥匙，证明该房屋承租人与拆迁人征收办没有达成安置补偿协议，所以上诉人张莉莉应向房屋拆迁管理部门申请裁决，张莉莉要求孙某某给付停业损失12640.00元、三相电10000.00元，合计22640.00元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认张莉莉丈夫孙亮与孙某某于2014年4月27日签订的《房屋租赁协议》依约于2016年7月末已解除。二、孙某某于本判决生效后一个月内返还张莉莉房屋租金12000.00元，保证金2000.00元。三、驳回张莉莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费716.00元，减半收取358.00元，由张莉莉负担221.00元，孙某某负担137.00元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：二审中张莉莉提交新的证据，庆安县房屋征收与补偿办公室证明一份，主要证明拆迁给付的停业损失，三相电损失是给经营者的，孙某某对该份证明有异议，认为三相电是其安的，但不能提供相关证据证明，因该份证据是政府相关部门出具，本院对该份证据予以采信；孙某某提交新的证据，庆安县庆新社区居民委员会的证明及庆安县房屋征收第二组的证明各一份，主要证明张莉莉没有倒出租用的房屋，影响了动迁的进度，给孙某某造成了损失。张莉莉对该份证据的真实性有异议，认为是否影响拆迁应由拆迁部门作出，不应由居民委作出，第二征收小组的证明没有公章及相关人员没有出庭接受质证，张莉莉未倒出房屋给孙某某造成损失，应孙某某举证证明，仅凭居民委证明，无法证明造成什么损失，第二征收小组的工作人员未出庭接受质证，该份证明不符合证据的形式要件。因此本院对以上二份证明不予采信。另查明，2016年8月份张莉莉搬出租赁房屋，房屋钥匙一直未交给孙某某，交三相电票据的户名均为孙亮，本院确认一审法院查明认定的事实。

本院认为，孙某某与张莉莉丈夫张亮签的租赁协议不违反法律，行政法规的相关规定，是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效。双方应按租赁协议的约定履行。租赁协议第四条明确约定，如政府拆迁或占用甲方（孙某某）将剩余房租退给乙方（孙亮），2014年7月份孙某某通知孙亮政府拆迁倒出租赁房屋，张莉莉已于2014年8月份倒出租赁房屋，孙某某应将剩余房屋租金12，000.00元及抵押金2,000.00元退还给孙亮，孙某某抗辩称张莉莉不交出房屋钥匙影响了拆迁，张莉莉是否影响了拆迁，应由拆迁部门主张，孙某某以此抗辩不退还张莉莉的剩余租金理由不能成立，对孙某某的此点上诉请求不予支持。关于停业损失及三相电安装费用问题，庆安县房屋征收与补偿办公室出具证明，停业损失须给经营者，三相电是孙亮安装的，应给付孙亮，并且孙某某一审时提交的庆安县人民政府会议纪要（2016第6次）第56条第四项，亦明确规定，对征收正在营业中及处于租赁期间的房屋，在过渡期间，征收办应给予承租人停产停业损失补偿。按照庆安县政府会议纪要及拆迁与补偿办公室出具的证明，孙某某应将停业损失及三相电安装费给付张莉莉。一审认定张莉莉与庆安县拆迁补偿办公室没有达成补偿协议，张莉莉应向政府相关部门主张裁决属认定事实错误，应予纠正。
综上所述，上诉人孙某某的上诉理由不能成立，不予支持，上诉人张莉莉的上诉理由成立，对其请求应予支持，一审认定事实部分不清，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持庆安县人民法院（2016）黑1224民初1590号民事判决第一、二项；
二、撤销庆安县人民法院（2016）黑1224民初1590号民事判决第三项；
三、孙某某返还张莉莉停业损失12,640.00元，三相电补偿款10,000.00元。
如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、一、二审案件受理费870.00元由孙某某交纳。
本判决为终审判决。

审　判　长　　苑淑华 代理审判员　　张晓红 代理审判员　　李　妍

书记员：王雁