张某某与上海景珑房产经纪事务所居间合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：黄启天，上海市东高地律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海景珑房产经纪事务所，住所地上海市金山区。
　　投资人：兰小东，经理。
　　委托诉讼代理人：李小辉，男。
　　委托诉讼代理人：陈兴华，上海申浩律师事务所律师。
　　第三人：刘某1，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区杨高中路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室。
　　第三人：傅某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区杨高中路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室。
　　第三人：刘2，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区永安新村XXX号XXX室。
　　委托诉讼代理人：刘某1(系第三人刘2的父亲)，住同第三人刘2。
　　原告张某某与被告上海景珑房产经纪事务所(以下至判决主文之前简称景珑公司)居间合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序。被告上海景珑房产经纪事务所在答辩期内提起反诉。本院于2019年11月27日对本案公开开庭进行了审理。之后，本院依职权追加刘某1、傅某某、刘2作为第三人参加诉讼，并于2020年1月6日对本案公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张某某的委托诉讼代理人黄启天，被告(反诉原告)景珑公司的投资人兰小东及委托诉讼代理人李小辉、陈兴华，第三人刘某1暨第三人刘2的委托诉讼代理人、第三人傅某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令被告向原告赔偿定金损失人民币5万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月15日，原告委托被告作为其房屋中介，帮助原告寻找房屋自住。后经被告居间介绍，原告与案外人刘某1、傅某某、刘2在被告的居间下，签订了《房地产买卖居间合同》，房屋总价228万元。原告于签订该合同当日向该三名案外人支付定金5万元。2019年6月18日，在原、被告协商网签事宜时，被告询问原告家庭成员购房情况，并告知因为原告及其妻子名下已经有两套住房，原告属于被限购对象，无法购买房屋。之后，原告多次向案外人要求返还定金，案外人明确拒绝返还。原告认可不具有购房资格，所以原告确实对第三人有违约行为，故第三人没收了原告的定金是有合同依据的。另外，原告在三方在场的情况下，曾向被告及第三人提出房屋存在违章建筑的事宜。该违章建筑也是原告不同意购买该房屋的原因，但并非根本原因。现原告认为被告作为专业房地产经纪的中介机构，应当具备相关专业知识。被告在居间过程中从未向原告告知住房购买条件，未向原告了解过其家庭成员购房信息等，导致原告在不知道其已经被限购的情况下，与案外人签订购房合同，产生定金损失，故被告具有重大过错。为维护自身合法权益，原告起诉至法院。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。
　　被告景珑公司辩称，不同意原告全部诉请。第一，原告不同意购买房屋的原因在于第三人的房屋存在违建，可能存在被拆除的风险，而原告恰恰是看中该房屋上存在违建。第二，原告起诉被告要求承担损失的前提不存在，原告未通过诉讼方式确认原告不予购买房屋的真实原因以及确认损失的金额，故本案暂时不具备处理条件。第三，原告作为上海市民，了解限购政策是其本人的义务。只有原告清楚自己名下的房屋状况，被告不可能也没能力知情。2019年6月15日，双方签署居间协议时，原告表示属于限购人员，需要出售其名下上海市闵行区银都路3118弄2区68号401室房屋(以下简称银都路房屋)才能全款购买本案系争的房屋。2019年6月17日，原告挂牌出售银都路房屋，说明原告明知自己是属于限购人员，且要出售款购买系争房屋，故被告给原告推晚了半年签约时间，给予原告充分的时间出售银都路房屋。2019年6月18日，原告不想购买房屋了，多次协商要求退还定金。案外人即上家拒绝，故没收了原告的定金5万元。第四，被告在该房屋的交易过程中不存在故意或者重大过失。2019年6月13日之前，被告已经口头告知原告属于限购人员，且不存在明知原告处于限购政策且无法解决的情况下，仍要求原告与第三人签订《房地产买卖居间合同》的情况。原告亦无证据证明被告在居间过程中存在故意或者重大过失的主观过错。
　　反诉原告景珑公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告履行上海市浦东新区永安新村XXX号XXX室《房地产买卖居间合同》约定并赔偿原告68,400元；2、判令反诉被告向反诉原告支付以68,400元为基数，按日万分之五的标准，自2019年7月15日至实际付清之日止的违约金。事实与理由：反诉被告委托反诉原告作为居间方。经反诉原告居间介绍，反诉被告与上海市浦东新区永安新村XXX号XXX室房屋(以下简称永安新村房屋)产权人傅某某、刘某1、刘2于2019年6月15日签署《房地产买卖居间合同》，房屋总价为228万元，并向该三人支付了定金5万元。后反诉被告拒绝履行该合同约定的于2019年7月15日签署《上海市房地产买卖合同》之义务。经反诉原告多次催促，反诉被告仍然拒绝履行，导致《房地产买卖居间合同》后续条款无法继续履行。反诉原告认为由于反诉被告拒绝履行导致合同无法继续履行，故反诉被告应按照居间合同第五条约定向反诉原告赔偿预期利益损失。
　　针对反诉原告景珑公司的反诉诉讼请求，反诉被告张某某辩称，原、被告之间的《房地产买卖居间合同》无法继续履行系因为被告在履行居间义务过程中存在重大过错，原告则不具有违约情形。被告作为居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情报，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人履行如实报告义务的前提是对签约主体等合同重大事项进行全面的调查和审核。本案房屋买卖交易无法继续的原因在于被告故意隐瞒、欺骗原告，故被告无权要求原告支付报酬并且应当向原告赔偿损失。
　　第三人刘某1、傅某某、刘2针对本诉及反诉诉讼请求共同述称，因原告自行违约，故其确实没收了原告的定金5万元。现第三人不同意返还定金。对于原告违约的原因，原告曾在2019年7月前口头告知第三人傅某某，因为房屋天井的违章要拆，房价会降，所以原告不同意购买了。另外，第三人均表示未向被告支付居间报酬。
　　本院经审理认定事实如下：
　　原告与龚月华系夫妻关系。银都路房屋于2016年2月3日登记至龚月华名下。上海市浦东新区浦东大道1851弄28号601室房屋于2001年8月7日登记至原告名下。
　　2019年6月15日，第三人刘某1、傅某某、刘2作为出售方(甲方)、原告作为买受方(乙方)和被告作为居间方(丙方)就永安新村房屋的买卖居间事宜签订《房地产买卖居间合同》，约定：“……二、转让总价及定金支付。甲方双方明确，该房地产的转让总价款：人民币大写贰捌(佰)贰拾捌万元。……本合同签订当日乙方直接向甲方支付定金人民币伍万元。……三、主要买卖条件。1、转让总价款：人民币大写贰捌(佰)贰拾捌万元。2、双方同意按以下支付款项：第一笔房款：甲、乙双方同意自买卖合同签订后30内，乙方向甲方支付房款壹佰万元(包含定金转房款)。第二笔房款：乙方于2019年12月31日前，支付甲方房款人民币壹佰贰拾捌万元。……五、居间报酬。……3、本合同因甲乙双方中任何乙方违约不再交易或双方合意而解除的，违约方或合意解除双方应向居间方赔偿预期利益损失人民币陆万捌仟肆佰元。本条款独立发生法律效力。4、甲乙双方均保证有签署本合同及履行本合同的权利，若因任何乙方原因导致本合同效力瑕疵或无法履行的，该方签署人承诺自愿承担完全定金罚则的法律责任，并向居间方赔偿预期利益损失人民币陆万捌仟肆佰元。本条款独立发生法律效力。”同日，原告和第三人傅某某分别与被告签订佣金确认书，约定原告应向被告支付佣金45,600元，傅某某应向被告支付佣金22,800元，均未约定支付时间。同日，原告向第三人傅某某支付定金5万元，并由第三人傅某某出具相应的收款收据。
　　审理中，原、被告及第三人均确认因原告存在违约行为，致第三人已没收了原告支付其的定金5万元。被告另表示如果法院认为居间报酬不成立，则主张劳务报酬。
　　原、被告另确认原告与第三人未签署网签合同，另有过户交易(含审税)、交房等附随义务未履行。
　　被告另作出解释称，其第一项反诉诉请即主张原告继续履行《房地产买卖居间合同》并赔偿损失6.84万元的实质是基于原告违约之事实，要求原告支付买卖双方本应支付的居间报酬6.84万元。
　　本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案争议焦点在于：第一，原告与被告在履行《房地产买卖居间合同》过程中是否存在过错？第二，原告与被告的主张是否可予支持？
　　关于第一项争议焦点，第一，被告是否存在过错？原告主张被告在履行《房地产买卖居间合同》过程中未尽到如实报告义务，即未告知原告属于被限购对象，不具备购房资格。被告虽抗辩称其于2019年6月13日通过口头形式，将限购事宜告知原告，但未提供相关证据。根据原告与被告业务员的微信聊天内容，亦无法证明被告业务员履行了上述告知义务。因此，被告作为专业的房屋中介机构，未能履行该告知义务，应承担相应责任。另外，被告在庭审中表示其在签署上述合同之前已经知晓原告属于被限购对象，故其明知永安新村房屋的买卖活动可能无法完成之前提下，仍促成原告与第三人签订合同，亦应承担相应责任。综上，被告在履行上述合同中存在较大过错。
　　第二，原告是否存在过错？上海市的房屋限购政策早于2011年已经出台并实施，且相关部门已通过多种渠道对该政策进行宣传。原告系上海市本地人士，有条件通过相关渠道获悉限购政策。另外，被告虽有及时告知原告限购政策的义务，但购房系家庭重大事宜，原告作为购房者亦应主动了解相关政策，避免风险。此外，被告与第三人还表示原告因永安新村房屋的天井系违章建筑，需拆除，致其不同意购买该房屋，但根据现有证据，尚不足以证明该主张可成立，故本院对该意见不予采纳。因此，原告自身在履行《房地产买卖居间合同》亦存在一定过错。
　　关于第二项争议焦点，对于本诉，原告主张被告赔偿其实际损失5万元。对于反诉，根据合同约定以及被告的解释，被告主张原告继续履行《房地产买卖居间合同》并赔偿损失6.84万元的实质是基于原告违约之事实，要求原告支付买卖双方本应支付的居间报酬6.84万元。因此，本院认为，应对本诉和反诉进行综合考虑，并予以一并处理。
　　对于被告主张的居间报酬，被告已经促成原告与第三人签订房屋买卖合同，绝大部分居间义务已经履行完毕，有权向委托人收取佣金报酬，故基于原告在履行合同中的违约行为，被告有权根据合同约定主张原告支付居间报酬。但是，该项主张还应考虑以下两方面因素：一方面，被告未完成的附随义务。根据原、被告的庭审陈述，被告存在尚未履行的小部分居间义务，即过户、审税以及交房。该部分义务虽系附随义务，但其所对应居间费用仍应在原告应付的居间报酬中扣减。另一方面，被告在履行合同中存在的过错，以及由此造成原告的损失。因被告未履行告知原告系限购人员之义务，居间服务上存在瑕疵，故原告因此产生的损失应在被告可获得的居间报酬中予以扣减。被告虽抗辩称原告未通过起诉第三人的方式，确认损失金额，但原、被告及第三人均确认第三人已没收原告支付其的定金5万元，故原告的实际该项损失已经明确。另外，原告自身在履行合同中也存在一定过错，故在扣减居间报酬时亦应予一并考虑。综合上述两方面因素，经相应的扣减之后，对于被告再向原告主张支付居间报酬之主张，本院难以支持。
　　对于被告主张原告支付的违约金，无合同依据，本院不予支持。
　　对于原告主张被告赔偿的定金损失，本院就该主张已经在针对被告主张的居间报酬中作出了扣减处理，且原告主张的损失不应超过被告在订立合同时的可预期利益，故对于该项主张，本院予以驳回。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第四百二十四条之规定，判决如下：
　　一、驳回原告(反诉被告)张某某的全部诉讼请求；
　　二、驳回被告(反诉原告)上海景珑房产经纪事务所的全部反诉请求。
　　本诉案件受理费1,050元，减半收取计525元，由原告(反诉被告)张某某负担。反诉案件受理费755元，由被告(反诉原告)上海景珑房产经纪事务所负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：励希彦

书记员：朱佳花