张某某、柳某某与咸丰县世纪兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

张某某
柳某某
王莉（湖北楚屏律师事务所）
咸丰县世纪兴房地产开发有限公司
朱昌前（湖北闳辩律师事务所）
刘庆

原告张某某，农民。
原告柳某某，建筑工人。
二
被告
委托代理人王莉（特别授权），湖北楚屏律师事务所律师。
被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司。住所地:咸丰县高乐山镇红旗路14号。组织机构代码:79329331-6。
委托代理人（特别授权）朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）刘庆。
原告张某某、柳某某诉被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司（以下简称世纪兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柳某某及其委托代理人王莉、被告世纪兴公司委托代理人朱昌前、刘庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告提交的证据一、二、三、四，被告对其真实性均无异议，本院予以采信。被告提交的证据一，原告对其真实性无异议，本院予以采信，被告提交的证据二，只能达到被告延期交房和通知购房户交房的证明目的。
本院根据采信的证据并结合当事人的当庭陈述，查明以下案件事实:
张某某、柳某某系夫妻关系，夫妻二人与世纪兴公司于2013年2月23日签订《商品房买卖合同》，合同主要约定:出卖人为咸丰县世纪兴房地产开发有限公司，买受人为张某某、柳某某。第三条:买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第1幢2单元306号房。第六条:付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款:买受人于2013年2月23日支付首付款91057.00元，余款210000.00元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行支付给出卖人。第八条:交付期限。出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:商品房经验收合格。第九条:出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，张某某、柳某某向世纪兴公司支付购房首付款91057.00元，2013年6月24日，张某某与湖北省咸丰农村合作银行签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，张某某借款210000.00元用以支付向世纪兴公司购买商品房余款。2014年7月25日，世纪兴公司给张某某、柳某某出具销售不动产统一发票（电子）:不动产楼牌号为1栋2单元306号，金额为301057元。
2013年4月18日，咸丰新城1号楼主体结构、混凝土、砌体结构（分部）工程经施工单位、建设单位、设计单位、监理单位验收合格。
2014年2月28日，世纪兴公司发出公告:世纪兴.咸丰新城1号楼住宅、商业因工程接受安全检查未能按时交房，故原定于2014年3月31日交房推迟至2014年5月31日交房。2014年5月30日，世纪兴公司发出公告:世纪兴.咸丰新城1号楼住宅、商业已建成完毕，具备交房条件，请各业主于2014年5月31日至2014年6月7日期间带齐相关购房资料到咸丰新城售楼部办理交房手续。2014年7月31日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告:世纪兴.咸丰新城一期1、2号楼分别于2014年5月31日和2014年7月31日公告交房，现有部分业主已办理交房手续，请未办理交房手续的业主于2014年7月31日至2014年8月30日期间尽快带齐相关购房资料到咸丰新城营销中心办理交房手续。张某某、柳某某至今没有接受购买的商品房。
本院认为，根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为以下两点:一、世纪兴公司与张某某、柳某某于2013年2月23日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件；二、世纪兴公司是否应当承担违约责任。对此本院分析评判如下:
一、关于世纪兴公司与张某某、柳某某于2013年2月23日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件的问题。
张某某、柳某某认为双方买卖合同中约定的房屋交付条件系房屋经综合验收合格并取得备案证明。世纪公司认为咸丰新城1号楼已经施工单位、建设单位、设计单位、监理单位验收合格，已经达到交付条件。
本院认为，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条规定，工程竣工验收应当按以下程序进行:（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请竣工验收。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（四）建设单位组织工程竣工验收。1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；2、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成验收组人员签署的工程竣工验收意见。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保证书；（六）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
综合上述规定，本院认定双方签订《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指咸丰新城1号楼经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格。
二、世纪兴公司是否应当承担违约责任。本院认为，签订合同后双方均应当按照《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。世纪兴公司应当将经过验收合格的房屋在2014年3月31日前交付给张某某、柳某某。2014年2月28日、2014年5月30日，虽然世纪兴公司向咸丰新城1号楼业主发出交房公告，于2014年7月31日，世纪兴公司在恩施日报刊登咸丰新城1号交房公告。但是通过双方提交的证据证实，世纪兴公司发出交房公告时，世纪兴公司并未给原告出示咸丰新城1号楼商住楼已达到约定的交付条件的依据。诉讼中，世纪兴也未提交证据证实咸丰新城1号楼已经过验收合格，达到合同约定的交付条件，世纪兴公司违约，应承担违约责任。所以，世纪兴公司应当按照《商品房买卖合同》第九条的约定，从2014年4月1日起至咸丰新城1号楼经过验收合格，按日向买受人张某某、柳某某支付已交付房价款万分之三的违约金。因世纪兴公司销售的商品房现还没有达到合同约定的“该商品房经验收合格”条件，张某某、柳某某要求世纪兴公司按照合同的约定交付房屋的诉讼请求不符合法律的规定，故张某某、柳某某的该项诉讼请求本院不予支持。张某某、柳某某要求世纪兴公司支付已交付房价款万分之三的违约金至实际交付房屋止，因该商品房验收合格的时间现不能确定，故不能确定其违约金计算到何时为止，结合本案实际，对张某某、柳某某要求支付违约金的诉讼请求以从2014年4月1日起按日万分之三计算至2014年10月21日（立案之日）为宜。对张某某、柳某某要求交付房屋及支付2014年10月21日之后的违约金应待世纪兴公司将咸丰新城1号楼验收合格后，再另行主张权利。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第二百七十九条  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、参照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，判决如下:
一、被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司从2014年4月1日起以301057元为基数按日万分之三给原告张某某、柳某某支付违约金至2014年10月21日止。限本判决生效后十五日内履行。
二、驳回原告张某某、柳某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元（已减半），由原告张某某、柳某某承担1000元，由被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司承担1900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原告提交的证据一、二、三、四，被告对其真实性均无异议，本院予以采信。被告提交的证据一，原告对其真实性无异议，本院予以采信，被告提交的证据二，只能达到被告延期交房和通知购房户交房的证明目的。
本院根据采信的证据并结合当事人的当庭陈述，查明以下案件事实:
张某某、柳某某系夫妻关系，夫妻二人与世纪兴公司于2013年2月23日签订《商品房买卖合同》，合同主要约定:出卖人为咸丰县世纪兴房地产开发有限公司，买受人为张某某、柳某某。第三条:买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第1幢2单元306号房。第六条:付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款:买受人于2013年2月23日支付首付款91057.00元，余款210000.00元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行支付给出卖人。第八条:交付期限。出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:商品房经验收合格。第九条:出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，张某某、柳某某向世纪兴公司支付购房首付款91057.00元，2013年6月24日，张某某与湖北省咸丰农村合作银行签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，张某某借款210000.00元用以支付向世纪兴公司购买商品房余款。2014年7月25日，世纪兴公司给张某某、柳某某出具销售不动产统一发票（电子）:不动产楼牌号为1栋2单元306号，金额为301057元。
2013年4月18日，咸丰新城1号楼主体结构、混凝土、砌体结构（分部）工程经施工单位、建设单位、设计单位、监理单位验收合格。
2014年2月28日，世纪兴公司发出公告:世纪兴.咸丰新城1号楼住宅、商业因工程接受安全检查未能按时交房，故原定于2014年3月31日交房推迟至2014年5月31日交房。2014年5月30日，世纪兴公司发出公告:世纪兴.咸丰新城1号楼住宅、商业已建成完毕，具备交房条件，请各业主于2014年5月31日至2014年6月7日期间带齐相关购房资料到咸丰新城售楼部办理交房手续。2014年7月31日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告:世纪兴.咸丰新城一期1、2号楼分别于2014年5月31日和2014年7月31日公告交房，现有部分业主已办理交房手续，请未办理交房手续的业主于2014年7月31日至2014年8月30日期间尽快带齐相关购房资料到咸丰新城营销中心办理交房手续。张某某、柳某某至今没有接受购买的商品房。
本院认为，根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为以下两点:一、世纪兴公司与张某某、柳某某于2013年2月23日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件；二、世纪兴公司是否应当承担违约责任。对此本院分析评判如下:
一、关于世纪兴公司与张某某、柳某某于2013年2月23日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件的问题。
张某某、柳某某认为双方买卖合同中约定的房屋交付条件系房屋经综合验收合格并取得备案证明。世纪公司认为咸丰新城1号楼已经施工单位、建设单位、设计单位、监理单位验收合格，已经达到交付条件。
本院认为，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条规定，工程竣工验收应当按以下程序进行:（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请竣工验收。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（四）建设单位组织工程竣工验收。1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；2、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成验收组人员签署的工程竣工验收意见。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保证书；（六）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
综合上述规定，本院认定双方签订《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指咸丰新城1号楼经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格。
二、世纪兴公司是否应当承担违约责任。本院认为，签订合同后双方均应当按照《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。世纪兴公司应当将经过验收合格的房屋在2014年3月31日前交付给张某某、柳某某。2014年2月28日、2014年5月30日，虽然世纪兴公司向咸丰新城1号楼业主发出交房公告，于2014年7月31日，世纪兴公司在恩施日报刊登咸丰新城1号交房公告。但是通过双方提交的证据证实，世纪兴公司发出交房公告时，世纪兴公司并未给原告出示咸丰新城1号楼商住楼已达到约定的交付条件的依据。诉讼中，世纪兴也未提交证据证实咸丰新城1号楼已经过验收合格，达到合同约定的交付条件，世纪兴公司违约，应承担违约责任。所以，世纪兴公司应当按照《商品房买卖合同》第九条的约定，从2014年4月1日起至咸丰新城1号楼经过验收合格，按日向买受人张某某、柳某某支付已交付房价款万分之三的违约金。因世纪兴公司销售的商品房现还没有达到合同约定的“该商品房经验收合格”条件，张某某、柳某某要求世纪兴公司按照合同的约定交付房屋的诉讼请求不符合法律的规定，故张某某、柳某某的该项诉讼请求本院不予支持。张某某、柳某某要求世纪兴公司支付已交付房价款万分之三的违约金至实际交付房屋止，因该商品房验收合格的时间现不能确定，故不能确定其违约金计算到何时为止，结合本案实际，对张某某、柳某某要求支付违约金的诉讼请求以从2014年4月1日起按日万分之三计算至2014年10月21日（立案之日）为宜。对张某某、柳某某要求交付房屋及支付2014年10月21日之后的违约金应待世纪兴公司将咸丰新城1号楼验收合格后，再另行主张权利。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第二百七十九条  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、参照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，判决如下:

一、被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司从2014年4月1日起以301057元为基数按日万分之三给原告张某某、柳某某支付违约金至2014年10月21日止。限本判决生效后十五日内履行。
二、驳回原告张某某、柳某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元（已减半），由原告张某某、柳某某承担1000元，由被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司承担1900元。

审判长：刘洋

书记员：汤黎