张某某、葛某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张某某（曾用名张继芹），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，个体工商户，住仙桃市。委托诉讼代理人：陈浩，湖北为维律师事务所律师。上诉人（原审被告）：葛某（曾用名郭荣），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，个体工商户，住仙桃市。上诉人（原审被告）：葛振兴，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，仙桃市环境保护局综合办公室副主任，住仙桃市。上诉人（原审被告）暨葛某、葛振兴的共同委托诉讼代理人：葛玲（曾用名葛玲琳），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，仙桃市城市建设投资开发公司财务会计科科长，住仙桃市。被上诉人（原审原告）：许传厚，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，退休教师，住仙桃市。原审被告：胡桂香，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。被上诉人许传厚与原审被告胡桂香的共同委托诉讼代理人：何永涛，北京大成（武汉）律师事务所律师。

张某某等四人上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，改判驳回许传厚、胡桂香的一审诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋系张某某等四人的共有财产，张某某作为共同共有人之一，未经其他共同共有人同意，擅自与许传厚签订《房产交易合同》，其处分共有房屋的行为，侵犯了葛玲、葛某和葛振兴对共有房屋的所有权及优先购买权。2.许传厚签订《房产交易合同》时，明知涉案房屋系葛少山的遗产，且知晓葛少山与张某某育有成年子女葛玲、葛某和葛振兴三人，仍与张某某一人签订合同，足以证明其并非善意，且具有过错。一审法院仅因张某某系葛玲、葛某和葛振兴三人之母，即认定张某某出卖涉案房屋系经葛玲、葛某和葛振兴三成年子女授权后的行为，属主观臆断，明显错误。3.涉案房屋虽由许传厚占有、使用达八年之久，但张某某于2009年便与许传厚协商另行买房置换涉案房屋，许传厚对该事实亦予以认可；另葛玲、葛某和葛振兴在知道涉案房屋被张某某擅自处分后，便要求许传厚退房，双方因争议较大而暂时搁置。4.张某某签订涉案《房产交易合同》期间，患有抑郁症，无自主意识，属限制民事行为能力人，有门诊病历、诊断书及证人证言佐证，一审法院未予考虑，显失公平。5.本案不但涉及合同法，还涉及物权法和继承法，一审法院仅适用合同法的相关规定，明显不当。许传厚辩称，1.出售涉案房屋系张某某等四人的真实意思表示，许传厚与张某某签订的《房产交易合同》，合法、有效。涉案房屋的登记权利人虽系葛少山，但该房屋实际为张某某、葛少山的夫妻共有财产，葛少山去世后，房屋1/2的份额为张某某个人所有，另1/2的份额由张某某等四人共同共有，且该房屋出售前已对外出租，其邻居王会兰、杨远党系因张某某等四人对外公开出售该房屋，才介绍许传厚购买。签订《房产交易合同》时，许传厚明确要求葛玲、葛某和葛振兴在合同上签字，张某某承诺三个子女均同意其卖房，张某某代表子女出售房屋的行为，亦符合涉案房屋所在辖区的交易习惯。另从合同的履行情况看，许传厚全家在该房屋内居住达八年之久，葛玲、葛某和葛振兴三人从未向许传厚主张不同意卖房或要求收回房屋的意思表示。2.根据物权法及买卖合同司法解释的相关规定，张某某等四人以无权处分为由主张合同无效，人民法院应不予支持，该四人应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。胡桂香的述称意见同许传厚的答辩意见一致。许传厚、胡桂香向一审法院起诉请求：1.确认许传厚与张某某于2008年8月26日签订的《房产交易合同》有效；2.判令张某某等四人协助许传厚、胡桂香办理位于仙桃市龙××街道办事处黄荆小区社区中心街××号房屋所有权、土地使用权的变更登记；3.许传厚、胡桂香与张某某等四人各自按照国家规定缴纳各自应当缴纳的税费。一审法院认定事实：2008年8月26日，经中间人王慧兰（又名王会兰）、杨远党（又名杨可句）介绍，张某某将位于仙桃市黄荆小区中心街59号的房屋出售给许传厚，双方为此签订了一份《房产交易合同》，约定：“甲方：张某某，乙方：许传厚。甲方位于仙桃市黄荆小区中心街59号有自建私房一栋（两间三层，每层面积约12m×7.5m，顶楼南半部有简易隔热层）出售给乙方，经协商，订立合同如下：一、甲方产权关系明确，证件（土地证、房产证）齐全有效。不存在与本房有关的债务纠纷。二、双方议定价格为叁拾贰万捌仟元。现金（或银行转账）支付，付款程序为：签订合同当日首付贰拾万元。2008年9月底前续付壹拾万元。甲方将房产证、土地证其中一证转交给乙方。新证办妥后，乙方将所办更名后的新证交甲方保管，再换取另一证续办。尾款贰万捌仟元待过户手续完毕，乙方付清尾款后，甲方正式交房。乙方不得违约。三、甲方于交房前应保证水路、电路畅通，结清相关费用。交房后，本屋的一切收支由乙方自行处理。四、甲方应保持室内外的电器、装修设施（含太阳能热水器）现状，交房后全部无偿交由乙方使用。五、过户费用全部由乙方支付，甲方须积极协助乙方办理相关过户手续。六、如有与本交易相关的未尽事宜，双方应平等友好地协商处理。此合同壹式肆份，甲乙双方及两位中间人各执一份，自合同签字之日起生效。”张某某在甲方（签字）处签名“张某某”，许传厚在乙方（签字）处签名“许传厚”，王慧兰、杨远党在中人（签字）处分别签下“王会兰”、“杨远党”。2008年8月26日，许传厚向张某某支付购房款200000元。张某某向许传厚出具收条，记载：“收条。今收到许传厚同志首付购房款：200000.00元（大写贰拾万元整）。此据。收款人：张某某。2008.8月26日。”2008年8月底，张某某向许传厚交付涉案房屋，许传厚及其家人搬入房屋居住至今。2008年9月20日，许传厚向张某某支付购房款128000元。张某某向许传厚出具收条，记载：“收条。今收到许传厚同志续付购房款128000.00元。大写人民币壹拾贰万捌仟元整。2次合计：叁拾贰万捌仟元整。小写：328000.00元。收款人：张某某。2008年9月20日。”张某某向许传厚交付了房屋所有权证[仙桃市房权证沙咀字第××号]、土地使用权证[仙国用（2008）第1667号]，并在《房产交易合同》下方书写：“购房款叁拾贰万捌仟元整已完全付清，甲方将土地证、房产证，于付款当时面交乙方。张某某。2008年9月20日。”事后，张某某应许传厚的要求，与许传厚之子许鹏展签订了一份《房产交易合同》，约定：“张某某。身份证号：（简称甲方）。许鹏展，身份证号：（简称乙方）。甲方位于仙桃市黄荆小区中心街59号有自建私房一栋（两间三层）出售给乙方，经协商订立合同如下：一、甲方产权关系明确，证件（土地证、房产证）齐全有效。土地证号：仙国用2008第16**号；房产证号：沙咀字第××号。二、双方议定房价为陆万贰仟元。付款程序为：签订合同当日首付壹万元，2008年9月20日前付清伍万贰仟元，甲方将土地证、房产证交给乙方。三、过户费全部由乙方支付，甲方需积极配合乙方办理相关手续。四、甲方应保持室内外的电器、装修设施现状，电路、水路畅通，结清相关费用。交房后，全部无偿交乙方使用。五、如有与本交易相关的未尽事宜，双方应平等地、友好地协商解决。此合同壹式叁份，甲乙双方及中间人各执一份，自合同签字之日起生效。”另查明，涉案房屋系葛少山于1988年所建。国有土地使用证号：仙国用（2008）第1667号；土地使用权人：葛少山；坐落：仙桃市沙咀办事处十一墩小区；使用权类型：划拨；使用权面积：97.50㎡。房屋所有权证号：仙桃市房权证沙咀字第××号；房屋所有权人：葛少山；房屋坐落：仙桃市沙××办事处××小区（黄荆小区××）；结构：混合；房屋总层数：3层；建筑面积：270.58㎡。张某某与葛少山系夫妻关系，于xxxx年xx月xx日出生育长女葛玲，xxxx年xx月xx日出生育次女葛某，xxxx年xx月xx日出生育长子葛振兴。葛少山于2003年1月22日去世。还查明，许传厚与胡桂香系夫妻关系。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.许传厚与张某某于2008年8月26日签订的《房产交易合同》是否有效；2.张某某等四人是否应协助许传厚、胡桂香办理涉案房屋的土地使用权证、房屋所有权证权属变更登记。针对上述焦点评判如下：一、关于许传厚与张某某于2008年8月26日签订的房产交易合同是否有效的问题。当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、法规的强制性规定。本案中，许传厚与张某某签订的《房产交易合同》，没有上述无效情形；其次，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，葛玲、葛某、葛振兴虽未在诉争的《房产交易合同》上签名，但张某某作为葛玲、葛某、葛振兴的母亲，其收到许传厚给付的购房款后，即向许传厚交付了房屋及国有土地使用权证、房屋所有权证。许传厚有充分的理由相信张某某出售涉案房屋得到了葛玲、葛某、葛振兴的授权，并与张某某签订合同，且张某某将涉案房屋卖与许传厚达八年之久，葛玲、葛某、葛振兴均居住在涉案房屋所在地仙桃市，未向许传厚主张权利，应视为该三人对张某某与许传厚签订《房产交易合同》的认可。据此，可认定涉案《房产交易合同》，是双方当事人的真实意思表示，且与国家法律、法规不相抵触，合法、有效。张某某辩称，涉案房屋由张某某等四人共同所有，张某某与许传厚之间签订合同时，未征得其他共有人同意，其他共有人也不知情，该合同因违反法律的禁止性规定而无效，但张某某未向该院提交充分的证据，该辩称理由不成立；葛玲、葛某、葛振兴辩称，张某某出售涉案房屋侵犯了该三人的继承权，属无权处分，该合同应认定无效，因该三人未向该院提供证据，该辩称理由依法不予采纳；张某某又辩称，其与许传厚签订《房产交易合同》期间患有抑郁症，没有自主意识，属于限制民事行为能力人，因张某某未向该院提交充分的证据予以证明，该辩称理由亦不能成立。张某某与许鹏展签订的《房产交易合同》，系张某某应许传厚的要求所签订，合同的真实目的并非买卖房屋，该合同应属无效。二、关于张某某等四人是否应协助许传厚、胡桂香办理涉案房屋的土地使用权证、房屋所有权证权属变更登记的问题。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。许传厚与张某某签订的《房产交易合同》，合法、有效。许传厚依照合同约定向张某某支付了全部购房款328000元，张某某将涉案房屋及房屋所有权证、国有土地使用权证交付许传厚，双方约定的主要合同义务已经得到了实际履行。另许传厚在接受房屋后，进行了必要的装修并居住至今，双方当事人的交易目的已实现。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”为维护占有的公信力，保护交易安全和当事人的信赖利益，维护商品交易的正常秩序，张某某等四人应当协助许传厚办理诉争房屋的土地使用权和房屋所有权证的变更登记手续，许传厚亦应取得涉案房屋的实体权利，对许传厚要求张某某等四人协助办理案涉房屋所有权、土地使用权变更登记的诉讼请求，于法有据，依法予以支持；许传厚与张某某签订的《房产交易合同》约定：过户费用全部由乙方支付，甲方须积极协助乙方办理相关过户手续。许传厚要求双方各自按照国家规定缴纳应当缴纳的税费的诉讼请求，与合同约定不符，依法不予支持。许传厚与张某某于2008年8月26日签订《房产交易合同》，许传厚基于该合同向该院起诉。胡桂香不是合同的相对人，根据合同的相对性，该院对胡桂香的诉讼请求，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：1.许传厚与张某某于2008年8月26日签订的《房产交易合同》有效；2.张某某等四人于该判决生效之日起十日内协助许传厚办理位于仙桃市沙××办事处××小区（黄荆小区××）房屋[国有土地使用权证号：仙国用（2008）第1667号；房屋所有权证号：仙桃市房权证沙咀字第××号]的土地使用权、房屋所有权的变更登记；3.驳回许传厚的其他诉讼请求；4.驳回胡桂香的诉讼请求。案件受理费6100元，由许传厚负担2100元，张某某负担4000元。二审期间，张某某围绕上诉请求依法提交了证据，葛玲、葛某、葛振兴、许传厚、胡桂香均未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院认为，张某某提交的《诉讼费缴款通知书》及《民事起诉状》虽具有真实性，但张某某等四人未实际缴费，一审法院亦未立案审理，上述证据与本案不具有关联性，本院依法不予采信。二审查明，一审认定的事实属实，本院依法予以确认。
上诉人张某某、葛玲、葛某、葛振兴（以下简称张某某等四人）因与被上诉人许传厚及原审被告胡桂香房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某某及其委托诉讼代理人陈浩，上诉人暨葛某、葛振兴的共同委托诉讼代理人葛玲，被上诉人许传厚、原审被告胡桂香及该二人的共同委托诉讼代理人何永涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.张某某与许传厚签订的《房产交易合同》是否有效；2.许传厚要求张某某等四人协助其办理涉案房地产权属过户登记手续有无事实与法律依据。针对上述争议焦点，分析评判如下：一、关于张某某与许传厚签订的《房产交易合同》是否有效的问题。张某某与许传厚在案外人王慧兰、杨远党的见证下签订的《房产交易合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。张某某等四人上诉称，张某某作为涉案房屋的共有人之一，其与许传厚签订的《房产交易合同》应属无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款有关“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，张某某等四人以张某某无处分权为由，主张涉案《房产交易合同》无效，本院依法不予支持。张某某等四人上诉还称，张某某在签订涉案《房产交易合同》时，患有抑郁症，无自主意识，为限制民事行为能力人。本院认为，张某某等四人虽提交了张某某被初步诊断为抑郁症的门诊病历，但该门诊病历不足以证明张某某在签订涉案《房产交易合同》时为限制民事行为能力人，且结合张某某全额收取购房款，并向许传厚出具收条以及交付涉案房屋的权属证书等行为，本院对张某某等四人以张某某在签订《房产交易合同》时无自主意识为由，主张该合同无效的上诉理由，依法不予采纳。二、关于许传厚要求张某某等四人协助其办理涉案房地产权属过户登记手续有无事实与法律依据的问题。本案中，涉案房屋系张某某等四人的共同共有财产，张某某在未经其他共同共有人同意的情况下，自行与许传厚签订《房产交易合同》，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条有关“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，上述《房产交易合同》亦未得到其他共有人事后追认的情况下，对房屋的另外三名共同共有人葛玲、葛某、葛振兴不产生法律效力，故对许传厚要求张某某等四人协助其办理涉案房地产权属过户登记手续的诉讼请求，本院依法不予支持。如许传厚认为其因不能取得涉案房屋所有权而存在损失，可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款有关“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，另行向房屋出卖人张某某主张权利。综上，张某某等四人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：