张某某与王某某、赵某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告（执行案外人）：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，哈尔滨铁路局三棵树车辆段佳木斯运用车间检车员，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：李振军，佳木斯市振鹏法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：商显锋、接婷婷，黑龙江商显锋律师事务所律师。被告（被执行人）：赵某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。

原告张某某与被告王某某、赵某某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人李振军，被告王某某的委托诉讼代理人接婷婷，被告赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某某向本院提出诉讼请求：1.判令终结对原告回迁取得的位于佳木斯市杏林湾小区A栋，产籍号3-0094-020-021103房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判令确认原告张某某于2012年9月11日与佳木斯融和房地产开发有限公司（以下简称融和开发公司）签订达成的《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，并确认涉案房屋归原告所有；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2009年10月29日，原告张某某所有的75.37平方米房产被拆迁后，由融和开发公司回迁安置在佳木斯市前进区杏林湾小区A栋2单元1103室，建筑面积104.51平方米。2012年9月11日补交房款158134元，维修基金7629元及其他入户需交费用，原告与融和开发公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》并交付涉案房屋钥匙，原告入户装修使用该房屋至今。协议签订后，原告多次找融和开发公司协助和配合原告办理产权登记手续未果，原告等人因此事多次信访。2016年4月12日，融和开发公司才为原告等人补打销售不动产统一发票。2017年4月原告得知涉案房产因融和开发公司与被告赵某某之间因借款已预售登记作抵押，才致使原告不能办理房产登记。为此，市政府转交前进区政府法律帮助原告等人诉讼解决纠纷，现前进区法院已给予立案诉讼。2017年11月22日，原告接到法院（2017）黑0803执489号通知书，因执行王某某与赵某某民间借贷纠纷一案，法院已将原告所有的涉案房屋查封。为此原告提出异议。2017年12月23日，原告接到法院（2017）黑0803执异65执行裁定书，裁定驳回了原告的异议，并告知可在15日内向法院另案提起诉讼。综上原告认为，原告于2012年9月11日与融和开发公司签订达成的《房屋拆迁补偿安置协议书》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。因此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。为此原告诉讼来院。王某某辩称：1.原告的拆迁安置手续不真实，可能存在虚假情况。原告签订《房屋拆迁安置补偿协议》的时间是2012年9月11日，并不是原告所称的2009年10月29日。事实上本案涉案的房屋拆迁时间系在2009年，2012年8月至9月期间，该处房屋已经开始入户。按照法律规定的拆迁办理流程，原告的拆迁协议应是在2009年动迁时签订的，在当时就应当明确回迁的具体位置及回迁方法，原告的拆迁手续却是在2012年签订的，在时间上明显不符合客观事实。因此，不能仅凭签订《房屋拆迁安置补偿协议》来认定其拆迁的真实性、确定回迁的位置。还应有房屋拆迁时的规划及其他拆迁房屋应具备的相关手续，法院应予以查明。如果是在2009年10月29日拆迁安置确定的本案涉案房屋为回迁房屋，不动产登记部门应有明确备案为拆迁安置房屋，本案涉案房屋即不可能被登记为商品房，赵某某也就不可能在2012年取得商品房买卖的机打合同。足以证明，原告诉称的2009年即确定回迁本案涉案房屋的情况不属实，《房屋拆迁补偿安置协议》可能存在虚假。原告提供的证据中（预收款票据）体现的业主姓名为“丁嘉伟”而不是原告，部分收据中也显示了丁嘉伟的姓名，原告的拆迁手续中可能存在虚假，法院应查明。2.本案涉案房屋赵某某购买在先，并签订了机打的商品房买卖合同，交付了房屋价款，真实有效，该房屋系被告赵某某的财产。涉案房屋已经被登记为商品房不是回迁房，2012年6月15日被告赵某某与融和开发公司签订商品房买卖机打合同，缴纳了全部购房款，由融和开发公司出具收据及商品房销售专用结算单，并取得了商品房销售联机智能IC卡，被告赵某某的商品房买卖合同真实有效，且赵某某在不动产登记部门办理了商品房销售备案登记，时间上先于原告的协议，该房屋系被告赵某某的财产，本案的执行不存在错误。3.原告与融和开发公司存在恶意串通情形，损害赵某某的权益，其签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》应属无效。赵某某与融和房地产公司签订商品房买卖合同在先，并在不动产登记部门取得了商品房买卖的机打合同，自2012年6月15日开始，该套房屋在不动产登记的买受人就是赵某某，该信息在不动产登记部门均可以查询到，已经具有一定的公示效力。而融和开发公司在明知已将房屋出售给赵某某的情况下仍与原告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，明显双方存在恶意串通的情形。根据《中华人民共和国合同法》第52条第3款的规定《房屋拆迁补偿安置协议书》应属无效的合同，不能排除本案的强制执行行为。综上，请求人民法院依法查清本案的真实情况，驳回原告的诉讼请求。赵某某辩称：本案涉案的房屋是被告赵某某于2012年在融和开发公司购买的，并且对原告的动迁合同有怀疑，原告可能是虚假诉讼，涉案房屋应归被告赵某某所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：佳木斯融和房地产开发有限公司在2009年10月依据佳拆字（2009）第49号房屋拆迁许可，在前进区和平社区实施棚户区拆迁改造升级，总拆迁户数386户，其中含原告张某某房屋。2009年10月29日，原告张某某（丁嘉伟）与融和开发公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定将原告所有的位于前进区和平地段，建筑面积75.37平方米的房屋动迁，并就地安置100平方米房屋，扩大面积按销售价收取。张某某将被动迁的房屋以230000元的价格卖给了案外人丁嘉伟。2012年9月11日，原告张某某与融和开发公司又进一步签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定将原告所有的位于前进区和平地段，建筑面积75.37平方米的房屋动迁后，安置于杏林湾小区A栋2单元1103室，安置面积104.51平方米，应交扩大面积款及楼层差158134元，安置房屋即本案涉案房屋。当日，融和开发公司给原告张某某（丁嘉伟）出具缴存维修资金联系函，并加盖融和开发公司公章，案外人丁嘉伟缴纳了涉案房屋的维修资金7629元，佳木斯市房屋维修资金管理中心为丁嘉伟出具了预收款票据，并加盖现金收讫章。张某某（丁嘉伟）于同日缴纳了涉案房屋的装修保证金、燃气安装费，佳木斯市民泰物业有限公司杏林湾小区给原告张某某（丁嘉伟）出具了收据。2016年4月12日，融和开发公司给原告张某某出具了不动产发票。2016年6月21日，融和开发公司为原告张某某出具了佳木斯市动迁安置结算单，并加盖了公章及财务专用章。2016年9月12日，原告张某某缴纳了涉案房屋的物业费、电梯费等费用，佳木斯爱心物业管理有限公司为其出具了收据。同日，张某某缴纳了涉案房屋的热化费，佳木斯市民泰物业管理有限公司为其出具了收据。原告张某某于2017年9月8日与威立雅（佳木斯）城市供热有限公司签订了《城市居民供用热合同》，于2017年10月8日，原告张某某继续缴纳了涉案房屋的热化费，威立雅（佳木斯）城市供热有限公司为其出具发票。2018年2月23日，杏林湾小区物业证明涉案房屋从2012年9月进户装修至证明当日，均不欠热化、物业、水费等费用。涉案房屋一直由原告张某某（丁嘉伟）实际占有至今。另查明，因被告赵某某与融和开发公司存在借贷关系，2012年6月15日，融和开发公司与被告赵某某一共签订了五份与产权部门联机备案的《商品房买卖合同》，其中一份即为本案的涉案房屋，该合同约定，将涉案房屋以总价款518369.6元的价格出售给被告赵某某，并为被告赵某某出具了现金收取涉案房屋的收据及佳木斯市商品房销售专用结算单，被告赵某某取得了房屋的商品房销售联机备案智能IC卡，但被告赵某某并未实际占有涉案房屋。又查明，王某某与赵某某、赵博涵民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月15日作出（2017）黑0803民初2352号民事调解书。调解协议内容如下，一、赵某某、赵博涵给付王某某借款本金1900000元及利息500000元，于2017年9月30日前偿还本金500000元、2017年10月30日前偿还本金500000元、2017年11月30日前偿还本金500000元、2017年12月30日前偿还本金400000元、2020年12月25日前偿还利息500000元；二、原告放弃其它诉讼请求。本院于2017年10月20作出（2017）黑0803执489号执行裁定书，裁定将赵某某所有的本案涉案房屋及其他三套房屋予以查封，查封期限为三年。本院在执行该案中，本案原告张某某对（2017）黑0803执489号执行裁定书不服，向本院提出书面异议，本院于2017年12月18日作出（2017）黑0803执异65号执行裁定，裁定驳回张某某的异议请求。

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“被拆迁人与拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”。商品房销售联机备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，但不具有预告登记的法律效力。我国物权法采用物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。本案中，融和开发公司虽与被告赵某某签订涉案房屋与产权部门联机备案商品房买卖合同在先，但并未在登记机构申请预告登记，实际物权并未发生转移。融和开发公司在将涉案房屋回迁安置给原告张某某后，将房屋交付给原告张某某使用，原告张某某缴纳了安置房屋相关的差价款、物业费、热化费等费用，实际占有使用涉案房屋至今，表明了融和开发公司的真实意愿，这种履行亦是合法的履行。且原告张某某取得涉案房屋系其原有动迁房屋的安置房屋，有权请求优先取得，故本案涉案房屋应归原告张某某所有，被告王某某无权对涉案房屋申请执行。被告赵某某与融和开发公司之间的纠纷应另案予以解决。综上所述，本案涉案的房屋应归原告张某某所有，法院不能对涉案房屋采取查封执行措施。依照《中华人民共和国物权法》第十五、二十条第一款、三十三条，《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、坐落于佳木斯市杏林湾小区A栋2单元1103室，面积104.51平方米的房屋归原告张某某所有；二、停止对上述房屋的执行。案件受理费5800元，由被告王某某、赵某某各半负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院（2017）黑0803执异65号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。