张红某与牡丹江银某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：张红某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省宁安市。
委托诉讼代理人：赵哲，黑龙江湛天律师事务所律师。
被告：牡丹江银某房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东三条路长安街南。
法定代表人：李成斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：王金城，男，该公司法律顾问。

原告张红某与被告牡丹江银某房地产开发有限公司（以下简称银某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。因案件疑难、复杂，本院将此案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告张红某的委托诉讼代理人赵哲、被告银某公司的委托诉讼代理人王金城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张红某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告继续履行合同，并协助原告办理房屋过户手续；2.要求被告给付延迟办理房屋权属证书产生的银行同期贷款利息38983.20元（按银行同期贷款利率计算两年，自2015年5月1日起至2017年5月1日止）；3.要求被告给付因延期交房给原告造成房屋租金损失12000元（按两年计算自2015年5月1日起至2017年5月1日止）；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2013年8月26日签订的认购书；2、要求被告返还购房款324860元及利息（利息以324860元为基数计算自2013年8月26日起至2017年5月1日止，以324860元为基数计算自2017年5月1日起至欠款付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年8月26日原告与被告签署商品房买卖合同认购书，合同约定，原告购买被告开发的怡美嘉园14号楼011310号商品房一套，建筑面积103.13平方米。原告于当日将全部购房款324860元交付给被告，被告出具收据。后原告多次找被告要求签订正式商品房买卖合同，并履行交房义务，被告法定代表人李成斌于2015年3月1日出具承诺书，承诺：保证原告张红某于2015年5月1日前入住怡美嘉园14号楼011310室。但被告没有依照承诺书交付房屋，导致原告不能合法入住，故原告诉至法院。
银某公司辩称，被告在2009年将怡美嘉园小区4、5号楼工程承包给董学义，董学义又将该工程承包给佟振武。因被告欠董学义工程款，被告将诉争房屋抵顶给董学义，董学义又将诉争房屋卖给佟振武，佟振武又将诉争房屋卖给原告。由于被告与董学义并未做最终结算，被告是否欠董学义工程款尚未确定，本案诉争房屋已由被告出售给他人。如果被告欠董学义工程款，被告想办法解决诉争房屋的问题，被告不欠董学义工程款，被告不再负责解决。
争议焦点：一、原、被告签订房屋认购书是否合法有效；二、原告要求解除认购书并要求被告返还购房款及利息是否合理、合法。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.原告举示证据：认购书复印件1份、收据复印件1份、承诺书复印件1份（均与原件核对无异），证明原、被告双方签订房屋认购书，被告出具收据和承诺书，此组证据足以证明认购书符合商品房买卖合同的相关特征，应当属于合法有效的合同，被告应当按合同约定以及承诺书的承诺履行合同义务，但被告违约，至今没有履行，被告应当承担相应的法律责任，此份认购书应当认定为广义上的商品房买卖合同。
被告对形式要件没有异议，对证明问题有异议，诉争房屋认购书是三方互相抹账形成的，并不是广义上的商品房买卖，被告认为应以三方抹账协议为准，因为被告在进行抹账时，也用认购书进行抹账，这与单纯的商品房买卖不一样。

本院认为，被告对该组证据形式要件没有异议，本院予以确认。该组证据能够证明2013年8月26日被告银某公司与原告张红某签订认购书，当日被告银某公司出具收到324860元收据一份，2015年3月11日被告银某公司法定代表人李成斌出具承诺书的事实，本院予以确认。
2.诉讼中，本院依原告申请到牡丹江市房地产管理局调取商品房买卖合同备案证明1份以及执行裁定书、协助执行通知书复印件各一份。
原告对形式要件没有异议，商品房买卖合同备案证明日期是2013年11月30日，是在原、被告签订认购书之后形成的，虽然有备案证明，也不足以证明案外人赵志武与本案被告存在真实的房屋买卖关系，该备案证明不能对抗原、被告签订的认购书以及被告出具的承诺书，即便有备案证明，房屋的产权人仍然是本案被告，原告仍然有权利要求被告履行合同约定义务，交付房屋并承担违约责任。执行裁定书是依据民间借贷纠纷民事调解书所作出的，该民事调解书虽然已经发生法律效力，但并不能对抗原、被告之间签订的认购书，调解书只是对债权的确认，并不是对房屋所有权的确认，所以虽然房屋处于查封状态，诉争房屋产权仍然归被告所有，原告仍然享有要求被告履行合同和交付房屋的权利。
被告对此组证据没有异议
本院认为，该组证据内容客观真实、来源合法，本院予以确认。
诉讼中，本院到怡美嘉园小区对天合物业公司经理王洪做的调查笔录以及调查笔录所附光盘1份。
原告对形式要件没有异议，但是不能证明赵志武以及于海是合法占有该房屋。
被告对形式要件没有异议，被告将怡美嘉园4、5号楼工程发包给了董学义，董学义又将该工程承包给佟振武，之后发生工程款的往来问题，被告将诉争房屋临时开给董学义，但是双方没有结算，被告要求董学义结算，董学义以种种借口不来结算，被告拨付的工程款已经超出了董学义应得的工程款。但是诉争房屋被告已经卖给了于海，于海已经实际入住涉案房屋。
本院认为，该证据能够证明涉案房屋于2015年1月24日办理入户手续，由案外人于海装修并居住使用的事实，本院予以确认。
被告银某公司未向法庭举示证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年8月26日，被告银某公司（甲方）与原告张红某（乙方）签订认购书，主要内容为：甲乙双方在正式签订《商品房买卖合同》（预售）之前乙方对所购房屋充分了解，特自愿签订本协议。乙方自愿向甲方购买位于怡美嘉园14号楼011310号，建筑面积103.13平方米房屋。乙方采取一次性付款方式付款，商品房单价3150元每平方米，总金额324860元。乙方按指定日期与甲方签署国土局统一印制的《商品房买卖合同》（预售），所有条款均以双方所签合同为准。此房实际面积以产权测绘部门核准的建筑面积为准，房款实行多退少补。甲乙双方自签订正式商品房买卖合同》（预售）后，本认购书自行失效。当日，被告银某公司出具收到324860元收据一份，并注明上款系14号楼011310号，建筑面积103.13平方米房屋。2015年3月11日被告银某公司法定代表人李成斌出具承诺书，内容为：张红某的怡美嘉园14号楼011310号，保证在2015年5月1日前入住，特此承诺。庭审中原告称被告银某公司欠董学义工程款，董学义又欠张久林人工费，张久林欠原告张红某及丈夫赵文远人工费，经佟振武从中联系，2013年8月26日在银某公司的售楼处，董学义、银某公司同意将本案诉争房屋抹账给张红某夫妇，张红某与被告签订认购书，并且被告出具了收据，被告对此予以认可。另查明，被告银某公司与案外人赵志武就涉案房屋签订商品房买卖合同于2013年11月30日在牡丹江市房产管理局登记备案，2016年3月17日，牡丹江市中级人民法院作出（2014）牡法执字第10-19号执行裁定书，将被告银某公司开发的牡丹江市爱民区新华路东侧，康佳街北侧怡美嘉园小区，产籍图号为400-470-4/3-14，第011310号房屋产籍予以查封，现涉案房屋尚未办理房屋产权证照。经调查涉案房屋于2015年1月24日办理入户手续，由案外人于海装修并居住使用，被告称其将涉案房屋卖给于海，于海要求在该房屋买卖合同写在赵志武名下。经本院依法释明，原告不申请追加案外人赵志武及于海为本案被告或第三人参加诉讼。
本院认为：原告张红某与被告银某公司签订房屋认购书，是在原告对第三人享有债权，第三人又对被告享有债权的情况下签订，上述行为产生了两个法律效果，一是债权转让关系，即第三人将其对被告享有的债权转让给原告，以消除第三人对原告所负的债务，而被告签订房屋认购书的行为即表明其同意第三人将债权转让给原告，转让的债权金额即为房屋认购书约定的房款。二是代物清偿关系，即被告以涉案房屋用于清偿第三人转让给原告的债权。被告辩称其与董学义工程款尚未结算，尚不确定是否欠付董学义工程款，被告未举示证据证实，被告于2013年8月26日与原告签订认购书，2015年3月11日被告银某公司法定代表人李成斌又出具承诺书，保证原告在2015年5月1日前入住，上述事实与被告所述相互矛盾，故对被告抗辩理由，本院不予支持。鉴于被告银某公司另行与案外人赵志武签订商品房买卖合同，该合同在牡丹江市房产管理局登记备案，现该房屋由案外人于海居住使用，导致原告代物清偿无法实现，原告诉请要求解除原、被告签订认购书，被告亦同意解除，本院予以支持。代物清偿是一种债务清偿方式，在代物清偿不能实现时，原告可就其受让的债权向被告主张清偿，原告诉请要求被告返还购房款324860元，其实质是要求被告清偿原有债务，原告的该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。鉴于被告在已与原告签订认购书的情况下，又与案外人赵志武签订商品房买卖合同，并将诉争房屋交付给他人，其行为构成违约，原告要求被告给付利息（利息以324860元为基数计算自2013年8月26日起至2017年5月1日止，以324860元为基数计算自2017年5月1日起至欠款付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、解除原告张红某与被告牡丹江银某房地产开发有限公司于2013年8月26日签订的认购书；
二、被告牡丹江银某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张红某欠款324860元及利息（利息以324860元为基数计算自2013年8月26日起至2017年5月1日止，以324860元为基数计算自2017年5月1日起至欠款付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
如果被告牡丹江银某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告牡丹江银某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告张红某可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费6938元，由被告牡丹江银某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审　判　长　　时　维 人民陪审员　　孙秀萍 人民陪审员　　戴文有

书记员：付晓迪