张某某、黑龙江省宝某某垦区鑫隆房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。委托诉讼代理人：陈士国，黑龙江振兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省宝某某垦区鑫隆房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘玉书，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高玉英，男，该公司法律顾问。

张某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条及《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，本案被上诉人虽然未与上诉人签订正式商品房买卖合同，但被上诉人的售楼处开具的收据标明了房屋具体位置和面积价款，并出睢上明给予明确证实，且被上诉人将房屋实际交付给上诉人占有使用至今，依法应认定上诉人和被上诉人之间的商品房买卖成立有效。被上诉人与胡国林签订的商品房买卖合同其目的是为了向银行骗取贷款，其行为是以房屋买卖的合法形式掩盖骗取贷款的非法目的，且未实际交付购楼首付款，被上诉人也未得到银行贷款。被上诉人当庭承认长达6年没有将房屋交付胡国林，胡国林也未向公司主张要房，但被上诉人没有提供胡国林交付首付款和收到贷款的凭证，被上诉人的辩解不能成立。恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有房屋的买受人。被上诉人与胡国林司于恶意登记，依法应优先保护上诉人的房屋所有权。鑫隆房地产公司辩称，被上诉人与上诉人没有签订涉案房屋买卖合同，上诉人也没有向被上诉人交付购房款，双方之间不存在房屋买卖关系。一审法院判决正确，请二审法院维持原判。张某某向一审法院起诉请求：1.判令原、被告之间的房屋买卖合同有效，并判令被告协助原告办理房屋买卖登记手续；2.被告按已付购房款495775元，按中国人民银行逾期贷款利息标准自2001年11月19日起至原告取得房屋所有权证书之日止计算违约金；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年1月28日，被告鑫隆房地产公司与胡国林签订商品房买卖合同一份，双方约定该房商服，建筑面积141.66平方米，每平方米3700元，总金额524142元。该房屋系胡国林、冯敏英在中国工商银行股份有限公司鹤岗分行抵押按揭贷款购买，并办理了房屋抵押（预）登记。2011年11月，原告张某某购买新华农场商业用房，总价款495775元。原、被告之间未签订房屋买卖合同。原告张某某支付了全部购房价款，并已实际入住。被告鑫隆房地产公司华苑尚都项目部出具收据。2012年8月16日被告鑫隆房地产公司给胡国林出具了不动产统一发票。一审法院认为，案外人胡国林按揭贷款在房产部门办理了抵押登记，并与被告鑫隆房地产公司签订商品房买卖合同，其行为合法有效。后原告张某某向被告鑫隆房地产公司交付房款，但未签订房屋买卖合同。故原告张某某主张与被告鑫隆房地产公司房屋买卖合同有效，并要求被告协助办理房屋登记，要求被告按已付购房款总额495775元从2011年11月19日起至原告取得房屋所有权证书之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金的诉讼请求，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张某某的诉讼请求。案件受理费8736元，减半收取4368元。由原告张某某负担。本院二审期间，双方当事人未向法庭提供证据。本院经审理确认一审法院判决认定的事实。
上诉人张某某因与被上诉人黑龙江省宝某某垦区鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省宝某某农垦法院〔2017〕黑81**民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张某某委托诉讼代理人陈士国，被上诉人委托诉讼代理人高玉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：本案上诉人不服一审判决，向本院提出上诉，认为其与被上诉人之间形成了商品房买卖关系，被上诉人与案外人胡国林之间恶意串通骗取贷款，其一审诉讼请求应当被支持。首先关于上诉人与被上诉人之间是否存在商品房买卖关系的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。通过上诉人提供的加盖被上诉人鑫隆房地产公司项目部的交款收据，及房屋已交付的事实，能够证明上诉人与被上扩人之间存在商品房买卖关系，虽然双方当事人未签订书面的商品房买卖合同，但双方之间的买卖行为符合商品房买卖合同的构成要件，买卖行为成立并生效，双方应当受商品房买卖法律关系的约束。关于被上诉人与胡国林之间是否存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的行为。上诉人提出被上诉人与胡国林签订的商品房买卖合同目的是为了骗取贷款，实际上没有交首付款，并长达6年没有交付房屋。通过审理查明，被上诉人与胡国林签订了房屋买卖合同，胡国林办理了银行抵押贷款，被上诉人为胡国林出具了购房发票，上述被上诉人与胡国林的行为不能体现出具有恶意串通骗取贷款的目的，当事人应当对自己的主张提供证据加以证明，不能仅以6年未交付房屋的行为推定被上诉人与胡国林之间为恶意串通。关于上诉人一审诉讼请求能否得到支持的问题。被上诉人作为房地产开发企业，将其所开发的涉案房屋于2011年1月出售给胡国林后，又于同年11月，将涉案房屋出售给上诉人，其行为违反了法律规定，应当承担责任。现上诉人要求被上诉人协助办理房屋登记手续并给付逾期办理房屋所有权证书的违约金，因该房屋由案外人胡国林购买后办理了抵押贷款，并因抵押贷款在宝某某管理局不动产登记中心进行了房产登记申请，上诉人要求被上诉人协助办理房屋权属登记的请求被上诉人客观上不能完成。上诉人经法院释明，并未对其诉讼请求进行变更。故上诉人的一审诉讼请求不能得到支持，但上诉人可就被上诉人的违约行为另行主张权利。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8736元（上诉人预交），由上诉人张某某负担。本判决为终审判决。

审判长　王　奎
审判员　刘红丽
审判员　石　岩

书记员：王鑫怡