张某某与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

张某某
邸新安
李永杰（河北凯悦律师事务所）
秦皇岛市必玉房地产开发有限公司
曾昭贵
张君

原告张某某，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人邸新安（系原告张某某之夫），现住址同上。
委托代理人李永杰，河北凯悦律师事务所律师。
被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。
法定代表人张健英，经理。
委托代理人曾昭贵，现住秦皇岛市海港区，系秦皇岛市必玉房地产开发有限公司办公室主任。
委托代理人张君，现住河北省秦皇岛市海港区，系秦皇岛市必玉房地产开发有限公司售楼处处长。
原告张某某与被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司（以下简称必玉房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理。原告张某某的委托代理人邸新安、李永杰，被告必玉房地产委托代理人曾昭贵、张君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告于2008年3月7日签订的《商品房买卖合同》和2009年4月10日签订的《合同补充协议》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人双方均应恪守履行。现双方争议的焦点是签订补充协议时被告是否口头承诺将大下房改建成车库交给原告使用。根据被告与原告签订补充协议及出具房屋兑现通知书表述上看，原告购买的标的物是“大下房”，而不是普通下房。从价格上看，大下房”单价为每平方米2500元，普通下房单价为每平方米1200元，而商品房上房的价格约为每平方米3030元，价格上有明显区别。在交付房屋后，现有证据证明，在2010年4月，被告曾派人施工试图为原告砸开大下房门，以使原告可以将大下房作为车库使用，因楼上业主及相关部门阻止未成。在原告无法将大下房改造为车库使用找被告后，被告通过物业公司为原告提供了地下停车位使用，解决原告停车问题。与原告类似的同一小区业主蒋某某以每平方米2500元购买的大下房，被告已安装卷帘门交给业主作车库使用。原告购买商品房时已购买了一间普通下房，原告基于被告大下房改建成车库的承诺购买大下房用作车库使用的解释具有合理性。被告为履行承诺也实施了具体行为。因此，本院认定原告基于对被告大下房改建成车库的承诺才与被告签订补充协议购买大下房，目的是用作车库使用。由于被告未兑现承诺，未将大下房改建成车库交给原告使用，且客观上已无改建可能，原告现已无法实现合同目的，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法规定，原告有权要求被告赔偿损失。同时，原告作为购房人，应对下房与车库功能使用上的区别有明确认知，对大下房能否改造为车库应有一定预判，签订协议时却与被告约定购买大下房并接收房屋，亦有一定过错，应承担相应的责任。根据本案的实际情况，本院酌定被告赔偿原告损失3万元。对原告要求被告返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，本院予以部分支持。关于诉讼时效问题，被告认为原告起诉已超过诉讼时效，虽补充协议签订于2009年，但原告一直在通过各种方式向被告提出要求并于2013年还通过砸墙等行为主张权利，应产生时效中断的效力，原告的起诉未超过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第四十条  、第六十条  、第一百零七条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  之规定，判决如下:
被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张某某经济损失3万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2140元，由被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司负担690元，于本判决生效后十日内交纳，其余部分由原告张某某自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

本院认为，原、被告于2008年3月7日签订的《商品房买卖合同》和2009年4月10日签订的《合同补充协议》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人双方均应恪守履行。现双方争议的焦点是签订补充协议时被告是否口头承诺将大下房改建成车库交给原告使用。根据被告与原告签订补充协议及出具房屋兑现通知书表述上看，原告购买的标的物是“大下房”，而不是普通下房。从价格上看，大下房”单价为每平方米2500元，普通下房单价为每平方米1200元，而商品房上房的价格约为每平方米3030元，价格上有明显区别。在交付房屋后，现有证据证明，在2010年4月，被告曾派人施工试图为原告砸开大下房门，以使原告可以将大下房作为车库使用，因楼上业主及相关部门阻止未成。在原告无法将大下房改造为车库使用找被告后，被告通过物业公司为原告提供了地下停车位使用，解决原告停车问题。与原告类似的同一小区业主蒋某某以每平方米2500元购买的大下房，被告已安装卷帘门交给业主作车库使用。原告购买商品房时已购买了一间普通下房，原告基于被告大下房改建成车库的承诺购买大下房用作车库使用的解释具有合理性。被告为履行承诺也实施了具体行为。因此，本院认定原告基于对被告大下房改建成车库的承诺才与被告签订补充协议购买大下房，目的是用作车库使用。由于被告未兑现承诺，未将大下房改建成车库交给原告使用，且客观上已无改建可能，原告现已无法实现合同目的，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法规定，原告有权要求被告赔偿损失。同时，原告作为购房人，应对下房与车库功能使用上的区别有明确认知，对大下房能否改造为车库应有一定预判，签订协议时却与被告约定购买大下房并接收房屋，亦有一定过错，应承担相应的责任。根据本案的实际情况，本院酌定被告赔偿原告损失3万元。对原告要求被告返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，本院予以部分支持。关于诉讼时效问题，被告认为原告起诉已超过诉讼时效，虽补充协议签订于2009年，但原告一直在通过各种方式向被告提出要求并于2013年还通过砸墙等行为主张权利，应产生时效中断的效力，原告的起诉未超过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第四十条  、第六十条  、第一百零七条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  之规定，判决如下:

被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张某某经济损失3万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2140元，由被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司负担690元，于本判决生效后十日内交纳，其余部分由原告张某某自行承担。

审判长：刘长利
审判员：张然
审判员：党常生

书记员：张立娟