张某某、方某某等与武穴市开发区房地产开发公司、吴有专商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）武穴市开发区房地产开发公司（以下简称武穴房产公司）。
法定代表人张锦华，该公司经理。
委托代理人张增国，武穴法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）张某某。
被上诉人（原审原告）方某某。
上列二被上诉人的共同委托代理人李金海，湖北文信律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）吴有专。

上诉人武穴房产公司为与被上诉人张某某、方某某、吴有专商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武穴市人民法院（2014）鄂武穴民初字第00792号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年6月15日受理后，依法组成由审判员张焱奇担任审判长，审判员傅焰明、樊劲松参加的合议庭，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人武穴房产公司的委托代理人张增国，被上诉人张某某、方某某的委托代理人李金海到庭参加诉讼。被上诉人吴有专经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审查明，位于武穴城区的友鑫小区住宅楼系武穴房产公司开发建设，该小区的项目负责人为吴有专。2013年10月6日，武穴房产公司在未取得商品房预售许可证的情形下，与张某某、方某某签订了一份《房屋预售合同书》。吴有专作为甲方代表在合同尾部签名并加盖了武穴房产公司印章。该合同约定，武穴房产公司将其开发的友鑫小区C栋第二单元六楼604房屋以19.6万元的价格出卖给张某某、方某某。合同签订的当日，张某某、方某某向吴有专支付了价款10万元，吴有专亦将该房屋钥匙交给了张某某、方某某。同年10月9日，张某某、方某某再次向吴有专支付了价款9.4万元。吴有专分别于收取房屋价款的当日各向张某某、方某某出具了收据一份。合同签订十余天后，张某某、方某某即着手进行房屋装修，却意外发生该房屋门锁被他人更换。张某某、方某某遂找到吴有专，才得知张某某、方某某于2013年10月6日购买的房屋，此前另出售给了宋姓人，该房屋被宋姓人占有。后经张某某、方某某与吴有专多次交涉，吴有专同意退还房屋价款。截至2014年1月21日，吴有专已向张某某、方春姓退还了房屋价款9.4万元。下欠10万元，吴有专亦于2014年1月21日向张某某、方某某出具了两份金额均为5万元的欠条。分别约定还款时间为次日即2014年1月22日、2014年正月底，“正月底未付清按叁分息计算”。逾期后，张某某、方某某向吴有专催要未退还的房屋价款，吴有专未能支付。
另查明，截至本案庭审之日，武穴房产公司仍未取得友鑫小区相关建设工程规划许可及土地使用权证。
原审认为，武穴房产公司作为房地产开发企业在未取得商品房预售许可证明且至本案起诉前仍未取得的情形下，于2013年10月6日与张某某、方某某签订的《房屋预售合同书》，违反了相关法律的禁止性规定，应为无效合同。事实上，因讼争房屋被他人实际占有导致张某某、方某某无法入住该房屋，张某某、方某某请求退还房屋价款符合法律规定，依法应予支持。结合本案事实，房屋价款虽由吴有专收取且针对未能退还的10万元价款，欠条也系吴有专出具，但吴有专只是武穴房产公司负责开发建设的友鑫小区项目负责人，吴有专实施的系列民事行为，依法应属履行职务的行为，涉及讼争房屋的出卖人为武穴房产公司，负有返还房屋价款义务的民事主体依法也应为武穴房产公司。张某某、方某某要求吴有专承担返还房屋价款的民事责任，没有法律依据，依法不予支持。张某某、方某某与吴有专于2014年1月21日经结算后，吴有专向张某某、方某某出具了两份欠款条据，明确约定了返还房屋价款的时间，后未能按期返还，实属违约行为，应当承担违约责任，张某某、方某某请求按照约定支付逾期利息，符合法律规定，依法予以支持。判决：一、限武穴市开发区房地产开发公司自本判决生效之日起五日内向张某某、方某某返还房屋价款10万元并按照月利率30%支付逾期付款利息至本判决确定的履行期限届满之日止（其中5万元自2014年1月22日起计，另外5万元自2014年农历二月初一即2014年3月1日起计）；二、吴有专在本案中不承担民事责任；三、驳回张某某、方某某其他诉讼请求。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。

本院认为，张某某、方某某与武穴房产公司签订房屋预售合同，并支付房款。后因该房屋客观上被他人占有，致其合同目的不能实现，且武穴房产公司未取得相应商品房的预售许可证。张某某、方某某要求武穴房产公司返还已支付的购房款，符合法律规定，本院予以支持。在本案商品房预售过程中，武穴房产公司书面委托吴有专以该公司的名义，对外从事房屋买卖等民事活动，双方之间形成委托代理关系，吴有专对外系履行其职务行为，由此产生的相应后果，依法由被代理人武穴房产公司承担。原审认定由武穴房产公司向张某某、方某某返还购房款，符合法律规定，本院予以支持。武穴房产公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2480元，由上诉人武穴市开发区房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　　张焱奇 审判员　　傅焰明 审判员　　樊劲松

书记员：吴慧娟