张某、袁某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：张某，xxxx年xx月xx日出生，男，汉族，已退休。委托诉讼代理人：王志生，黑龙江学晏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：袁某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，已退休。上诉人（原审被告）：申利，xxxx年xx月xx日出生，女，汉族，已退休。上诉人（原审被告）：袁宁宁，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无固定职业。上诉人袁某、申利、袁宁宁共同委托诉讼代理人：侯国军，黑龙江双峰律师事务所律师。原审第三人：徐文斌，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无固定职业。

张某上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人张某一审466774元的诉讼请求。事实和理由：原审判决适用法律错误。第三人徐文斌原审未向法院提出诉讼请求，张某作为共同债权人有权主张全部债权。原审判决以上诉人张某没有提供每年续签的协议为由，不支持被上诉人租赁期间应支出的租金错误。租赁协议约定租赁期限为五年，每年续签应理解为有变动的续签，没有变动就不需要再续签新协议。2013年在没有续签的情况下出具的欠条得到法院的支持。双方为不定期合同，被上诉人应支付占有租赁物期间的租金。原审法院对上诉人张某请求终止合同履行的诉讼请求没有作出判决。请求二审法院依法改判，除支持上诉人80266元之外，支持剩余466774元的诉讼请求。袁某、申利、袁宁宁辩称，2013年之前的租金已经超过诉讼时效，不应支付。2013年6月1日后，因袁某方未再进行经营且张某有该房屋钥匙并在其中居住，袁某方不存在交钥匙，不能以部分物品仍在室内为由认为租赁继续。一审中袁某方明确表示去取物品时遭到拒绝，并不是将物品故意留在张某处。按照合同约定一年一签的原则，2013年6月1日后袁某方不再经营，租赁合同终止，不应再支付2013年租金。袁某、申利、袁宁宁上诉请求：撤销一审判决，驳回张某的诉讼请求。事实和理由：本案2012-2013年租金张某诉前从未主张过，已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的规定，本案2012年的租金缴纳时间没有约定，应在2013年6月1日前缴纳，2012年度租金诉讼时效应在2013年6月1日开始计算，至2014年6月1日届满。张某无证据证实存在时效中止、中断事由，四年后提起诉讼，本案已超过诉讼时效。袁某方在一审中已经对诉讼时效进行抗辩，一审法院未提及采纳。本案第三人徐文斌为共同出租人，袁某方已与徐文斌就2013年6月1日前的租金进行抵顶，一审法院不应判令袁某方得复给付租金。双方当事人仅对2010年、2011年度的租金约定了逾期利息，并没有约定以后年度拖欠租金是否有利息。一审法院不能在当事人对以后拖欠租金是否有利息没有约定的情况下，判令给付利息。综上，请求二审法院驳回张某诉讼请求。张某辩称，一、根据民法有关规定。诉讼时效行为有持续或者继续状态的，以行为终了之日起开始计算诉讼时效期间。本案中的租赁物至今仍在承租人占有，不存在诉讼时效的问题。二、答辩人有新证据证明原审当中徐文斌出具的委托书及其说明都是其他人伪造的，不能够产生证据效力。三、对逾期支付租金是否应当支付利息的问题。我们认为租赁合同约定了逾期支付租金的违约责任，应当支付1.5%的月利息。请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。张某向一审法院起诉请求：1.要求被告袁某、申丽、袁宁宁给付2012年6月1日至2013年6月1日房屋租金82,000元、利息59,040元（2013年6月1日至2017年6月1日，48个月，月息1分5厘）；2013年6月1日至2017年6月1日房屋租金28万元（每年7万元×4年），利息126,000元（2013年6月1日-2017年6月1日，本金7万元，四年利息50,400元；2014年6月1日-2017年6月1日，本金7万元，三年利息37,800元；2015年6月1日-2017年6月1日，本金7万元，二年利息25,200元；2016年6月1日-2017年6月1日，本金7万元，一年利息12,600元），合计547,040元；2.袁某、申丽、袁宁宁之间承担连带责任。一审法院认定事实：被告申利系被告袁某妻子，被告袁宁宁系袁某女儿。2010年4月20日，原告张某、第三人徐文斌与袁某签订租房协议书，约定：张某、徐文斌将原天龙歌舞厅450平方米（注：共同共有房屋张某占54.7%、徐文斌妹妹徐玉梅占45.3%）及张萍15平方米房屋（注：租赁合同上写40平方米）租给袁某；450平方米租金每年5万元，40平方米小屋每年4,000元，450平方米舞厅取暖费16,000元，合计7万元；租金交付方法：签合同前交订金1万元，2010年9月交现金3万元，余款2010年12月末交齐，如越期按每月1分五厘计算利息，第二年租金一次性交齐，如交付不了按月利息1分五厘计算；租期定为5年；外楼梯装修和后建设第二楼梯所发生的费用到期后，折旧作价，张某、徐文斌收回；租金拖欠超过12个月，张某、徐文斌有权收回房屋；租期从2010年6月1日起至2011年6月1日止，以后每年续签协议为准。出租方张某、徐文斌签字捺印，承租方袁某签字捺印。张某称该协议书上徐文斌的签名和捺印均是张某所签和捺印。2012年9月16日，袁宁宁在张某书写的欠据上签字,基本内容：欠张某、徐文斌租金82,000元，2012年6月1日至2013年6月1日。一审法院认为，张某提供的租房协议书，张某称徐文斌的签名与捺印均是张某所签与捺印，并在张某书写袁宁宁签字的欠据上也写欠张某、徐文斌租金，徐文斌认可，视为张某认可与徐文斌共同将房屋租赁给袁某。故张某不认可与徐文斌共同租赁的意见，本院不予支持。张某主张的2012年6月1日至2013年6月1日所欠租金82,000元，有证据证实，应按张某占有的份额计算给付46,666元（78,000元×54.7%＋40平方米小屋4,000元），张某不应主张徐文斌的份额。主张的利息应给付33,600元（2013年6月1日至2017年6月1日，48个月，本金46,666元，月息1分5厘），过高部分，不予支持。袁某、申利、袁宁宁辩称用设备及装修费用抵顶的意见，张某不认可，袁某、申利、袁宁宁又没有提供抵顶的证据证实，故该辩解意见，本院不予支持。关于张某主张2013年6月1日至2017年6月1日房屋租金及利息问题，因张某没有提供双方以后每年续签的协议，也没有提供袁某、申利、袁宁宁认可的证据，只以袁某部分物品没有拿走为由，而要求继续按合同约定给付租金，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告袁某、申丽、袁宁宁给付原告张某房屋租金46,666元、利息33,600元，合计80,266元，自本判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,270元，原告张某负担7,464元，被告袁某、申丽、袁宁宁负担1,806元；财产保全费1,226元，由被告袁某、申丽、袁宁宁负担。本院二审期间，上诉人张某为证明上诉主张向本院提供证据，本院组织双方当事人对证据进行质证。张某提供证据1.林凤香证言，证据2.徐文斌声明，证据3.徐玉梅委托书，证据4.舞厅租金分红方案。本院对上诉人张某提供证据的认证意见：因上诉人提供的证据均属于证人证言类，根据法律规定证人应当出庭作证，上诉人提供的证人无正当理由未出庭作证，证据缺乏真实性，本院不予采信。本院经审理确认一审法院判决认定的事实。
上诉人张某、袁某、申利、袁宁宁、原审第三人徐文斌因房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省红兴隆农垦法院〔2017〕黑81**民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张某及其委托诉讼代理人王志生，上诉人袁某、申利、袁宁宁委托诉讼代理人候国军到庭参加诉讼。原审第三人徐文斌经传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：本案上诉人张某与袁某及原审第三人徐文斌于2010年4月20日签订的租房协议是双方真实意思表示，合同成立并生效。协议签订后双方当事人实际履行，袁某占有使用租赁房屋，并支付了2010年6月1日至2012年6月1日租金，2012年6月1日至2013年6月1日的租金由袁宁宁出具欠据。张某2017年起诉提出袁某对租赁房屋使用至今，主张给付租金。袁某抗辩称对租赁房屋使用至2013年6月1日。根据双方当事人租房协议的约定，租期从2010年6月1日起至2011年6月1日止，以后每年续签协议为准。从双方诉辩及提供的证据来看，租赁房屋2010年至2012年租金已实际给付，2013年租金由承租人出具欠据，虽然双方当事人未签订书面协议，但通过实际履行的行为能够证明承租人对租赁房屋实际使用至2013年6月1日。2013年6月1日后，双方没有按约定签订协议，张某亦未能提供充分证据证明袁某占有使用租赁物，故对于双方租赁房屋的使用时间应认定为终止于2013年6月1日。关于本案张某诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：当事人对履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给付对方必要的准备时间。本案双方当事人对于租金的给付时间，仅在2010年签订的租房协议中进行约定，对于其后的租赁没有签订合同，对租金给付时间也没有约定。袁宁宁于2012年9月16日对2012年6月1日至2013年6月1日的租金出具了欠据，但没有载明还款期限，双方对于租金的给付期限约定不明确，作为债权人张某可以随时主张债权。袁宁宁出具欠条时张某的债权并未受到侵害，只有在张某主张债权，袁某方不履行时，张某的权利才受到侵害，诉讼时效应从此时开始计算。时袁某方陈述张某在袁宁宁出具欠据后一直未向其主张权利，故张某于2017年5月25日向一审法院提起诉讼主张权利时，诉讼时效开始计算，张某的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。关于袁某方主张袁宁宁出具欠据中的欠付租金已经抵顶欠款是否成立的问题。袁某一审提供徐文斌情况说明，证明2012年6月1日至2013年6月1日的租金已经与徐文斌的债务折抵，虽然徐文斌代理人对该情况说明认可，但徐文斌作为涉案房屋的共同出租人，仅可就自己享有的份额予以抵账，不能代张某对权利作出处分，故袁某提出用其对徐文斌享有的债权抵顶其应支付张某的租金的主张不能成立。关于徐文斌是否占有涉案房屋租金份额的问题。庭审中张某认可其在租赁合同上代徐文斌签字，系经共有人徐玉梅许可，徐文斌同意后的行为。也就是说徐文斌对涉案房屋徐玉梅占有的份额享有出租的权利，徐文斌应为共同出租人。同时，其应享有对租赁物收益的权利。一审中徐文斌对其收取租金的权利并未放弃，也未授权张某代为主张权利，亦未提出诉讼请求，故一审法院判决张某仅对其占有的涉案房屋份额享有收取租金的权利并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8300元（张某预交），由上诉人张某负担；1806元（袁某、袁宁宁、申利预交），由上诉人袁某、袁宁宁、申利负担。本判决为终审判决。

审判长　王　奎
审判员　刘红丽
审判员　石　岩

书记员：王鑫怡