张瑞彬与牡丹江银某房地产开发有限公司、第三人刘某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

张瑞彬
李秀华（黑龙江大正律师事务所）
牡丹江银某房地产开发有限公司
李彩云
刘某某
刘星彤

原告张瑞彬，男，汉族，长岭县xx养殖有限公司经理。
委托代理人李秀华，黑龙江大正律师事务所律师。
被告牡丹江银某房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区xx路xx街南，组织机构代码xx。
法定代表人李成斌，男，该公司董事长。
委托代理人李彩云，女，汉族，牡丹江银某房地产开发有限公司法律顾问。
第三人刘某某，女，汉族，北京友安盛防火技术有限公司黑龙江分公司负责人。
委托代理人刘星彤（第三人的女儿），女，汉族，北京友安盛防火技术有限公司黑龙江分公司出纳员。
原告张瑞彬与被告牡丹江银某房地产开发有限公司（以下简称牡丹江银某公司）、第三人刘某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月17日、12月11日、2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告张瑞彬的委托代理人李秀华、被告牡丹江银某公司的法定代表人李成斌及其委托代理人李彩云、第三人刘某某的委托代理人刘星彤到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限一个月。本案现已审理终结。

本院认为，被告与第三人对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信。此组证据能够证明原、被告于2013年9月26日签订《商品房买卖合同》，约定被告以1051300元价格将诉争房屋卖给原告及双方已办理商品房买卖合同登记备案手续的事实，本院予以确认。
证据2.营业执照复印件（与原件核对无异）1份。证明一、原告经营养殖场，其有能力购买诉争房屋且交付的购房款全部是现金；二、第三人虽称诉争房屋已由被告抵押给银行，但在原告购房时已不存在抵押情形，否则原告无法办理登记备案手续。
本院认为，被告与第三人对此份证据没有异议，本院予以采信。此份证据仅能证明原告经营养殖场及其有能力购买诉争房屋的事实，本院予以确认。
被告牡丹江银某公司为支持其主张，向法庭举证、原告及第三人质证、本院认证如下:
《商品房预售许可证》复印件（与原件核对无异）1份。证明被告已于2009年4月30日取得《商品房预售许可证》，被告有销售诉争房屋的权利且手续齐全。
原告对此份证据没有异议。
第三人对此份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。一、商品房预售许可证应按期进行年检，但此份许可证未经年检，现已过期，故不能证明国家已批准被告销售诉争房屋，被告应提供经过2013年年检的预售许可证；二、因第三人代被告支付了消防材料款和民工工资，被告无资金偿还，故被告用诉争房屋抵顶上述工程款1050000元，双方因此签订了认购书并约定在工程款结算后换取正式的购房合同，故该认购书真实、合法，原、被告存在恶意串通行为；三、诉争房屋已由被告抵押给银行，第三人多次找被告要求办理房照，但被告的法定代表人称因该房屋已抵押给银行无法办理房照且其将该房屋卖给原告系因其欠原告钱。
本院认为，被告与第三人对此份证据的形式要件没有异议，本院予以采信。此份证据能够证明被告所要证明的问题，本院予以确认；因被告取得预售许可证即具备预售资格，其不因该许可证过期而丧失预售资格，且第三人虽主张被告只有在该许可证经年检后才能向原告销售诉争房屋，但其未举证证实，故该质证意见不成立。
第三人刘某某为支持其主张，向法庭举证、原告及被告质证、本院认证如下:
证据1.认购书复印件（与原件核对无异）、结算票据复印件（与原件核对无异）各1份。证明第三人与被告已于2010年2月8日签订认购书并已结算完毕。
原告对此组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。一、该认购书不是商品房买卖合同，仅能证明第三人与被告存在业务往来关系，而非商品房买卖关系，且该认购书的效力低于原、被告签订的商品房买卖合同的效力；二、结算票据仅能证明被告尚欠第三人工程款的问题，与本案无关；三、第三人在本案中属无独立请求权的第三人，其虽与被告签订了认购书，但不能因此证明诉争房屋系其所有。
被告对此组证据没有异议。
本院认为，原、被告对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信。此组证据能够证明第三人与被告于2010年2月8日签订认购书及被告于当日向第三人出具结算票据，该票据记载款项为1051300元及交款事项为11#000110号、面积105.13㎡、消防工程款的事实，本院予以确认。
证据2.房屋租赁协议复印件、民事起诉状复印件（与原件核对无异）各1份。证明原告在被告的指使下向房屋承租人李长有发出通知，要求其搬出诉争房屋，在李长有拒绝搬出后原告向法院起诉，这说明原、被告存在恶意串通行为。
原告对起诉状的形式要件没有异议，对房屋租赁协议的形式要件及此组证据证明的问题有异议。一、原告向法院起诉是事实，第三人将不属于自己的房屋出租给他人，只能证明第三人侵犯了原告的利益，属无效行为；二、原告已依法从被告处购买诉争房屋，故房屋所有权人为原告而非被告，原告多次向第三人发出通知系在行使自己的权利，与被告无关；三、原告在购房时不知道第三人的存在，故原、被告买卖诉争房屋不存在损害第三人利益的情形。
被告对房屋租赁协议有异议，被告对第三人出租诉争房屋一事不知情；对起诉状的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，原、被告不存在恶意串通行为，该起诉状与被告无关。
本院认为，一、房屋租赁协议系复印件，第三人在本院限定的期限内未能提供原件，且原、被告对此有异议，根据法律规定，本院对该租赁协议不予采信；二、原、被告对起诉状的形式要件没有异议，本院予以采信；起诉状仅能证明原告于2014年7月17日以案外人李长有占有使用诉争房屋且拒不搬出为由向本院提起诉讼的事实，本院予以确认；仅根据此组证据不能证明原、被告存在恶意串通行为的事实，本院不予确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
2010年2月8日，因被告牡丹江银某公司拖欠第三人刘某某消防工程款，双方签订了《认购书》，约定第三人自愿从被告处购买怡美嘉园11号楼000110号、用途为商服、建筑面积105.13平方米房屋一处，价格为1051300元。被告与第三人在认购书上盖章和签名。第三人称，其持认购书到物业公司领取钥匙后进住诉争房屋，并于2013年3月21日将该房屋出租给案外人李长有经营修车行；被告称，其系将诉争房屋借给第三人办理抵押贷款手续，而未用于抵顶消防工程款，且其未将该房屋交付给第三人占有使用，其不知道第三人是如何进住该房屋的，第三人对被告的说法不予认可，被告亦未举证证实。2013年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以1051300元价格将上述房屋销售给原告，签订合同之日一次性交清全款。原告在合同上签名捺印，被告及其负责人在合同上盖章。原、被告称原告于当日以现金方式向被告交付了全部购房款，被告向原告出具了收据，双方在牡丹江市房产管理局办理了《商品房买卖合同备案证明》，合同备案编号为2013092622FD511259448、买受人为原告张瑞彬，但未办理房屋产权过户手续。原、被告称，在原告发现诉争房屋由他人占有使用后，被告向原告告知其系将该房屋借给第三人且第三人将在一个月内返还该房屋。2014年7月17日，原告以李长有拒不搬出诉争房屋为由向本院提起诉讼，后原告申请撤回起诉。第三人称，被告将诉争房屋销售给原告系因其欠原告钱，且原、被告买卖诉争房屋存在恶意串通损害第三人利益的情形，但其未举示充分证据证实。
另查，原告系长岭县xx养殖有限公司法定代表人，经营生猪养殖和销售；被告于2009年4月30日取得由牡丹江市房产管理局颁发的（牡）房预售证第xx号《商品房预售许可证》，项目名称:怡美嘉园（1幢至12幢、17幢），房屋用途性质:住宅、非住宅，预售对象:单位、个人，预售总建筑面积:67112.10平方米共719套。
本院认为:本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，因原告购买的房屋系商品房，原、被告之间系商品房买卖合同关系，故根据《民事案件案由规定》，本案案由应为商品房销售合同纠纷。
原、被告于2013年9月26日签订的《商品房买卖合同》业经双方签名或盖章确认，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故该合同有效，本院对原告的诉讼请求予以支持。第三人虽主张其与被告签订认购书的时间先于原、被告签订商品房买卖合同的时间，且被告已将诉争房屋交付第三人占有使用，原、被告存在恶意串通损害第三人利益的情形，但因被告与第三人未办理房屋产权过户手续，故该房屋所有权未发生转移，被告在与第三人签订认购书并将诉争房屋交付给第三人后又将该房屋销售给原告，其主观上并非善意，但按照原、被告的当庭陈述，在原告购房时被告告知其系将诉争房屋借给第三人而非卖给或抵债给第三人，第三人举示的证据亦不足以证实原告在购房过程中存在恶意，故原、被告签订的商品房买卖合同有效，本院对第三人的主张不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条  第一款  之规定，原、被告签订的商品房买卖合同虽有效，但并不因此发生物权变动的效力。
综上事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条  、第四十四条  第一款  ，《中华人民共和国物权法》第九条  第一款  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条  、第二条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条  第（四）项  的规定，判决如下:
原告张瑞彬与被告牡丹江银某房地产开发有限公司于2013年9月26日签订的《商品房买卖合同》有效。
案件受理费14262元，由被告牡丹江银某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为，被告与第三人对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信。此组证据能够证明原、被告于2013年9月26日签订《商品房买卖合同》，约定被告以1051300元价格将诉争房屋卖给原告及双方已办理商品房买卖合同登记备案手续的事实，本院予以确认。
证据2.营业执照复印件（与原件核对无异）1份。证明一、原告经营养殖场，其有能力购买诉争房屋且交付的购房款全部是现金；二、第三人虽称诉争房屋已由被告抵押给银行，但在原告购房时已不存在抵押情形，否则原告无法办理登记备案手续。
本院认为，被告与第三人对此份证据没有异议，本院予以采信。此份证据仅能证明原告经营养殖场及其有能力购买诉争房屋的事实，本院予以确认。
被告牡丹江银某公司为支持其主张，向法庭举证、原告及第三人质证、本院认证如下:
《商品房预售许可证》复印件（与原件核对无异）1份。证明被告已于2009年4月30日取得《商品房预售许可证》，被告有销售诉争房屋的权利且手续齐全。
原告对此份证据没有异议。
第三人对此份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。一、商品房预售许可证应按期进行年检，但此份许可证未经年检，现已过期，故不能证明国家已批准被告销售诉争房屋，被告应提供经过2013年年检的预售许可证；二、因第三人代被告支付了消防材料款和民工工资，被告无资金偿还，故被告用诉争房屋抵顶上述工程款1050000元，双方因此签订了认购书并约定在工程款结算后换取正式的购房合同，故该认购书真实、合法，原、被告存在恶意串通行为；三、诉争房屋已由被告抵押给银行，第三人多次找被告要求办理房照，但被告的法定代表人称因该房屋已抵押给银行无法办理房照且其将该房屋卖给原告系因其欠原告钱。
本院认为，被告与第三人对此份证据的形式要件没有异议，本院予以采信。此份证据能够证明被告所要证明的问题，本院予以确认；因被告取得预售许可证即具备预售资格，其不因该许可证过期而丧失预售资格，且第三人虽主张被告只有在该许可证经年检后才能向原告销售诉争房屋，但其未举证证实，故该质证意见不成立。
第三人刘某某为支持其主张，向法庭举证、原告及被告质证、本院认证如下:
证据1.认购书复印件（与原件核对无异）、结算票据复印件（与原件核对无异）各1份。证明第三人与被告已于2010年2月8日签订认购书并已结算完毕。
原告对此组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。一、该认购书不是商品房买卖合同，仅能证明第三人与被告存在业务往来关系，而非商品房买卖关系，且该认购书的效力低于原、被告签订的商品房买卖合同的效力；二、结算票据仅能证明被告尚欠第三人工程款的问题，与本案无关；三、第三人在本案中属无独立请求权的第三人，其虽与被告签订了认购书，但不能因此证明诉争房屋系其所有。
被告对此组证据没有异议。
本院认为，原、被告对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信。此组证据能够证明第三人与被告于2010年2月8日签订认购书及被告于当日向第三人出具结算票据，该票据记载款项为1051300元及交款事项为11#000110号、面积105.13㎡、消防工程款的事实，本院予以确认。
证据2.房屋租赁协议复印件、民事起诉状复印件（与原件核对无异）各1份。证明原告在被告的指使下向房屋承租人李长有发出通知，要求其搬出诉争房屋，在李长有拒绝搬出后原告向法院起诉，这说明原、被告存在恶意串通行为。
原告对起诉状的形式要件没有异议，对房屋租赁协议的形式要件及此组证据证明的问题有异议。一、原告向法院起诉是事实，第三人将不属于自己的房屋出租给他人，只能证明第三人侵犯了原告的利益，属无效行为；二、原告已依法从被告处购买诉争房屋，故房屋所有权人为原告而非被告，原告多次向第三人发出通知系在行使自己的权利，与被告无关；三、原告在购房时不知道第三人的存在，故原、被告买卖诉争房屋不存在损害第三人利益的情形。
被告对房屋租赁协议有异议，被告对第三人出租诉争房屋一事不知情；对起诉状的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，原、被告不存在恶意串通行为，该起诉状与被告无关。
本院认为，一、房屋租赁协议系复印件，第三人在本院限定的期限内未能提供原件，且原、被告对此有异议，根据法律规定，本院对该租赁协议不予采信；二、原、被告对起诉状的形式要件没有异议，本院予以采信；起诉状仅能证明原告于2014年7月17日以案外人李长有占有使用诉争房屋且拒不搬出为由向本院提起诉讼的事实，本院予以确认；仅根据此组证据不能证明原、被告存在恶意串通行为的事实，本院不予确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
2010年2月8日，因被告牡丹江银某公司拖欠第三人刘某某消防工程款，双方签订了《认购书》，约定第三人自愿从被告处购买怡美嘉园11号楼000110号、用途为商服、建筑面积105.13平方米房屋一处，价格为1051300元。被告与第三人在认购书上盖章和签名。第三人称，其持认购书到物业公司领取钥匙后进住诉争房屋，并于2013年3月21日将该房屋出租给案外人李长有经营修车行；被告称，其系将诉争房屋借给第三人办理抵押贷款手续，而未用于抵顶消防工程款，且其未将该房屋交付给第三人占有使用，其不知道第三人是如何进住该房屋的，第三人对被告的说法不予认可，被告亦未举证证实。2013年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以1051300元价格将上述房屋销售给原告，签订合同之日一次性交清全款。原告在合同上签名捺印，被告及其负责人在合同上盖章。原、被告称原告于当日以现金方式向被告交付了全部购房款，被告向原告出具了收据，双方在牡丹江市房产管理局办理了《商品房买卖合同备案证明》，合同备案编号为2013092622FD511259448、买受人为原告张瑞彬，但未办理房屋产权过户手续。原、被告称，在原告发现诉争房屋由他人占有使用后，被告向原告告知其系将该房屋借给第三人且第三人将在一个月内返还该房屋。2014年7月17日，原告以李长有拒不搬出诉争房屋为由向本院提起诉讼，后原告申请撤回起诉。第三人称，被告将诉争房屋销售给原告系因其欠原告钱，且原、被告买卖诉争房屋存在恶意串通损害第三人利益的情形，但其未举示充分证据证实。
另查，原告系长岭县xx养殖有限公司法定代表人，经营生猪养殖和销售；被告于2009年4月30日取得由牡丹江市房产管理局颁发的（牡）房预售证第xx号《商品房预售许可证》，项目名称:怡美嘉园（1幢至12幢、17幢），房屋用途性质:住宅、非住宅，预售对象:单位、个人，预售总建筑面积:67112.10平方米共719套。
本院认为:本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，因原告购买的房屋系商品房，原、被告之间系商品房买卖合同关系，故根据《民事案件案由规定》，本案案由应为商品房销售合同纠纷。
原、被告于2013年9月26日签订的《商品房买卖合同》业经双方签名或盖章确认，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故该合同有效，本院对原告的诉讼请求予以支持。第三人虽主张其与被告签订认购书的时间先于原、被告签订商品房买卖合同的时间，且被告已将诉争房屋交付第三人占有使用，原、被告存在恶意串通损害第三人利益的情形，但因被告与第三人未办理房屋产权过户手续，故该房屋所有权未发生转移，被告在与第三人签订认购书并将诉争房屋交付给第三人后又将该房屋销售给原告，其主观上并非善意，但按照原、被告的当庭陈述，在原告购房时被告告知其系将诉争房屋借给第三人而非卖给或抵债给第三人，第三人举示的证据亦不足以证实原告在购房过程中存在恶意，故原、被告签订的商品房买卖合同有效，本院对第三人的主张不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条  第一款  之规定，原、被告签订的商品房买卖合同虽有效，但并不因此发生物权变动的效力。
综上事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条  、第四十四条  第一款  ，《中华人民共和国物权法》第九条  第一款  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条  、第二条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条  第（四）项  的规定，判决如下:

原告张瑞彬与被告牡丹江银某房地产开发有限公司于2013年9月26日签订的《商品房买卖合同》有效。
案件受理费14262元，由被告牡丹江银某房地产开发有限公司负担。

审判长：栾丽
审判员：刘凤羽
审判员：刘淑芝

书记员：耿云蕾