张玲玲、马某与黄某愉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张玲玲，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
　　原告：马某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
　　上述两原告共同委托诉讼代理人：邢洋，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：黄某愉，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：王建东，男。
　　第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。
　　法定代表人：邵非，总经理。
　　委托诉讼代理人：范碧颖，女。
　　原告张玲玲、马某与被告黄某愉、第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人邢洋、被告的委托诉讼代理人王建东、第三人的委托诉讼代理人范碧颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张玲玲、马某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签署的房地产买卖居间协议；2.被告支付原告违约金280万元；3.诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第1项诉讼请求为：1.判令解除原被告签署的房地产买卖居间协议中关于房屋买卖的条款。事实和理由：2017年11月14日,原被告签订《房地产买卖居间协议(编号NO.CXXXXXXXXXXX)》,约定总房价款、付款方
　　式和期限等。协议签订后,被告并未按约履行付款义务。依据该协议第八条,未按该协议约定履行视为违约,守约方有权要求解除协议并要求被告支付总房价款20%的违约金。与被告协商无果，故提起本案诉讼。
　　被告黄某愉辩称，同意解除合同，但认为双方已于2018年1月14日合意解除协议，两原告该日已经取回产权证原件。不同意支付违约金，违约金约定过高，请求法院予以调整，被告在双方合意的情况下已赔偿原告50万元违约金，原告已将上海市长宁区愚园路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出售，原告的损失为45万元，被告的赔偿足以弥补原告损失，其余请求法院予以驳回。
　　第三人德佑房地产经纪有限公司述称，诉请与第三人无关；认为原被告未就解约达成书面协议，产证的返还基于买卖双方达成一致，不当然表明合同解除；证人林晓东原系第三人公司员工，现已离职。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房产证、买卖居间协议、公证书、房屋买卖合同、律师费、网上交易记录、居间协议、付款凭证、微信记录、收条等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　涉讼房屋的权利人原为两原告，房屋建筑面积159.75平方米。
　　2017年2月21日，马某公证委托张玲玲代为办理转让涉讼房屋的相关事宜，委托期间自即日起至2019年2月20日止。
　　2017年11月14日，原告张玲玲并代马某(出售方、甲方)与被告黄某愉(买受方、乙方)经第三人德佑房地产经纪有限公司居间，签署编号为NO：CXXXXXXXXXXX的房地产买卖居间协议一份，协议约定：涉讼房屋总房价款为1,400万元，意向金50万元于签署本协议后转为定金，签署本协议后45日内补足定金至300万元，220日内签订上海市房地产买卖合同示范文本当天支付首期房价款490万元(含定金)，签订示范文本后十日内向银行申请贷第二期房价款250万元，贷款审核通过后90日内(最晚不得晚于2018年7月30日)申请过户，过户当天支付第三期房价款630万元，尾款30万元；第八条违约责任：一方未按本协议约定履行,其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行,违约方逾期不履行超过15日的,守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。
　　当天，被告支付定金50万元。
　　2017年12月29日，被告未补足定金至300万元。被告向原告张玲玲发送微信称：“……这250万是我岳父出的……要到1.10左右才能出账……请您再给我一点时间……”。次日，张玲玲回复：“小黄，我同意你2018年1月10日付250万要求，但是必须按照房地产买卖居间协议第八条违约责任执行，请谅解”。被告回复：“收到张姐！”
　　2018年1月13日，被告向原告张玲玲发送微信：“……目前我这里已凑齐250(万)的大部分，但还有一点差额，可能还需要几天”。张玲玲：“……小黄你岳父目前准备了多少钱？”被告：“目前有170万”。张玲玲：“噢，还有80万多少天给我们？”被告：“我岳父目前和我说的下周内”。张玲玲：“……我女儿在美国已付$10万定金买房，由于你违约……我压力太大……在美国一个人信誉相当重要……”“我与先生商量，因为你已违约2次，若是还要继续合同交易，1月15日你不能付250万，只能付170万，按照合同第八条付违约金，还有80万商议时间，赔偿我们定金百分之50，也就是25万元，合同继续，否则终止合同……”被告：“明白，我和家里人商量下，然后我们明天见面谈吧……”张玲玲：“……明天4点去链家小赵公司见”。
　　2018年1月14日，原告张玲玲与被告至中介处协商。原告张玲玲当日取回涉讼房屋产证原件。
　　2018年1月15日，原告张玲玲向被告发送微信：“小黄，我知道你目前心情，因你丈人原因你很无奈，在1月15号前你无法按照协议付250万元，我只能终止合同，非常抱歉。”被告：“不必抱歉，给您添麻烦了”……“祝您此后售房一切顺利，如我短期内能凑齐所有钱希望能再给我一次机会”。张玲玲：“期待”“希望你与畅园有缘……”
　　2018年1月16日，原告张玲玲向被告发送微信：“小黄，你打祘(算)短期多长时间能够凑足250万及违约金”。被告：“我岳父和我说的是本周四，但您也知道，我现在不敢完全相信他”。张玲玲：“小黄，我等到你本周五也就是2018年元月19日。如果本周五你能支付250万，加违约金25万，还有合同第八条总房价1,400万元0.05百分之每天7,000元，继续执行合同。如果周五不能支付应付费用，根据我们双方签订的合同第八条，向你追诉合同规定的违约金280万元正”。被告：“收到了，张姐”。
　　2018年5月13日，原告张玲玲代马某与案外人申某签订上海市房地产买卖合同，约定合同价1,355万元。
　　两原告为本案诉讼支付律师费2万元。
　　审理中，被告申请证人林晓东(1985年11月出生)出庭作证，拟证明林晓东作为该笔交易的中介，见证2018年1月14日原被告就解除合同和被告承担50万元违约责任达成合意，原告张玲玲从中介处取回了房产证原件。两原告认为证人与被告为同学关系，证言有倾向性，双方1月16日仍在协商，证明1月14日就解约赔偿并未达成一致意见。第三人认为无法确认证人证言的真实性。
　　审理中，第三人提供解约协议复印件一份，内容为原被告解约、取回房产证、违约金50万元等，但仅有被告签名，落款为2018年2月9日。两原告对真实性不认可，表示未见过，也未签字。被告认为虽为复印件，但认可真实性。
　　审理中，双方确认被告支付的50万元仍在两原告处。两原告自述，除45万元房屋差价及律师费外，另有包括间隔半年出售房款的利息损失、原告无法履行其他合同的信用风险、沟通成本和精神心理压力在内的损失。
　　本院认为，原、被告签订的房地产买卖居间协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。被告未按照协议约定的时间补足定金，经两原告同意两次延期后仍未能足额支付，显已构成违约。双方对违约方及协议的解除均无异议，原告要求按协议第八条规定追究被告违约责任，被告抗辩原告张玲玲于2018年1月14日从中介处取回房产证，双方于当日就解除合同以及违约金为50万元达成合意。从微信记录看，原告张玲玲于1月16日仍提到按协议第八条违约责任执行，向被告追索违约金280万，被告未提出异议，亦未提及违约金为50万元的事实，同时结合两原告并未在解除协议上签字的事实，可以认定双方就违约的赔偿并未达成一致意见。对证人证言的内容，两原告及第三人均不予认可，且无证据印证，本院不予采信。鉴于居间协议既包含第三人作为居间方为原、被告双方提供居间服务的相关内容，也包含原、被告之间就交易涉讼房屋的主要条款，现两原告要求解除与被告就《房地产买卖居间协议》中关于买卖涉讼房屋的条款，本院予以准许。
　　关于违约金的金额，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。鉴于被告提出违约金约定过高，要求法院进行调整。根据本案查明的事实，原告诚意卖房，但因被告的违约行为，导致合同无法继续履行，客观上造成了原告的实际损失。本院认为，在尊重当事人约定的前提下，综合考虑原告的实际损失，兼顾合同履行的具体情况、违约方的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应支付的违约金调整为50万元。被告已向两原告支付的定金50万元，可予以抵扣。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告张玲玲、马某与被告黄某愉签署的《房地产买卖居间协议》中关于买卖上海市长宁区愚园路XXX弄XXX号XXX室房屋的协议；
　　二、被告黄某愉应于本判决生效之日起十日内向原告张玲玲、马某支付违约金50万元；
　　三、驳回原告张玲玲、马某其余的诉讼请求。
　　案件受理费29,200元，因适用简易程序，减半收取计14,600元，由原告张玲玲、马某负担11，993元，由被告黄某愉负担2,607元。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：史  捷

书记员：陆旭辉