张某某与张某某、张某确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住康保县。委托诉讼代理人：刘占龙，河北震河律师事务所律师。被告张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，康保县地税局干部，住地。被告张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住康保县。

原告张某某诉称，2015年10月22日，二被告在我不知情的情况下签订了《买房协议》，被告张某将我们位于的共有房屋以13.8万元的价款出售给被告张某某。协议签订后，张某擅自将房屋移交给张某某。2015年10月底，我得知此事后就去张某某单位找他要回房屋，张某某不同意，还向我索要巨额违约金，我和张某某大吵一架。2017年春季，张某的哥哥张美又和张某某索要房屋，因张某某所提条件苛刻，无果而终。张某出售的位于房屋属我和张某的婚内共有财产，所占土地属集体土地使用权宅基地。张某无权出售我们的共同财产，张某某作为城镇居民、国家干部无权购买农村房屋。我国法律规定，集体土地使用权宅基地及其房屋禁止出售给本集体经济组织成员以外的人，张某某购买我们的房屋违反该规定，为维护我的合法权益和法律尊严，只好诉诸法院，请求法院判决确认二被告签订的《买房协议》无效，判令被告张某某腾退我们的位于的房屋。被告张某某辩称，2015年10月22日，在康保县秦某酒店，张某、张某某夫妇与我协商一致，双方达成了《买房协议》，协议约定：“双方同意把白龙山张某房屋一处，东至路、西至王志强家、南至荒滩、北至路，卖给张某某。经双方协商总价壹拾叁万捌仟元（138000），一次付清”。达成协议后，张某、我、中证人秦某都在协议书上签了字，然后我将房屋余款玖万捌仟元（在2015年10月21日已付定金肆万元整）当场交付给张某、张某某夫妇。张某、张某某夫妇当日将《集体土地使用证》、房屋交付给我。我接收房屋后，在院内盖了正房五间、南房两间。我认为，我是与张某、张某某夫妇协商一致，达成的《买房协议》，房款也是张某、张某某夫妇收取，并有中证人秦某证明。现在张某某为解除《买房协议》，编造谎言，谎称她对卖房不知情，这与事实不符。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告张某口头辩称，我卖房的时候没通知我妻子，她不知情。原告提交了一份《买房协议》，二被告对该协议无异议，确认为二被告买卖房屋时所签协议。被告提交了一份秦某2018年3月8日出具的“证明”，证实2015年10月22日张某某与张某和张某某夫妻二人在康保县秦某酒店达成《买房协议》，并将房款壹拾叁万捌仟元当场交付给张某和张某某夫妻。庭审中原告张某某与被告张某均表示卖房时原告不知情不在场，被告张某某只提供一份未出庭证人的“证明”，无其他证据相互印证，故原告知情与否，本庭不予确认。经审理查明，原告张某某与被告张某于1992年5月1日登记结婚，均为康保县白龙山村村民，诉争房屋所占土地为集体土地，1998年6月23日办理了康集建（1998）字第0106039号集体土地建设用地使用证，土地使用者为张某，用途为住宅。诉争房屋为婚后所建，为夫妻共同财产，原告张某某为涉案宅基地合法的使用权人，为本案的适格主体。被告张某某为城镇居民，2015年10月22日二被告签订了《买房协议》，总价款138000元，分两次付清。以上事实有结婚证、户口本、《买房协议》、《集体土地建设用地使用证》和当事人当庭陈述予以证实。
原告张某某与被告张某某、张某确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月31日立案受理后，依法由审判员马清波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人刘占龙和被告张某某、张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，被告张某与张某某签订的《买房协议》涉及转让农村宅基地，该宅基地属康保县白龙山村集体所有，张某作为该村集体经济组织成员有权使用，张某某为城镇居民，非白龙山村集体经济组织成员，无权使用该村集体宅基地，根据《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。此项规定属法律强制性规定。另根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。故二被告2015年10月22日签订的《买房协议》应当无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但因被告张某某已在该宅基地上建造房屋，故各自返还财物问题均另案处理。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：

被告张某、张某某签订的《买房协议》无效。案件受理费人民币100元，由原告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

审判员　　马清波

书记员：邢曼