张某某与董淑华、杨建国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：崔林，佳木斯前安法律事务所法律工作者。被告：董淑华，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：吕新华，佳木斯向阳法律服务所法律工作者。被告：杨建国，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休职工，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：范铁汉，黑龙江鸿臻律师事务所律师。

张某某向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告董淑华签订的租房合同有效，并依法予以解除；2.判令被告董淑华给付原告房屋租赁费65000元及拖欠的电费285元；3.案件受理费由被告董淑华承担。事实和理由：2016年5月22日，原告与被告董淑华、王庆茹签订房屋租赁合同，将位于佳木斯市向阳区群众胡同的平房出租给被告（王庆茹签订合同后退出），被告董淑华履行了合同，交付了2016年9月1日至2017年8月30日的租金35000元，按租房合同约定，该房被告董淑华用于开办老年公寓，且根据合同第五条约定，被告董淑华在租赁期间无权擅自转租、转借他人，如有变动需原告同意。房租到期后，被告董淑华没有及时交纳2017年9月1日至今的房租，并且违背了合同约定私自将房屋转租给他人，且未提前征得原告的同意，故被告应承担违约的责任，给付原告其拖欠的租金及电费。为此，原告诉讼来院。董淑华辩称，被告董淑华是在2017年3月20日将所经营的老年公寓经营权转让给被告杨建国的，在转让经营权前被告董淑华已告知原告，原告当时表示同意，被告董淑华才进行的转让，并未转租原告的房屋。原告与被告董淑华签订的房屋租赁合同在被告董淑华将老年公寓转让给被告杨建国时应予解除，故原告称房屋系被告董淑华转租没有依据。原告在被告杨建国继续承租其房屋时，没有提出反对意见，并且多次向被告杨建国主张租金权利，说明原告已经完全确认了与被告杨建国的租赁关系，并已经形成了事实上的租赁关系，原告无权再向被告董淑华索要房租费。故请求依法驳回原告对被告董淑华的诉讼请求。杨建国辩称，被告杨建国并不是本案租赁合同的相对人，不应作为本案的被告参加诉讼，根据相关法律规定，合同的主体系被告董淑华，原告应向被告董淑华主张权利。另外，被告董淑华于2017年12月8日在本院以此房屋合同纠纷起诉了被告杨建国，现等待判决。综上请法院依法驳回原告对被告杨建国的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告与被告董淑华及案外人王庆茹于2016年5月22日签订《租房合同》，合同约定，原告将位于佳木斯市向阳区群众胡同的平房，建筑面积约320平方米的房屋出租给被告董淑华使用，被告董淑华用该租赁房屋开办老年公寓；租期5年，自2016年9月1日至2021年9月1日止，2016年5月22日起至2016年8月30日为被告董淑华装修时间，租金第一年35000元，后四年每年65000元，每年8月1日交纳下一年的租金；在租赁期间原告负责交纳供热费和房盖防水，被告交纳其它一切费用；被告在租赁期间无权擅自转租、转借他人，如有变动需原告同意。被告董淑华缴纳了2016年9月1日至2017年8月30日的房租并使用该房屋经营老年公寓。2017年3月22日，被告董淑华与被告杨建国签订《借款抵押协议》，协议约定，被告杨建国用其所有的房产证（产权证号20090183**号）做抵押，兑董淑华经营的康乐园老年公寓，兑价为90000元，兑价款内包括至2017年8月30日的房屋租金。被告杨建国经营该康乐园老年公寓一段时间后不再经营，于2018年1月6日将该康乐园老年公寓房屋钥匙交付给了原告。2018年1月24日，原告交付了该康乐园老年公寓尚欠的电费285元。另查明，2017年9月1日后，被告董淑华及被告杨建国均未向原告再缴纳租赁房屋的租金。被告董淑华以借款抵押协议纠纷与被告杨建国正在本院诉讼中，该案尚未作出判决。被告董淑华所辩转让该康乐园老年公寓前已告知原告，原告表示同意的证据不足。
原告张某某与被告董淑华、杨建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人崔林，被告董淑华及其委托诉讼代理人吕新华、被告杨建国及其委托诉讼代理人范铁汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，中华人民共和国合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。合同法又规定了，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同法还规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告与被告董淑华签订的《租房合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关约定，应该合法有效。双方均应按照合同内容履行各自的权利及义务。被告董淑华租用原告的房屋，用于经营老年公寓，租期为5年，自2016年9月1日至2021年9月1日止。被告董淑华在合同未满且未征得原告同意的情况下将其经营的老年公寓经营权转让给了被告杨建国，依照法律规定，原告与被告董淑华签订的《租房合同》仍然继续有效，现原告坚持要求被告董淑华向其交付房屋租金，本院应予以支持。被告董淑华称其转让行为原告同意，但未能向本院充分举证证实其主张，证据不足，因此本院不予支持。因被告董淑华的转让行为导致履行合同义务不符合约定给原告造成了损失，应予以赔偿，依据双方的合同约定，被告董淑华应于每年8月1日交纳下一年的租金，故原告要求被告董淑华给付房屋租赁费的诉讼请求，本院应予以支持。但原告在庭审调解中称被告董淑华给付其10个月房租即可，根据本案的实际情况，本院酌定可以予以支持。现原告要求与被告董淑华解除双方签订的《租房合同》，被告董淑华也已实际搬离该房屋亦认为合同应该解除，故本院依法对双方签订的《租房合同》予以解除。被告董淑华及被告杨建国经营期间拖欠原告的电费应由被告董淑华给付原告。被告董淑华与被告杨建国之间转让纠纷及其它损失，被告董淑华可另案主张其权利。综上所述，原告要求解除与被告董淑华签订的《租房合同》，及要求被告董淑华给付其拖欠的房屋租金及电费的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告张某某与被告董淑华于2016年5月22日签订的《租房合同》；二、被告董淑华给付原告张某某房屋租金54167元（65000元÷12个月×10个月）、电费285元，合计54452元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，减半收取计713元，由被告董淑华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判员　　马佳斌

书记员：王雪