张某与赵某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住阳原县。委托代理人：王志刚，河北冀北律师事务所律师。被告：赵某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住阳原县。委托代理人：赵建斌，河北启扉律师事务所律师。

原告张某与被告赵某租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王志刚、被告委托代理人赵建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即拆除自行在原告院内建设的违章建筑，并恢复原状（其中在院内南建设数间房屋，东西长160米左右，南北宽约4米，在院内西北建设约90平方米房屋）；2.判令被告擅自拆除租赁原告的养鱼池院墙构成违约，并责令其立即恢复原状；3.判令被告擅自拆除租赁原告养殖场院内房屋并重新兴建房舍的行为构成违约，并责令其立即恢复原状；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于阳原县宾馆西侧的房屋和土地租赁给被告，面积3500平方米，四至明确。租赁期限从2013年5月11日至2033年5月10日止。合同第四条原告又将乡澡洗塘村南大路西的水产养殖场一处出租给被告，出租期限为20年，时间从2014年5月l1日至2034年5月11日止。被告在承租上述租赁物后，未经原告同意在租赁的房屋后面，即原告未出租的院落南擅自兴建房屋数间，东西长160米左右，南北宽约4米，在院内西北处建设约90平方米房屋，原告多次制止，但被告不予理会。在租赁原告养殖场的院内擅自拆除了原告房屋数间，并兴建了房舍，近日被告未经原告同意，又将租赁原告的养鱼池院墙擅自拆除50米左右并准备进行改建。原告认为，被告擅自侵占原告院落建房、擅自改建租赁物设施等行为已经违法，严重侵犯了原告的合法权益，原告依据《合同法》第223条：“承租人未经出租人同意，租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失”之规定，特诉至法院。被告赵某辩称：（一）原告要求被告拆除在院内南建设的东西长160米左右，南北宽约4米的建筑没有事实依据。原、被告于2014年7月2日签订房屋租赁合同，原告将3500平方米的建筑、不低于四亩的土地租赁给被告使用。2015年因经营需要，被告在租赁房屋的北侧建设了一条长廊。被告在建设之前，专门咨询了原告，原告口头表示同意，且长廊建成后一直使用至今，在起诉前，原告未提任何异议。原告于2016年8月9日因租金和违建问题对被告提起诉讼，双方在（2016）冀0727民初678号民事调解书中明确了被告在出租屋及租赁土地上自行建设的建筑物及附着物由被告负责，与原告无关，原告不得干涉被告的正常经营。（二）关于原告诉称的在其院内西北建设约90平方米房屋的问题。当初原告出租给被告的房屋东南有一面砖墙，因影响经营，被告于2015年装修时拆除了砖墙。后来被告在紧贴房屋的东边盖了间90平方米临时房屋，该90平方米临时房屋建在拆除的那面墙的西面，属于被告租赁土地范围内，故原告该诉称是错误的。（三）关于养鱼池院墙问题。被告既然租赁了原告养鱼池，就有权对养鱼池实施经营管理。养鱼池原围墙建成多年，陈旧落后，2018年阳原县确定在被告承包的游泳馆范围内开旅游发展大会，出于对旅游设施美观、实用等因素考虑，政府要求将该围墙拆除重建，被告拆除后以铁栅栏代之，并无不当，且被告对围墙系改装行为，房屋租赁合同第一条有约定，原告无权干涉。（四）关于养殖场内拆除房屋并重新建房的问题。被告于2014年5月承租了原告水产养殖场一处，租赁合同中未约定租赁用途。阳原县乡澡洗堂村早已成为集养生与休闲一体的旅游项目，并已形成规模。被告租赁养殖场的目的系开展游泳与旅游项目。养殖场内有部分羊圈，早已废弃不用，被告将其拆除后改建为餐厅，完善了旅游设施，且未对原告造成损害，同时也符合被告租赁该房屋的合同目的。（五）原告的诉讼系重复起诉，违反一事不再理原则。原告于2016年8月9日起诉时，第二项诉讼请求是“判决被告拆除自行在原告出租的院内建设的违章建筑，恢复原状”，经法院调解，原、被告在调解书中达成协议的第二条约定“被告赵某在原告张某的出租物及出租土地上自行建设的建筑物及附属物由被告赵某自行负责，后果自负，与原告张某无关，原告张某不得干涉被告赵某的正常经营”。此案已对原告现诉讼请求进行了处理，原告属于重复起诉，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1.房屋租赁合同一份、当年出租时房屋所有权证书一份、集体土地使用证书一份，证明出租面积3500多平米，被告未经原告同意在租赁的房屋后面，即原告未出租的院落南擅自兴建房屋属违约；2.公证书一份，证明原告儿子张海军与郭俊山购买的养殖场，并且证明当时养殖场的现状。3.（2016）冀0727民初678号民事调解书及民事起诉状一份，证明原告没有重复起诉。被告对上述证据的质证意见为：1.对房屋租赁合同、土地证、房产证的真实性无异议，但该三份证据只能证明原告对房屋及土地享有的权利，并不能够证明被告侵犯了其相关权利，该证据与本案没有关联性。租赁协议上面写的3500平米房屋，只写房屋面积一般不写附属土地面积，建筑物周围一些附属土地都属于租赁范围内。请求法院去现场查看。2.对公证书的真实性无异议，但是该公证书不能证明郭俊山与张海军所签协议是真实的，另外该公证书只能证明签协议时养殖场房屋的数量，并不能证明原、被告之间租赁合同约定的养殖场房屋也是这么多。而且合同中也并没有明确约定被告承租水产养殖场必须进行水产养殖，所以被告根据经营情况建设部分设施不构成违约。3.对调解书和起诉状的真实性无异议，但该调解书恰恰证明了原告本次诉讼中的第一、第三项诉讼请求构成了重复起诉。被告提交改造后铁栅栏的照片一张，证明被告的改建行为并无不当，且房屋租赁合同第二条有约定，原告无权干涉。原告对被告证据的质证意见为：被告方改造铁栅栏是事实，但改造行为首先应该经过原告同意，改造前的围墙是砖结构不是土墙，同样原告砖结构的墙比铁栅栏墙更具有抗耐用性，美观不等于实用。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。另经本院于2018年10月16日组织原、被告到实地查看，当初原告出租给被告的房屋东南有一面砖墙，因影响经营，被告于2015年装修时拆除了砖墙，原、被告都确认该砖墙以东属于原告院子，砖墙以西属于被告租赁范围。原告方用钩机将该已拆除砖墙的旧根基挖出，经法院现场勘验，被告所建90平方米房屋完全在砖墙旧根基以西（详见现场勘验图），被告赵某及其代理律师在现场勘验图上签字确认，被告张某拒绝在现场勘验图上签字。同时，本院也实地勘察了160米长廊的位置及占地情况。对本案的事实，本院认定如下：2014年7月2日，原告张某（出租方）与被告赵某（承租方）签订房屋租赁合同，合同主文如下：“第一条，房屋的坐落、面积、装修、设施情况。甲方出租给乙方的房屋位于宾馆西侧。甲方对该房屋拥有独立、完整并无任何争议的所有权。1、该出租房屋（共计三层）按建筑面积计算共3500多平方米（见建筑面积分界图）最终以该房屋所在地土地房产管理局测量的产权面积为准，游泳馆，养鱼池、大棚地的设施并且免费提供停车场（停车场地不低于四亩并在签订协议后二十天内交付乙方）。2、该房屋现有装修及设施、设备情况，甲方已充分了解，并愿意按照该店面的现状承租给乙方，乙方在以后的经营中有权根据经营所需对房屋进行改造装修。第二条，承租期限、用途。1、租赁期限，自2013年5月11日起至2033年5月10日止，共计贰拾年整。甲乙双方约定，甲方须在2013年4月1日前负责对未完工程装修完善，如在经营过程中停车场面积不足甲方负责给乙方另行征地作为停车场用，合同期满甲方所有的配套设施乙方要全部交给甲方，乙方所买设施也不能带走归甲方所有。第三条，租金及支付方式。1、租金标准：前五年每年租金壹佰万元整，第六年至第拾年每年租金壹佰壹拾伍万元整，第拾壹年至第拾伍年每年租金壹佰叁拾万元整，第拾陆年至第贰拾年每年租金壹佰肆拾伍万元整上打租金；每半年支付一次，租金支付时间每年5月1日和11月1日为租金交付日。2、从合同签订之日起，乙方在经营中发生的任何事情与甲方无关，（土地除外、水源除外）。第四条，甲方愿将位于澡洗塘村南大路西的水产养殖场一处出租给乙方，出租期限为贰拾年，承租日期自2014年5月11日起至2023年5月11日止租金总数为每年贰拾陆万元人民币。第五条，乙方须依法经营，因租金不到位，甲方有权收回租赁权。1、附件（水产养殖场平面分界图）；2、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：张某，乙方：赵某，合同签订日期2014年7月2日。”该合同中与第五条“乙方须依法经营，因租金不到位，甲方有权收回租赁权”齐平的右方，有手写体的“（同上一样）”字样，并按有手印。原告张某曾于2016年以拖欠租金及要求拆除违章建筑为由起诉被告赵某，阳原县人民法院于2016年8月9日立案，经法院主持调解，双方于2016年10月14日自愿达成如下协议“一、被告赵某于2016年10月15日前给付原告张某房屋及水产养殖场租金43万元，双方签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、被告赵某在原告张某的出租物及出租土地上自行建设的建筑物及附着物由被告赵某自行负责，后果自负，与原告张某无关，原告张某不得干涉被告赵某的正常经营。”经本院现场勘验，确认被告所建90平方米房屋完全在砖墙旧根基以西，且原、被告都确认该砖墙以东属于原告院子，砖墙以西属于被告租赁范围。

本院认为，原、被告双方租赁法律关系明确，都出于真实意思表示，不存在违反法律强制性规定的情形，应认定原、被告双方租赁合同关系成立且有效。1.关于160米长廊应否拆除并恢复原状的问题。被告在原告院内南建设的160米长廊，与本院现场查看情况一致，该长廊明显建在了原告院内，且被告未能提供证据证明该长廊占地在租赁范围之内，故对原告要求被告拆除160米长廊的请求，本院予以支持。2.关于90平方米房屋应否拆除并恢复原状的问题。首先，由于原、被告都确认砖墙以东属于原告院子，砖墙以西属于被告租赁范围，经本院现场勘验，确认90平方米房屋完全在砖墙旧根基以西，即在被告租赁范围内，因此，被告并未侵占原告的土地。其次，原、被告签订的房屋租赁合同第一条第二项中明确约定“乙方在以后的经营中有权根据经营所需对房屋进行改造装修”，故被告在其租赁范围内紧贴原租赁房屋新建90平方米房屋未超出合同约定权限范围。综合上述原因，原告要求被告拆除90平方米房屋的请求，于法无据，本院不予支持。3.关于拆除养鱼池院墙是否构成违约且应否恢复原状的问题。原、被告签订的房屋租赁合同第一条第一项明确约定了出租房屋包括养鱼池，合同第一条第二项中又约定“乙方在以后的经营中有权根据经营所需对房屋进行改造装修”，被告对养鱼池院墙进行改造的行为，未超出合同约定权限，即被告依据合同有权对鱼池院墙进行改造，故本院对原告的拆除养鱼池院墙构成违约并应恢复原状的请求，不予支持。4.关于拆除养殖场院内房屋并重新建房是否构成违约且应否恢复原状的问题。（2016）冀0727民初678号原告张某诉被告赵某房屋租赁合同纠纷一案中，原告基于同一房屋租赁合同要求被告支付拖欠的租赁费并要求被告拆除自行在原告出租的院内建设的建筑，且当时的诉状中也明确记载出租的房屋包括宾馆西侧房屋和水产养殖场。（2016）冀0727民初678号民事调解书中明确记载了双方达成协议内容的第二项“被告赵某在原告张某的出租物及出租土地上自行建设的建筑物及附着物由被告赵某自行负责，后果自负，与原告张某无关，原告张某不得干涉被告赵某的正常经营”。据此调解协议内容，可判断原告的拆除养殖场院内房屋并重新建房构成违约并应恢复原状的诉讼请求，属于重复起诉，故本院对该项诉求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十三条第一款的规定，判决如下：

一、被告赵某于本判决生效之日起二十日内拆除在原告院内南建设的160米长廊。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，原告张某负担37.5元，被告赵某负担12.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。