张某与倪某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省。
　　委托诉讼代理人：陶静静，上海捷勋律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨建珍(系原告妻子)，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省。
　　被告：倪某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。
　　委托诉讼代理人：张斌，上海山田律师事务所律师。
　　原告张某与被告倪某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原告的委托诉讼代理人陶静静、杨建珍，被告倪某及其委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告2018年7月9日至2018年10月9日期间租金人民币(以下币种同)66,000元及押金66,000元；2、判令被告赔偿原告损失暂计80,000元。
　　事实与理由：2018年3月17日，原、被告签订合作租赁合同，约定原告向被告承租位于上海市嘉定区华江路XXX弄XXX号房屋(下称“案涉房屋”)，租赁用途为教育使用，租期自2018年4月9日至2018年11月8日，每月租金22,000元，付三押三。原告已支付押金66,000元及2018年4月9日至10月9日期间的租金132,000元。上海逢君教育科技有限公司(下称“逢君公司”)的法定代表人为原告，该公司的住所地为宝山区沪太路，原告承租案涉房屋用作逢君公司的办公场所。2018年6月，原告应嘉定区市场监督管理局要求欲将逢君公司的住所地变更至案涉房屋，但被告却无法提供案涉房屋产权证、授权书等相关资料，导致原告办理未成。原告经查询后得知被告没有出租案涉房屋的资格，该房屋由被告向案外人明贸贸易(上海)有限公司(下称“明贸公司”)租赁，且约定未经明贸公司书面同意被告不得转租案涉房屋或改变该房屋用途。正因被告未经明贸公司同意向原告转租，故明贸公司不愿配合提供相关材料，同时劝解原告搬离。原告多次联系被告解决，被告却置之不理，致使原告经营不能，直至2018年7月最终搬离。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。
　　被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、案涉房屋所在的市场为新市场，经营困难，为获得更多利益，大房东同意被告进行转租。2、被告原将案涉房屋出租给孙欣欣，原告于2016年5月向孙欣欣承租了案涉房屋。2018年4月起，原告才直接与被告就案涉房屋建立了租赁关系。因此，原告对案涉房屋的相关情况是清楚的。3、被告系将案涉房屋出租给原告而非逢君公司，逢君公司与本案无关。实际上，被告向原告提供了相关材料用以逢君公司迁移地址。逢君公司住所地不能顺利变更，系因该公司不具备从事幼儿智力开发的相关资质。4、原、被告租赁合同已履行完毕，原告却未向被告交还案涉房屋，该房屋最终于2018年11月11日经由物业公司交还给大房东。5、原告房租付至2018年10月8日，欠付10月9日至11月8日期间的房租，故被告不同意退还租金，同时在押金中扣除1个月租金。因原告未按约支付租金又提前解约，故剩余押金按合同约定应予没收。6、原告主张的损失无任何依据，被告在租赁合同的履行过程中不存在过错，不应承担。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：
　　案涉房屋登记为明贸公司所有。2013年10月31日，倪某与明贸公司签订《租赁合同》，由倪某向明贸公司租赁案涉房屋用于经营餐饮，租赁期限为2013年11月8日至2018年11月7日，双方约定倪某不可未经明贸公司书面同意分租全部或部分该房屋或更改餐饮用途。
　　2015年4月9日，倪某与孙欣欣签订合作租赁合同，由孙欣欣向倪某租赁案涉房屋用作教育培训及餐饮使用，租期自2015年4月9日至2018年4月8日。2016年5月16日，孙欣欣与张某签订合作租赁合同，由张某向孙欣欣租赁案涉房屋作为儿童教育使用，租期自2016年5月16日至2018年4月1日。当日，倪某(甲方、出租方)、孙欣欣(承租方、乙方)与张某(承租合作方、丙方)签订《补充协议》，其中约定：1、丙方同意经营该房屋的二楼及一楼跃层，经营类教育……3、丙方必须遵守甲、乙双方签订的合作租赁合同中的所有条约，此合同终止日为2018年4月8日，甲、乙双方租赁期满如未续约，丙方应无条件在2018年4月8日前搬离，并结清费用……
　　2018年3月17日，张某(乙方、承租方)与倪某(甲方、出租方)签订合作租赁合同一份，其中该约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，用途为店铺；甲方应向乙方出示房地产权证，证书编号嘉011249；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为教育使用；租赁期自2018年4月9日至2018年11月8日，每月租金22,000元，每期房租66,000元，付三押三，先付后用，每期房租提前5日付至甲方账户；甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证，以凭证为准，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方须遵守中国的法律、法规，应及时自行办理所有相关经营证照，合法经营；租赁期间内，乙方必须按时支付租金，每逾期一天，应按月租金的0.5%加付滞纳金，超过15天的则视作乙方违约处理，并没收剩余押金，乙方如提前解约，甲方有权扣除乙方租赁押金，合同终止。张某于签约前支付了押金66,000元，签约后分次支付了2018年4月9日至10月8日期间的租金计132,000元。
　　又查明，逢君公司的法定代表人为张某，原住所地为上海市宝山区沪太路，经营范围为从事教育科技专业领域内的技术开发、技术咨询、技术转让……不包含幼儿智力开发。2018年6月7日，上海市嘉定区市场监督管理局向逢君公司发送《责令改正通知书》，载明逢君公司于2017年10月起在案涉房屋从事幼儿智力开发经营活动，涉嫌变更登记事项的行为，违反法律规定，责令于2018年7月6日前改正。
　　2018年7月11日，逢君公司办理企业迁移手续。迁移办理期限内，张某妻子杨建珍向倪某发送微信，要求倪某提供相关材料(含平面图、委托转租材料等)。2018年8月至9月期间，杨建珍另向倪某发送微信提出：大房东因倪某未付房租要收房，如营业执照不能迁移市场监管部门要罚款等。倪某回复称：该提供的资料已提供，张某一方隐瞒实情无证经营两年之久，按合同约定承担责任等。逢君公司企业迁移最终未能办理成功。2018年10月12日，杨建珍通过微信向倪某发送了《通告》，载明因倪某无权转租且不提供材料构成严重违约，故通知双方签订的合作租赁合同于2018年7月15日正式解除，其于2018年7月17日正式搬离，要求倪某前来收房并退还租金及押金。2018年10月24日，杨建珍与明贸公司代表微信沟通钥匙交还事宜，明贸公司代表于10月27日要求杨建珍周日将钥匙交于商场物业并拍照告知。2018年11月5日，倪某向杨建珍发送微信，称合同将于11月8日终止，要求于11月8日或9日办理交接。2018年11月11日，倪某向杨建珍发送微信称，现由物业经理打开案涉房屋交由房东验收，要求张某一方清理垃圾。
　　审理中，张某表示，2018年起政策收紧，市场监督管理部门开始核查公司的注册地与实际经营地是否一致，此前并未因此影响其正常经营。
　　本院认为，张某实际于2016年5月起承租案涉房屋，明贸公司未在合理期限内以转租或其他理由提出异议，故张某与倪某签订的合作租赁合同有效，双方均应按约履行。本案中，张某自2016年5月承租案涉房屋从事儿童教育，一直未将逢君公司的住所地登记在该房屋所在地址，且2018年6月前并未影响其经营，可见其起始未有将逢君公司的住所地登记在案涉房屋之打算。2018年6月7日，嘉定市场监督管理部门以逢君公司在案涉房屋从事幼儿智力开发经营活动，涉嫌变更登记事项的行为，违反法律规定并责令改正。张某一方因此欲将逢君公司的住所地迁移至案涉房屋所在地址，故以微信方式联系倪某提供相应资料。而倪某作为出租方，明知张某承租案涉房屋用作经营，为完满实现双方租赁合同之目的，应提供相关材料以便张某办理营业执照迁移手续，但其未举证证明已配合提供迁移所需材料。此外，《责令整改通知书》载明涉嫌变更登记事项的行为，应也包含逢君公司超越其登记的经营范围从事幼儿智力开发。综上，张某租赁案涉房屋无法正常经营的主要原因在于其自身，张某仅承担次要责任。因此，张某一方于2018年10月12日以微信方式通知解约成立，但其指称于2018年7月15日解除缺乏依据。张某一方与明贸公司代表及倪某的微信沟通记录可反映，其实际于2018年10月28日将案涉房屋钥匙交还给商场物业，自此才丧失对案涉房屋的控制，故其要求退还租金的请求不成立，而是应支付租金及使用费至2018年10月27日。因张某已支付2018年4月9日至10月8日期间的租金，故仍应支付2018年10月9日起至10月27日的使用费13,484.3元。押金部分，张某因倪某未配合提供迁移营业执照所需资料而未提前支付2018年10月9日起的租金具有一定合理性，故倪某以张某未按约支付租金为由要求没收押金的主张，本院难予采纳。张某一方于2018年10月12日通知倪某解约事宜，考虑到张某租赁案涉房屋的经营目的不能实现，租赁合同无法履行双方均存在过错，未履行部分占整个租赁期限的比重，此种情况下其要求提前解约不能没收全部押金。按照倪某的抗辩意见，押金中先扣除欠付费用，剩余押金本院酌定倪某退还16,000元。关于损失，张某就此提供的证据均为其单方制作，倪某不予认可，故本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告倪某应予本判决生效之日起十日内退还原告张某押金16,000元；
　　二、驳回原告张某的其他诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费4,480，减半收取2,240元，由原告张某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：许雯雯

书记员：梅丽霞