张淑芬与张某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审第三人）李玉滨。
委托代理人杨凤琴，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系李玉滨妻子。
被上诉人（原审原告）张淑芬。
委托代理人陶伟彤，河北凯悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张某某。

上诉人李玉滨因房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2013）海民初字3129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，李玉滨系秦皇岛市海港区西港镇新店子村村民，在该村有农宅一处。2001年4月1日经证人杨子仲证实，李玉滨之妻代李玉滨与张某某签订了《买卖房屋合同书》。约定“卖房人李玉滨、买房人张某某。经买卖双方共同协商，卖房人自愿将自己线绞顶（现浇顶）房屋三间卖出，双方协商人民币四万八千元整，买方将房屋价款一次性交于卖方，款交齐后卖方将房屋所有一切手续交给买方人，卖房人所建房号为381540号。唯恐双方发生争执特立此合同为证，有关以后过户手续由买方负责”。同日李玉滨妻子收取张某某购房款4.8万元，并将房屋交付张某某。张某某接受房屋后将院中的一个小下房拆除，翻建成57.75平方米的下房。2004年10月28日颁发农宅的集体土地使用证，证号为海集用（宅）字第3100265号，登记的土地使用权人为李玉滨，使用面积为176.4平方米，登记的房屋建筑面积为94.5平方米一处、57.75平方米一处。土地证由张某某保管。2007年4月11日，张某某（甲方）与张淑芬（乙方）签订了《协议书》。约定：“经甲乙双方商定，现将甲方位于新店子村东面房屋相关内容协商如下：1、甲方自愿将位于新店子村东面一套住房（正房94.6平方米，下房57平方米）以16.8万元整出卖给乙方；2、乙方一次性付清房款；3、甲方必须无偿提供给乙方有关房屋的一切相关手续；4、乙方有转让的权利，如转让甲方需无条件协助办理相关手续；5、如甲方违约，甲方必须按照房屋总价的双倍赔偿乙方；6、协议至签订日起生效；7、双方承认此协议真实有效，无欺诈；8、甲方将房屋相关手续交给乙方，以后乙方办理住房过户手续与甲方无关。甲方签字张某某、乙方签字张淑芬、证明人签字王淑梅、邢庆秀”。2007年4月18日张某某给张淑芬出具收取房款16.8万元的收条。同时将房屋和张某某购房的合同、收据、集体土地使用证一并交给张淑芬。诉讼中李玉滨申请对其妻子与张某某签订的《买卖房屋合同书》及给张某某出具的收款条上李玉滨的签字和捺印是否为李玉滨所为进行鉴定。原审法院未组织进行鉴定。因为国家征收，新店子村农宅面临拆迁，本案争议房屋在拆迁范围之中。
原审法院认为，民事行为应当遵守法律、法规的规定，法律、法规没有规定的，应当遵守国家政策的规定。城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房。因张某某系城镇户口，故李玉滨妻子代表李玉滨与张某某签订的《买卖房屋合同书》，无论是否经过李玉滨本人同意，均因违反法律的规定而无效。对于无效合同的处理应当互相返还，造成损失的应予赔偿。但是在双方履行完《买卖房屋合同书》后，双方当事人均处于不当占有对方财物状态，但是均默认不当占有状态，且未主张合同无效及返还财物权利。到2007年张某某与张淑芬签订了《协议书》将上述房屋出卖给张淑芬。因为张淑芬的村民身份，使用本案房屋宅基地不违反法律规定，并且支付了合理的对价，在买卖过程中不存在恶意，应当视为善意购买行为。在司法实践中认定农村房屋所有权的转让，没有强调以办理产权登记为界限，而是以房屋及权属证书的交付为界限。故认定张淑芬取得了本案争议房屋的所有权。因为上述房屋已经面临拆迁，故拆迁安置利益应当归张淑芬所有。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、2007年4月11日，被告张某某与原告张淑芬签订的《协议书》有效；二、海集用（宅）字第3100265号集体土地使用证范围内的宅院拆迁安置补偿利益归原告张淑芬所有。案件受理费3660元，由被告负担，于判决生效后十日内交纳。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议房屋系建造在李玉滨所在集体经济组织所有土地上的房屋，由于张某某为城镇居民，其与李玉滨并不属于同一集体经济组织成员，故李玉滨与张某某所签订房屋买卖协议因违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效协议。双方因无效协议各自持有对方财产期间，张某某将本案争议房屋卖给与李玉滨同一集体经济组织的张淑芬，因张淑芬系该集体经济组织成员，张淑芬在支付合理对价后取得该房屋，应认定张淑芬取得该房屋属于善意取得，原审判决对此所作相应认定本院予以支持。李玉滨主张其对该房屋的交易并不知情，不符合实际情况，本院对其该项主张不予支持。案外人杨凤琴没有向原审法院提出作为当事人的申请，且不属于人民法院依职权追加当事人的范围，故对李玉滨该项主张，本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律得当，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3660元，由上诉人李玉滨负担。
本判决为终审判决。

审判长　杨 彦 军 审判员　权金伶代 审判员　张　　洁

书记员：刘 东 海