张淑珍、王某某等与杨某某、马某某房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

五再审上诉人委托代理人周德让，河北周德让律师事务所律师。
再审被上诉人（一审原告）：张淑珍，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住秦皇岛市山海关区。
再审被上诉人（原审原告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住秦皇岛经济技术开发区。
二再审被上诉人委托代理人李雪梅，河北港城律师事务所律师。

马金林因与张淑珍、王某某房屋买卖合同纠纷一案，秦皇岛经济技术开发区人民法院于2012年8月24日作出的（2012）秦开民初字第79号民事判决，该判决已发生法律效力。马金林向该院申请再审，该院于2013年11月28日作出（2013）秦开民申字第11号民事裁定，驳回其再审申请。马金林于2014年2月21日因病死亡，其继承人杨某某、马某某、马建国、马某1、马某2向检察机关申诉。河北省秦皇岛市人民检察院于2014年9月28日作出秦检民监（2014）13030000057号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年11月24日作出（2014）秦民抗字第2号民事裁定，指令秦皇岛经济技术开发区法院再审本案。该院于2016年7月27日作出（2015）秦开民再初字第1号民事判决，杨某某、马某某、马建国、马某1、马某2不服上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杨某某、马某某、马建国、马某1、马某2及其五人委托代理人周德让，张淑珍（未到庭）、王某某及其委托代理人李雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院再审过程中，杨某某、马某某、马建国、马某1、马某2称，1、马金林和王某某所签订购房合同时间为1999年3月30日，并且双方在1999年4月9日办理了购房公证，合同法生效时间是1999年的10月1日，故本案不适用合同法；2、涉案房屋在原审中认定的价值不合理，原一审所作出的评估报告是违法的，鉴定单位所作出的鉴定结论严重失实，至于应该补偿多少平方米现在由于客观原因其难以提交证据；3、涉案房屋早已列入拆迁范围；4、王某某和马金林所签订的房屋买卖合同合法有效，马金林没有义务向王某某返还房屋。
张淑珍、王某某辩称，1、本案涉案的房产下的宅基地使用权人是张淑珍；2、原一审法院所适用合同法是正确的。根据合同法解释一第一条相关规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的可以适用合同法的有关规定；3、本案所涉及的房屋评估价值是合理的，因为该房屋后面所涉及的两个预期价格，谁也不能保证全部按照预期地点及相关价格政府给予给付；4、涉案房屋是否列入拆迁范围不是由双方所能决定的，拆迁属市政府行为，应由政府相关部门对所涉案房屋是否进入拆迁进行确认；5、其认为买卖合同是无效的，其诉求应该予以支持，马金林不是渤海乡南水井村村民，因此其购买涉案的住宅是不符合国家政策的规定，因此双方签订的房屋买卖契约是无效的，其认为原一审法院的判决是合法的。
一审法院再审查明，位于秦皇岛经济技术开发区（东区）渤海乡南水井村29号房屋面积75.29平方米、下房21.90平方米一套，1989年7月10日房屋产权登记在张淑珍名下，为张淑珍与其丈夫王庭芳所有。1991年1月23日，张淑珍与其丈夫王庭芳将上述房屋赠与王某某（系张淑珍与王庭芳之女）所有，并办理了该房屋的产权过户登记手续，该房屋产权变更登记在王某某名下。1999年4月9日王某某与马金林签订房屋买卖契约一份，王某某将该房屋出卖给马金林，该契约经秦皇岛市山海关区公证处公证。卖房申请书价格为16000元，实际价格为35000元，双方办理了该房屋的产权过户登记手续，该房屋产权变更登记在马金林名下。
另查明，位于秦皇岛经济技术开发区（东区）渤海乡南水井村29号房屋一套的宅基地使用权人为张淑珍。根据秦皇岛市国土资源局经济技术开发区分局出具的宗地权属性质说明，该房屋在2014年土地利用调查数据库中显示宗地权属性质为集体土地，现状为建设用地。2014年5月23日秦皇岛经济技术开发区建设规划管理局出具函载明：开发区（东区）渤海乡南水井村于2000年10月并入开发区统一管理，于2006年列入秦皇岛经济技术开发区2006东区基建计划拆迁安置部分，该项目为新增工程，名称为南水井等村拆迁安置房，总建设规模12.04万平方米，计划投资18063万元，2006年计划投资9031万元。经该院去渤海乡政府调查，南水井村拆迁无拆迁安置补偿相关文件。
一审法院再审认为，1999年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：下列民事行为无效（五）违反法律或者社会公共利益的。第六十一条规定：民事行为被确认为无效或者被撤消后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该院认为，本案位于秦皇岛经济技术开发区（东区）渤海乡南水井村29号房屋宗地权属性质为集体土地，马金林非诉争房屋所在地南水井村集体经济组织成员，其购买涉案房屋的买卖行为违反国家政策和法律规定，为无效民事行为。该涉案房屋尚在，并未拆迁，故马金林死亡后，其继承人杨某某、马建国、马某某、马某1、马某2作为房屋共有人应将涉案房屋返还给王某某，王某某也应将购房款35000元返还给马金林的继承人。对因房屋买卖行为无效造成的损失，受损失方可另行起诉进行主张。经该院审判委员会讨论决定，遂判决，一、撤销该院（2012）秦开民初字第79号民事判决。二、王某某与马金林之间关于位于秦皇岛经济技术开发区（东区）渤海乡南水井村29号房屋一套的买卖行为无效。三、杨某某、马建国、马某某、马某1、马某2于本判决生效后十日内将位于秦皇岛经济技术开发区（东区）渤海乡南水井村29号房屋一套返还给王某某；王某某于本判决生效后十日内返还杨某某、马建国、马某某、马某1、马某2购房款35000元。案件受理费80元，由杨某某、马建国、马某某、马某1、马某2负担。
判后，杨某某、马建国、马某某、马某1、马某2不服，上诉至本院。请求：撤销（2014）秦开民再初字第1号判决书中第二、三项并认定双方签订的房屋买卖合同有效，驳回张淑珍、王某某的诉讼请求。具体理由：再审一审判决认定王某某与马金林之间的房屋买卖行为无效并判决返还购房款，属于事实不清、证据不足、适用法律错误。一是根据法律相关规定，并没有禁止农村村民出卖自己的房屋；二是争议房屋所属地块的性质在秦皇岛市国国土资源局经济技术开发区分局地籍科出具的说明称，该宗地2014年的数据库显示为集体土地与事实不符，原因是该数据库未及时更新，目前是政府建设用地是属实的；争议的房屋所属的土地在2006年已经政府批准列入拆迁计划，其房屋所占用的325.97平方米用地没有排除在拆迁范围之外，现也无任何证据能够证明该房屋所占用的土地不在拆迁范围；三是王某某不是本村集体经济组织成员，张淑珍也不是本案房屋买卖合同的主体。
本院再审查明的事实与一审再审判决认定的事实一致。

本院认为，发生诉讼时双方争议的位于秦皇岛经济技术开发区（东区）渤海乡南水井村29号房屋，为集体土地上建造的房屋，根据相关的法律规定，马金林系城镇居民，不是渤海乡南水井村集体经济组织成员，故其购买渤海乡南水井村29号房屋的行为应属无效民事行为。一审判决马金林继承人杨某某、马建国、马某某、马某1、马某2将涉案房屋返还给王某某，王某某将购房款35000元返还给上述继承人并无不妥。杨某某、马建国、马某某、马某1、马某2的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审法院再审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。

审 判 长　崔冠军 代审判员　张子栋 代审判员　可小平

书记员：杜禹泽