张正行、徐德某合同纠纷二审民事判决书

上诉人原审第三人：张正行，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
上诉人原审第三人：徐德某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
二上诉人委托诉讼代理人：张雪、王青松，湖北长久律师事务所律师。
被上诉人原审原告：樊金红，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住襄阳市襄城区。
被上诉人原审原告：陈少兵，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住襄阳市襄城区。
二被上诉人委托诉讼代理人：马诚，湖北百龙律师事务所律师。
被上诉人原审被告：襄阳金辉房地产开发有限公司，住所地，襄阳市襄城区闸口路长门街瓮城内。
法定代表人：王辉，该公司董事长。
原审第三人：襄阳市美华建筑安装工程公司，住所地，襄阳市襄城区周家埂2号。
法定代表人：润心龙，该公司总经理。

上诉人张正行、徐德某因与被上诉人樊金红、陈少兵、襄阳金辉房地产开发有限公司（以下简称金辉公司）、襄阳市美华建筑安装工程公司以下简称美华公司合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年06月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张正行及其张正行、徐德某的委托诉讼代理人张雪，被上诉人樊金红、陈少兵的委托诉讼代理人马诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张正行、徐德某上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求，并驳回陈少兵、樊金红的全部诉求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定上诉人与金辉公司并未形成房屋买卖的事实、认定不能确定张正行、徐德某享有对金辉公司的水泥款请求权，完全错误。首先，上诉人与金辉公司形成真实的房屋买卖关系，上诉人才是诉争房屋的购买人。不仅正行公司认可由上诉人签订房地产买卖契约购买诉争房屋，而且原精诚公司开具的诉争房屋的不动产发票及相关收据上也明确诉争房屋购买人系上诉人，所以上诉人与金辉公司形成的是真实的房屋买卖关系。其次，上诉人依法享有正行公司对金辉公司的水泥款的请求权，原审认定无法确定毫无根据。一方面，根据上诉人提交得正行公司注销时的清算报告可知，正行公司注销时根本就不存在任何债权债务，且即使存在，也均由上诉人承担。更何况，正行公司以其享有的水泥款债权代上诉人折抵部分房款也是上诉人与正行公司的合意，所以上诉人不仅享有正行公司对金辉公司的水泥款请求权，而且在水泥款已经折抵诉争房屋购房款的前提下，更有权要求被上诉人金辉公司交付房屋。最后，根据诉争房屋购买时的金辉公司制度，开具不动产发票即视为交付。上诉人已缴纳全部房款且金辉公司开具不动产发票的前提下，诉争房屋应归上诉人所有。二、不仅被上诉人樊金红、陈少兵签订的购房合同虚假且签订在后，而且其占有房屋也系非法，故原审认定诉争房屋归陈少兵、樊金红完全错误。首先，樊金红签订的商品房买卖合同系虚假且无效的。一方面樊金红、陈少兵在庭审中一会儿称是真实购房并提交了虚假的交付房款的原精诚公司出具的收据，后来在合同根本无任何约定的前提下又改口说是以房抵工程款，完全自相矛盾。原审认定该购房合同签订的时间时参照了证人朱军庆的证言，但其后又以其与金辉公司具有利害关系否定其证言也是完全自相矛盾。更何况，朱军庆的证言与襄城法院2014年5月22日的听证笔录中陈少兵的陈述完全吻合，所以樊金红签订的购房合同系虚假的。另一方面，金辉公司于2002年就将诉争房屋出售给上诉人并交付，所以樊金红、陈少兵与金辉明知上述情况仍恶意串通，于2004年10月之后签订的商品房买卖合同应为无效。其次，退一步讲，即使樊金红、陈少兵签订的购房合同真实且有效，也在上诉人购房合同之后，原审认定错误且故意混淆。一方面，陈少兵夫妇签订的购房合同系在2005年夏季，明显在上诉人签订合同之后，另一方面，陈少兵无任何建筑资质，但原审却在合同无效的前提下仍错误认定合同无效不影响合同中结算和清理条款的效力，完全错误。原审不仅认定施工合同中已有诉争房屋抵付工程款的意思表示，而且还完全跳过樊金红签订的购房合同时间而直接以此认定樊金红、陈少兵签订购房合同的时间且先于上诉人，完全是故意混淆。最后，在陈少兵与金辉公司工程竣工后未决算的前提下，其占有19套房屋（不含诉争房屋的价值）的价值，已远超2004年编制的工程结算书的工程总造价，所以陈少兵根本无权要求以房抵款。更何况，三方多次签订的诉争房屋的租赁协议以及樊金红于2005年才签订虚假合同，也证实陈少兵一直未合法取得诉争房屋，所以陈少兵长期以来根本就是非法占有房屋，原审认定合法占有也完全错误。
樊金红、陈少兵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、上诉人上诉状中故意歪曲事实，一审判决并没有否认和金辉公司的房屋买卖关系是以房抵债。2.上诉人上诉状中否定了证人朱军庆的证言，一审判决认为只有朱军庆的证人证言没有其他证据相印证，所以对金辉公司的主张不予采信，与上诉人说的否认证言相互矛盾。3.陈少兵、樊金红与金辉公司签订的商品房买卖合同合法有效。答辩人没有伪造与金辉公司签订合同，合同及收据均有金辉公司的法定代表人签字，即使没有公司印章也是真实有效的。合同签定时间及出具收据时间都是一致的，后又补盖了公司印章，上诉人并没有否认印章的真实性。4.2017年6月24日已经和金辉公司对账，金辉公司出具了对账函，金辉公司认可交付了19套房屋包括诉争房屋。
樊金红、陈少兵向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告金辉公司签订的商品房买卖合同有效，精诚公寓房屋归原告所有并办理房产过户手续；2.判令被告金辉公司合同违约，向原告赔偿违约损失人民币367042.8元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，樊金红、陈少兵撤回第二项诉讼请求。
张正行、徐德某作为第三人向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认徐德某、张正行与襄樊市精诚房地产置业有限公司于2002年6月14日签订的关于襄城区闸口路长安精诚公寓房屋的房地产买卖契约有效；判令被告履行交房义务，并协助将房屋所有权证和土地使用权证办至第三人名下；3.判令被告按照每月250元向第三人支付自2002年1月1日起至交房之日的租金；4.承担本案诉讼费和执行费。
一审法院认定事实：1、樊金红、陈少兵主张与金辉公司形成的法律关系的事实：2000年，原襄樊市精诚房地产置业有限责任公司（现金辉公司）在位于襄阳市襄城区闸口路长门街开发住宅楼。于2000年11月24日与美华公司签订工程承包合同书。主要内容为：1、工程地点、名称、内容、面积：襄城区闸口路长门街；居民安置3号楼；按设计图纸（二个单元八层，户外1．5米内建筑和水电安装工程）；3200平方米，施工后按实际面积计算。2、建筑日期：开工日期为2000年11月30日（以开工通知为准）；竣工日期为2001年8月30日。4、工程造价：本工程实行包工包料，按双方审定的施工图按97定额，96取费计算。7、工程结算：工程开工后所需资金由乙方（美华公司）自行解决；工程竣工后，甲方（被告金辉公司）按1-8楼综合价800元／平方米（含水电开户费，不含契税），用一个单元房屋抵工程款，超出部分乙方以现金形式返还甲方，差额部分以甲方售楼价优惠10％价格用另一个单元房屋抵够，不够一套房屋，双方以现金方式结清余款。所抵乙方房屋，乙方拥有全部形式产权，乙方拥有预售权，甲方不得对外销售，甲方无偿提供售房财务手续和合同手续，售房所得款项全部归乙方所有。甲方附属工程优先交给乙方施工，按97定额，96取费计算。房产证在工程竣工之日三年内办理到位，每耽误一天赔偿乙方100元，因乙方原因可协商顺延，办证费用由乙方负责。其他内容略。合同签名处写明，项目承包人为陈少兵。
2001年7月31日，原襄樊市精诚房地产置业有限公司（现金辉公司）与陈少兵签订协议书。主要内容为：1、甲方（金辉公司）3号公寓施工所需资金全部由乙方（陈少兵）筹集，乙方筹集资金用于支付3号公寓施工所需材料费、人工费。2、甲方委托乙方对外预售、销售甲方3号公寓西单元所有房屋、东单元一楼三室二厅房屋和东单元五、六、七楼二室二厅房屋。3、以上房屋房价（含水电开户费）平均每平方米800元，乙方销售房屋收入用于支付甲方3号楼公寓建筑施工费，甲方3号公寓施工完工结算后，双方用现金采用多退少补的方式结清余款。4、以上房屋甲方委托乙方对外销售，甲方放弃对外预售、销售权力，在售房方面，属卖方承担的税、费由甲方承担。甲方负责及时办理购房户土地使用证和房产证。其他条款略。
合同签订后，3号楼公寓于2001年竣工，所建楼房为8层2个单元，共32套住房。但双方未办理竣工验收，未共同对工程价款进行决算。诉争房屋（东单元1层右户）由陈少兵对外出租，由承租人占有使用至今。
陈少兵将3号楼其中部分房屋对外销售，所得房款由陈少兵收取。
2002年12月1日，樊金红与原襄樊市精诚房地产开发有限公司，对诉争的东单元1层右户房屋签订商品房买卖合同。约定房屋单价800元／平方米，总价款102400元。具此认为双方将此房抵作工程款。
诉讼中，金辉公司提供2004年8月2日，金辉公司单方委托襄樊锦园工程招标代理有限公司对精诚公寓3号楼作出工程结算书，工程总价款为1656807．59元。陈少兵对该工程结算书持有异议，单方委托襄阳禾汇工程造价咨询有限公司对结算书中的铝合金门窗部分进行审计，审计结论为金辉公司提供的3号楼工程结算书中铝合金推拉门窗少算156034．22元。
2、第三人张正行、徐德某主张与金辉公司形成的法律关系事实：
襄阳正行物资供销有限公司于2001年注册登记，为有限责任公司，公司股东为张正行、徐德某。2017年10月12日自行办理公司清算，并于2017年11月13日在襄州区工商行政管理局办理注销登记手续。
2002年6月18日，原襄樊市精诚置业有限责任公司与襄阳正行物资供销有限公司（以下简称正行公司）签订购销协议。协议约定，1、甲方（原襄樊市精诚置业有限责任公司）向乙方（正行公司）购进三利达市一水泥厂32．5级矿渣水泥，数量为1000吨（先期320吨水泥，以乙方在市供电局仓库交货数量为准）暂定包干价每吨240元，总计货款为240000元整，以后的水泥价格随市场的变动而协商调变。2、乙方按甲方的工程进展保质、保量，保时间将水泥送到甲方所指定的地点（襄城闸口精诚公司工地上），上车费、运费全保在包干价内。3、为保证乙方利益，甲方用朱军庆所在的精诚公寓3号楼一楼东单元约132平方米房屋一套，先期售给乙方，单价为1100元／平方米，总金额为145200元，乙方付给甲方现金20000元，剩余房款用水泥款冲抵，为确保乙方信誉，甲方再以精诚公寓住房作抵押，暂定房价款总金额104000元，如超出抵押部分，乙方有权暂停供货。冲抵平衡后自动解除所抵押房屋。4、桩打起，甲方付给乙方6万元现金，以便周转，甲方在抵押不足部分中，在销售4号楼一套住房时用现金返还至结清。5、甲乙双方的业务数据，最后以财务核算数据为准，如甲方房款，（现金）超出货款部分，乙方可用水泥供货相抵，直至抵完为止，帐结清后房产证由甲方负责为乙方办理，办房产证契费由乙方承担，印花税、交易费、公证费、水电开户费，由甲方负责。
2002年6月14日，原襄樊市精诚房地产置业有限责任公司（现金辉公司）与第三人徐德某签订房地产买卖契约。约定：甲方（被告金辉公司）自愿将座落在襄城区闸口路长门街精诚公寓3号楼东单元一楼右户的房地产面积132平方米，出售给乙方（徐德某）。2、甲乙双方议定的上述房地产成交价格145200元。其中注明在合同签定之日乙方先交甲方2万元，余额由乙方用市一水泥厂三利达牌水泥相抵（32．5级）。购房的契税由乙方承担，购房的其它税费由甲方承担。在房屋价款结清、契税交清后由甲方给乙方办理房权证手续。住房面积以房管部门最终确定的面积为准。
2002年6月27日，正行公司与原襄樊市精诚置业有限责任公司签订租房协议。约定：为解决精诚公寓住房与施工方陈少兵的矛盾问题，经双方协商达成如下协议。1、甲方（正行公司）将精诚公寓商品房租给了陈少兵，由陈租给了做眼镜的客户，已成既定事实，乙方精诚公司不在追究，此房已交付，产权属甲方所有。2、租期为2002年1月1日起，月租为250元／月，由公司统一向陈少兵收取后支付给甲方，甲方不得干扰陈少兵正常使用此房。3、此房乙方或陈少兵均不能再次转卖给他人。
2003年1月28日，正行公司（乙方）与原襄樊市精诚置业有限责任公司（甲方）签订补充协议。约定：按照双方原协议商定的事项履行不变，仅需明确水泥抵扣房款的说明情况补充如下，甲方三号东单元二楼三室二厅房价为650元／平方米，一楼三室二厅房价为800元／平方米。（含水电开户费）一楼在2003年12月份之前必须交给乙方，一楼的房租费二年计6000元（2002-2003年），在乙方清结债务时向甲方扣除。
2004年4月10日，原精诚公司出具承诺书，内容为：根据2003年1月23日的补充协议，我公司未能履行，经协商承诺如下：1、原承诺张正行的3号楼东单元三室二厅一楼，除2002年至2003年6000元房租应付外，其余房租顺延，直到交房为止。2、此房办证后，张正行应一次性交清剩余房款，以公司财务计算为准。3、如果2005年12月30日前未能将此房交给张正行，公司将在原基础上每平方米再优惠80元并承担一切违约责任。
2002年1月24日，朱军庆出具收到张正行购房款20000元收条一份。
2002年12月5日，精诚公司会计王立海出具收条中载明，收到张正行交来水泥收据2张共计387．5吨，合同价240元／吨，计93000元。收条一张现金5000元。
2002年12月5日，精诚公司向张正行出具两份购房发票（票号0000432、0000433），0000432发票载明（诉争房屋），不动产名称：商品房住宅楼；计价单位：平方米；数量：132．50；单价：900；金额：119250元、86125元；开票人：王立海；审核人：骆先林；合同号：031。0000433发票载明，不动产名称：商品房住宅楼；计价单位：平方米；数量：132．50；单价：650；金额：86125元；开票人：王立海；审核人：骆先林；合同号：032。
2003年1月31日，吴永超出具收到张正行交来现金10000元的收条一份。2003年3月7日、7月26日，精诚公司基建管理部出具收条收到15吨、15吨水泥收条。2003年1月20日、22日、6月16日、17日，朱军庆出具收到30吨、30吨、15吨、15吨收条四份。
另查明：金辉公司于1995年9月11日成立，2004年10月14日，由襄樊市精诚房地产置业有限责任公司名称变更为襄樊市精诚房地产开发有限公司。2008年12月22日，张正行成为该公司股东，法定代表人由骆先林变更为张正行。2011年2月25日，襄樊市精诚房地产开发有限公司名称变更为襄阳市精诚房地产开发有限公司。2013年12月9日，王辉成为该公司股东，法定代表人由张正行变更为王辉。2013年12月10日，襄阳市精诚房地产开发有限公司名称变更为襄阳金辉房地产开发有限公司。
本案争议的精诚公寓3号楼建设工程未办理规划、建设审批。2011年6月14日，襄阳市城乡规划局向襄阳市住房保障和房产管理局出具襄规划函（2011）98号关于精诚公司三栋住宅楼的规划确认函。内容为：襄阳市精诚房地产开发有限公司于2001年2003年在襄城一桥长门开发的三栋住宅楼（3号、4号、6号），总面积8795．63平方米，未经规划许可。该小区业主因未办理房产证而多次上访，影响社会稳定，经我局核实，此三栋楼房不占压绿地和道路红线，可以办理相关手续。2011年11月14日，襄阳市城乡规划局向市解决房屋办证遗留问题办公室出具襄规划函（2011）165号关于精诚公司住宅楼按历史遗留问题办理房产证的函。内容为：贵办关于解决精诚房地产公司精诚公寓项目房屋办证的函（襄遗留函2011字005号）已收悉，现回复如下：襄阳市精诚房地产开发有限公司于2001年2003年在襄城区一桥开发的三栋住宅楼（贵办函中的3号、4号和附6号），未经规划许可，小区业主因未办理房产证而多次上访，影响了社会稳定，根据市政府解决历史遗留问题的相关规定，此三栋楼房可以作为历史遗留问题办理房产证，经我局核实，此三栋楼房不占压绿地和道路红线，请贵局按历史遗留问题办理房产证。
2012年11月5日，张正行、徐德某以襄阳市精诚房地产有限责任公司为被告向一审法院提起诉讼。一审法院于2012年11月30日作出（2012）鄂襄城民二初字第01108号民事判决书，判决：1、徐德某与襄樊市精诚房地产置业有限公司于2002年6月14日签订的关于襄阳市襄城区闸口路长门街精诚公寓3号楼东单元1楼右户的房地产买卖契约有效。2、襄阳市精诚房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内将襄阳市襄城区闸口路长门街精诚公寓房屋交付给张正行、徐德某。判决作出后，张正行、徐德某与精诚公司未上诉。2015年6月8日，樊金红作为案外人对该案申请再审。2015年9月9日，襄阳市中级人民法院作出（2015）鄂襄阳中民申字第69号民事裁定书，提审该案。2016年4月7日，襄阳市中级人民法院作出（2016）鄂06民再4号民事裁定书，认为（2012）鄂襄城民二初字第01108号民事判决书判项中被告名称不一致，判决认定事实不清，撤销了（2012）鄂襄城民二初字第01108号民事判决，将该案发回重审。2016年5月9日，一审法院受理后，于2016年6月28日作出（2016）鄂0602民初1082号民事裁定，认为张正行、徐德某起诉被告主体错误，驳回张正行、徐德某的起诉。
本案争议的认定：1、关于樊金红、陈少兵主张诉争房屋部分的认定：
樊金红、陈少兵主张以房抵款的事实是否成立。2002年12月1日，樊金红与原襄樊市精诚房地产开发有限公司，对诉争的东单元1层右户房屋签订商品房买卖合同。该买卖合同并非双方当事人对买卖房屋达成的合意，并未形成买卖事实。（1）房屋买卖合同的真实性：樊金红、陈少兵认为，因金辉公司欠其工程款，用该房抵工程款。金辉公司认为，该合同签订时间虚假，签订合同是为了借款。第三人张正行、徐德某认为，签订的商品房买卖合同是虚假的。证人朱军庆出庭陈述，该合同是2005年其离开被告公司后，公司法定代表人骆先林之子骆文洋与陈少兵找到他签的，事由是因为公司需用钱，陈少兵可以解决，所以签了这个合同。经审查，金辉公司在2004年10月14日名称由襄樊市精诚房地产置业有限责任公司，变更为襄樊市精诚房地产开发有限公司。樊金红向法院提交的商品房买卖合同载明签订时间为2002年12月1日，在合同签订之时，公司名称为襄樊市精诚房地产置业有限责任公司，并未变更为该合同中加盖的襄樊市精诚房地产开发有限公司公章的名称。据此，结合证人朱军庆的证言，认定该商品房买卖合同签订时间在2004年10月14日之后。金辉公司主张该合同是为借款而签订的事实仅有证人朱军庆证言证实，朱军庆系金辉公司股东，与金辉公司之间具有一定的利害关系，金辉公司未提供其他证据相互印证，对于金辉公司主张形成房屋买卖合同系因借款而产生，不予采信。该合同经双方当事人签字确认，对其真实性予以确认。（2）是否为以房抵工程款的意思表示：2000年11月24日，原精诚公司与美华公司、陈少兵签订的工程承包合同，该合同中约定有以房屋抵付工程款的意思表示，陈少兵直接以房抵工程款具有约定的前提。双方在履行中，对3号楼西单元部分房屋，原精诚公司与樊金红签订房屋买卖协议，以房抵工程款，采取的方式与诉争房屋签订房屋买卖合同相同。综上，予以认定诉争房屋的买卖合同系双方真实意思表示达成的以房抵工程款合同，为有效合同。
2、关于第三人张正行、徐德某主张诉争房屋部分的认定：
张正行、徐德某主张购买诉争房屋的事实是否成立：根据庭审查明，2002年6月18日，正行公司与原精诚公司签订的购销协议。该购销协议中第三条约定：“为保证乙方（正行公司）利益，甲方（原精诚公司）用朱军庆所在的精诚公寓，东单元约132平方米房一套，先期售给乙方，单价为1100元／平方米，总金额为145200元，乙方付给甲方现金20000元，剩余房款用水泥款冲抵”。在协议中双方对正行公司购买诉争房屋，并用一部分水泥抵房款的事实达成合意。2002年6月14日，徐德某与原精诚公司签订房地产买卖契约。该协议明确为房屋买卖内容，针对的买卖房屋与购销协议中购买房屋相同。经一审法院向张正行及原精诚公司合同签订人朱军庆核实，双方陈述两份合同针对同一房屋，实际为一个买卖行为，以购销协议为基础，张正行因担心原精诚公司在购买水泥后不能给付货款，将诉争房屋抵水泥款，正行公司是张正行、徐德某开办的，所以房地产买卖合同写在徐德某名下。结合2002年6月27日、2003年1月28日原精诚公司与正行公司签订的租房协议书、补充协议，两份协议均涉及诉争房屋，协议体现正行公司为购房相对方。以上事实可以认定，正行公司与原精诚公司形成购买诉争房屋的事实，正行公司交纳2万元购房款，余款以水泥款抵付。徐德某未与原精诚公司形成房屋买卖事实，基于正行公司的以水泥抵房款的行为，将该房以购买方徐德某另行签订房屋买卖合同，欲办理至徐德某名下。故正行公司对其以房抵水泥款行为向精诚公司享有请求权。现正行公司已办理清算并注销登记，正行公司注销后，对于正行公司对金辉公司的水泥款请求权，张正行、徐德某是如何取得的，没有证据证明。但如果存在公司经营亏损的情况下，公司债权人未得到清偿，张正行、徐德某是无权受让的。如果公司经营是盈利的，且公司债权人的利益已得到充分清偿，税金、工资等已清算终结，则债权可以作为公司净资产由投资人分配。在没有上述证据证明的前提下，不能确定张正行、徐德某享有对金辉公司的水泥款请求权。
综上，一审法院认为，陈少兵、樊金红及第三人张正行、徐德某与原精诚公司签订的以房抵工程款合同和以房抵货款合同，均体现了双方当事人意思自治，为有效合同。本案中陈少兵与精诚公司、美华公司签订《工程承包合同》及《协议书》中明确约定以房抵陈少兵工程款事项，虽陈少兵挂靠美华公司进行施工，但对陈少兵作为3号楼工程实际施工人这一事实第三人张正行、金辉公司在诉讼中均予以认可。第三人张正行辩称陈少兵无施工资质导致合同无效且工程未办理工程决算，一审法院认为，工程承包合同中对以房抵工程款约定事项属结算条款，合同无效不影响其约定效力，合同中约定“甲方3号公寓施工完工结算后，双方用现金采用多退少补的方式结清余款”，故工程是否决算不影响陈少兵对房屋的占有。因张正行、徐德某对金辉公司的水泥款请求权不能确定，张正行、徐德某即无房屋所有权请求权，退一步讲，即使第三人张正行、徐德某在正行公司清算注销登记后享有向金辉公司主张以房抵货款的主体资格。在两份合同均有效且当事人均要求继续履行合同时，一审法院综合考虑房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况等顺序来确定权利保护顺位。本案中，陈少兵在2000年11月24日，原精诚公司与美华公司、陈少兵签订的工程承包合同中已有以房屋抵付工程款的意思表示，且2001年工程竣工后陈少兵一直合法占有该涉案房屋，并将其出租给第三方使用至今。第三人张正行、徐德某主张房屋所有权依据是2002年6月14日双方签订的《房地产买卖契约》及6月18日双方签订的《购销协议》，且已支付完全部购房款。一审法院综合考虑，认为陈少兵合同成立在先且先于他人合法占有该房屋至今，应优先予以保护，金辉公司应依约协助陈少兵、樊金红办理房屋过户手续。故对第三人张正行、徐德某的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民法总则》第三条的规定，判决如下：一、精诚公寓房屋归原告陈少兵、樊金红所有；二、被告襄阳金辉房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告陈少兵、樊金红办理房产登记手续；三、驳回原告陈少兵、樊金红的其他诉讼请求。四、驳回第三人张正行、徐德某的诉讼请求。本诉案件受理费8342元，由原告陈少兵、樊金红负担6806元，被告襄阳金辉房地产开发有限公司负担1536元，第三人之诉案件受理费1737元，由第三人张正行、徐德某负担。
本院二审期间，被上诉人陈少兵提供了与金辉公司签订的《精诚公寓3＃楼工程款对账函》，证实双方对工程进行了结算。上诉人张正行、徐德某认为金辉公司法定代表人王辉与张正行有重大利害关系，出具得对账函完全失实，不能采信。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议的焦点是案涉的两份房屋买卖合同是否有效，哪一方当事人能够实现对案涉房屋的合法权益。现分析如下：一、关于陈少兵、樊金红主张以房抵款的事实能否成立，合同是否有效，能否实现合同权益。经查，根据陈少兵、樊金红提供的商品房买卖合同，合同内容载明签订时间为2002年12月1日，并加盖了襄樊市精诚房地产开发有限公司的公章，而在合同签订之时，公司名称为襄樊市精诚房地产置业有限责任公司，并未变更为该合同中加盖的襄樊市精诚房地产开发有限公司公章的名称。而金辉公司在2004年10月14日名称才由襄樊市精诚房地产置业有限责任公司，变更为襄樊市精诚房地产开发有限公司。因此，一审法院认定该商品房买卖合同签订时间为2004年10月14日之后是合理的。陈少兵与精诚公司、美华公司签订《工程承包合同》及《协议书》中明确约定了以房抵工程款事项，且根据陈少兵提供的案涉房屋购房款收款收据，该款陈少兵并未实际支付，而是以所欠工程款予以抵付，实际上即为以房抵款。因此，从上述事实分析来看，金辉公司前身欠付陈少兵工程款，双方协商以房抵款，系双方真实意思表示，并不损害第三方利益，合法有效。而且，在案涉房屋未出售的情况下，陈少兵即占有该房屋至今，虽然占房在前，协议在后，但并不足以否定协议的效力，双方在之后签订的房屋买卖合同，应视为对陈少兵占有房屋进行一个合法性的追认。因此，陈少兵、樊金红主张以房抵款的事实成立，其有权根据合同约定主张对案涉房屋的所有权。因此，上诉人张正行、徐德某主张被上诉人樊金红、陈少兵签订的购房合同虚假且签订在后，而且其占有房屋也系非法的理由不能成立，本院不予支持。关于陈少兵二审中提供的对账函，张正行予以否认，认为完全失实。因工程承包合同中对以房抵工程款约定事项属结算条款，合同无效不影响其约定效力，合同中约定“甲方3号公寓施工完工结算后，双方用现金采用多退少补的方式结清余款”，因此，工程是否决算不影响陈少兵所签协议的真实性。二、关于张正行、徐德某主张以房抵款的事实能否成立，合同是否有效，能否实现合同权益。根据正行公司与原精诚公司签订的购销协议，其中约定为保证正行公司利益，精诚公司将案涉房屋先期售给正行公司，并先付现金20000元，剩余房款用水泥款冲抵，后徐德某与精诚公司就案涉房屋签订了房地产买卖契约。从上述协议及其后签订协议的情况看，可以认定双方达成了以房抵货款的协议，该协议系双方真实意思表示，合法有效。由于案涉房屋涉及到以房抵工程款和以房抵货款，实则为“一房两卖”，因此，本案的处理应遵循履行在先原则。就本案而言，双方当事人均未办理房屋登记手续，因此，首要考虑的是合同履行即实际交付情况，2001年工程竣工后陈少兵一直占有该案涉房屋，并将其出租给第三方使用至今。因此，可以认定金辉公司前身已向陈少兵完成了房屋交付义务，且这种交付系合法履行合同义务，依法应予以优先保护，以维护市场交易的稳定性。一审判决对张正行、徐德某要求交付房屋的请求不予支持，处理并无不当。至于二人由此遭受的损失，其可向金辉公司另行主张。
综上所述，张正行、徐德某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2800元，由张正行、徐德某负担。
本判决为终审判决。

审判长 魏俊
审判员 严庭东
审判员 苏轶

书记员： 徐雅楠