张某与贾冠军、廊坊市佳捷房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，廊坊市广阳区教育局科员，住廊坊市广阳区。委托代理人陈立，廊坊市爱民东道明珠法律服务所法律工作者。被告贾冠军，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，霸州市正浩电梯维修有限公司职工，现住廊坊市广阳区。委托代理人安志远，河北听韬律师事务所律师。被告廊坊市佳捷房产经纪有限公司，住所地廊坊市广阳区曙光道曙光小区2-2-107室。法定代表人王圣龙，总经理。

原告张某诉称，2016年6月16日，原告张某和被告贾冠军通过被告佳捷公司签订关于廊坊市广阳区小廊坊周各庄新村15号楼1单元0204室回迁房屋买卖合同，但原告张某和被告贾冠军均不知道回迁房不能买卖。被告仅支付定金6万元，余款未支付。事后，被告佳捷公司收取被告贾冠军部分中介费。原告张某未将房屋交付被告贾冠军，被告贾冠军擅自将房屋装修使用。现原告张某得知该合同违反了《城市房地产管理法》第38条、《合同法》第52条，属于无效合同，找到二被告协商解除合同并相互返还，遭到拒绝。原告张某依法起诉至法院，请求依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；被告贾冠军将房子归还给原告；本案诉讼费由被告承担。被告贾冠军辩称，原告承诺为被告贾冠军办理产权变更登记手续及在2016年8月1日前办理房屋更名。在庭审中，原告主张《拆迁补偿协议》效力待定或者无效的说法不能成立。原告因拆迁补偿协议取得房屋，该拆迁补偿协议当然有效。如因原告恶意违约致使被告贾冠军权益受损，原告应当承担违约责任。被告贾冠军认为原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效且应继续履行,请求依法驳回原告的诉讼请求。被告佳捷公司辩称，原、被告签订的《房屋买卖协议》，是三方真实意思表示，该协议是在平等自愿的基础上签订的。本着诚信原则，原告应按照协议内容履行。当时签订买卖协议时，原告承诺2016年8月1日前自行通过关系将底单改成被告贾冠军的名字。事实经过如下：2016年6月16日，原告和被告贾冠军通过被告佳捷公司居间，签订了周各庄15号楼1单元204室的《房屋买卖协议》，成交价96万元，当天被告贾冠军向原告交6万元定金，原告承诺在2016年8月1日前改名到被告贾冠军名下，被告贾冠军将余款90万元一次性付给原告。到了2016年8月1日，被告佳捷公司给原告打电话询问改名情况，原告说还需要几天时间，被告贾冠军也愿意等待。10月5日，被告佳捷公司接到被告贾冠军电话说原告不想卖房了，但被告贾冠军愿意继续履行合同。经居间调解，原告出20万元违约金并解除合同。被告贾冠军当时未接受，表示需要原告支付50万元违约金才可解除合同。后经被告佳捷公司多次居间调解，最后没能达成一致意见。经审理查明，2016年6月16日，原告张某（甲方，卖方）与被告贾冠军（乙方，买方）及被告佳捷公司（居间方，丙方）签订《房屋买卖协议》，三方约定，原告张某自愿将坐落于廊坊市广阳区周各庄15号楼1单元0204室的房屋出售给被告贾冠军，建筑面积为106.80平方米（以房本面积为准）；房屋价格按套计算，总售价为人民币96万元，房款付清后，房屋所有权归被告贾冠军所有；过户费及居间服务费1.9万元，由被告贾冠军承担；本协议签订后，被告贾冠军交付定金6万元（作为购房首付款中的一部分），原告张某提供房屋产权相关手续（如身份证、房产证、契证或购房合同发票等）原件及复印件，原件暂放于中介方。同时，协议第十条补充条款约定为“该交易房产由甲方负责办理产权变更、更名费用由甲方负责，购房款在办理完成更名手续同时一次性交付到甲方，更名手续在2016年8月1日之前办理完成。”签约当日，被告贾冠军将定金6万元交付给原告张某，并向被告佳捷公司支付了中介费用。同日，因被告贾冠军要求查看房屋，原告张某将房屋钥匙交付给被告贾冠军。2016年7月，被告贾冠军对涉案房屋进行装修并通知了原告张某。2016年10月5日，原告张某以《周各庄回迁安置协议书》无法更名为由，要求解除合同《房屋买卖协议》。此后，双方多次协商未果，原告遂将被告贾冠军等诉至本院。另查明，2012年10月16日，原告张某与廊坊市广阳区解放道街道办事处及廊坊市广阳区周各庄社区居委会在廊坊市人民政府拆迁办安置办公室监督下签订了《周各庄回迁安置协议书》，约定张某实际应享受安置面积106.80平方米，张某于2012年10月16日自愿选择安置在周各庄新村小区××楼××单元××室。协议第六条其它约定为“凭结算单办理结算手续，未经结算协议无效，不得办理产权手续。”该涉案房屋尚未办理房屋产权证。以上事实有房屋买卖协议、周各庄城中村改造回迁安置协议书、佳捷公司收据及原、被告庭审陈述可证。
原告张某与被告贾冠军、廊坊市佳捷房产经纪有限公司（以下简称佳捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘欣独任审判，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人陈立，被告贾冠军及其委托代理人安志远，被告佳捷公司法定代表人王圣龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，涉案房屋系原告张某依据《周各庄回迁安置协议书》取得的安置房，对此类拆迁安置房屋，并无禁止转让的强制性法律规定。原告张某与被告贾冠军、佳捷公司在签订《房屋买卖协议》时，均已知悉房屋的产权状况，该协议系三方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此而影响合同的效力。被告贾冠军基于合同产生的债权而占有房屋，属于有权占有，对有权占有人不成立返还原物请求权。原告张某要求确认房屋买卖协议无效，并要求归还涉案房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：

驳回原告张某的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告张某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判员　刘　欣

书记员：石欣颖