原告张某某,农民。
委托代理人刘金国,河北杰大律师事务所律师,(原告张某某之子)。
委托代理人郝兵,河北杰大仲浩律师事务所律师。
被告程某,唐山市公安局干警。
委托代理人程万祥,男,1953年1月14日,汉族,(被告程某之父)。
第三人赵国伟,唐山市热力总公司干部。
委托代理人郁建民,河北正一律师事务所律师。
原告张某某诉被告程某、第三人赵国伟农村房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘金国、郝兵,被告的委托代理人程万祥,第三人及其委托代理人郁建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明,原告系唐山市路北区果园乡刘火新庄村农民。2002年4月21日原、被告签订了协议书,双方约定原告将其坐落在刘火新庄608楼3号楼房一套(150平方米面积)卖与被告,价款为25.8万元。协议经刘火新庄村委会盖章,并经过公证,双方办理了该房屋集体土地使用证变更登记手续,唐北集用(2003)字第1042号集体土地使用证。2005年4月27日被告又与第三人签订该房屋买卖协议书,以45万元的价款将房卖与第三人,并于2005年5月12日对双方的房屋买卖协议书进行了公证,双方交易后,被告与第三人办理了该房集体土地使用证变更登记手续,第三人赵国伟名下的唐北集用(2005)字第0565号集体土地使用证登记该楼房的土地所有权为路北区果园乡刘火新庄村。第三人对该房一直居住使用至今。
另查明,被告为买原告楼房,将其城镇居民户口迁入刘火新庄村,户籍登记为家庭户。被告将楼房卖与第三人后,即将户口从刘火新庄迁出做为城镇居民户口。第三人买被告楼房前系城镇居民户口,2005年5月10日将户口迁入刘火新庄村,户籍登记为家庭户,唐山市公安局果园派出所证明第三人户口性质为非农业家庭户口。2013年11月6日刘火新庄村委会证明第三人在本村不享受村民待遇。原告为一人农民户,刘火新庄村委会证明,原告将其楼房出售后,在本村已无宅基地。本案在审理中,因原告向土地部门提出撤销赵国伟的集体土地证申请,该处理结果影响本案的相关认定,故本院于2011年11月4日作出裁定,本案中止诉讼。2013年原告向路北区法院提起行政诉讼,要求依法撤销被告唐山市人民政府分别为程某、赵国伟领发的唐北集用(2003)字第1042号集体土地使用证、唐北集用(2005)字第0565号集体土地使用证。本院于2013年5月16日做出(2013)北行不受字第5号行政裁定书,认为起诉人起诉涉及的刘火新庄村608楼3号房屋买卖合同是否有效应通过民事诉讼程序解决,依法应先行解决房屋买卖合同是否有效问题。起诉人的起诉缺乏法定要件,裁定对张某某的起诉,本院不予受理。原告张某某不服提起上诉,唐山市中级人民法院以(2013)唐行终字第151号行政裁定书,裁定驳回上诉,维持原判。根据路北区人民法院(2013)北行不受字第5号行政裁定书本院对本案恢复审理。在审理中原告申请撤回诉请中的“向被告返还购房款25.8万元的请求”。
上述事实有双方当事人陈述,多份书证佐证。
本院认为,被告及第三人为购买原告的农村房屋,将其城镇户口迁入刘火新庄村,但其二人城镇居民的真实身份并没有改变,原告将集体宅基地上建造的房屋出卖给非集体经济组织成员,原、被告所签订的农村房屋买卖协议,不符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配使用条件的规定,该协议应当无效。被告与第三人签订的农村房屋买卖协议也同样不符合法律、法规和国家政策关于宅基地分配使用条件的规定,该协议也应当无效。原告申请撤回“向被告返还购房款25.8万元”的请求,因协议无效后,按法律规定,不仅涉及到返还财产的问题,还可能涉及到赔偿损失及双方的过错责任问题,本案暂不予处理,各方可另行解决。对原告要求第三人代被告向原告返还房屋的请求也因上述原因亦另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定,判决如下:
一、原告张某某与被告程某于2002年4月21日双方签订的房屋买卖协议书无效;
二、被告程某与第三人赵国伟于2005年4月27日签订的房屋买卖协议书无效。
案件受理费5170元,由原、被告、第三人各负担1723.3元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 李冬梅 审 判 员 吴晓玲 代理审判员 李洪斌
书记员:张薇薇
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