张某某、谈某某与刘长征、程某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地山东省。
　　原告：谈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市。
　　上列两原告的共同委托诉讼代理人：周洪恩，上海仁良律师事务所律师。
　　被告：刘长征，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　被告：程某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住址同上。
　　上列两被告的共同委托诉讼代理人：梁伟，上海市外滩律师事务所律师。
　　第三人：昊辰房地产营销策划(上海)有限公司，住所地上海市金山区亭林镇松隐育才路XXX弄XXX号XXX幢XXX室。
　　法定代表人：马月，董事长。
　　委托诉讼代理人：鲁晓齐。
　　原告张某某、谈某某与被告刘长征、程某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法通知昊辰房地产营销策划(上海)有限公司(以下简称昊辰公司)作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某某、谈某某及其共同委托诉讼代理人周洪恩，被告刘长征及其委托诉讼代理人梁伟暨被告程某某的委托诉讼代理人，第三人昊辰公司的委托诉讼代理人鲁晓齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张某某、谈某某向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除张某某、谈某某与被告刘长征、程某某签订的《上海市房地产买卖合同》，解除时间为2018年9月4日；2、要求判令刘长征、程某某返还张某某、谈某某已支付的房款145万元；3、要求判令刘长征、程某某支付违约赔偿金81万元；4、要求判令本案诉讼费由刘长征、程某某负担。事实和理由：2017年12月9日，张某某、谈某某与刘长征、程某某就上海市广粤路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》，2017年12月11日双方又签订了《补充协议》，约定总房价款及装修补偿款共计405万元。买卖合同约定，刘长征、程某某应于2018年1月31日前偿还银行贷款、注销抵押登记，若一方不履行合同，则应按照已付款的万分之五承担违约金。买卖合同签订后，张某某、谈某某认真履行合同义务，依约向刘长征、程某某支付了购房款2,505,000元，余款1,545,000元通过银行办理住房按揭贷款和公积金贷款支付，该笔贷款已于2018年2月14日审批通过，但刘长征、程某某在收取张某某、谈某某购房款后，未能按时履行买卖合同约定义务，至今房屋还有中国银行按揭抵押贷款仍未还清。程某某还拖欠案外人借某，导致系争房屋被多家法院查封，系争房屋交易无法进行，造成张某某、谈某某房屋上涨损失、佣金损失、不能正常居住系争房屋损失以及案件诉讼产生的费用损失，刘长征、程某某存在主观过错，应承担违约赔偿责任。
　　被告刘长征、程某某辩称：系争房屋上有多起司法查封，实际履行存在困难，现同意房屋买卖合同于2018年9月4日解除。程某某刚被抓，刘长征就通知了第三人昊辰公司，但昊辰公司迟迟不通知张某某、谈某某，造成系争房屋无法过户，昊辰公司导致张某某、谈某某损失扩大，责任不应只由刘长征、程某某承担。刘长征、程某某只收到昊辰公司转付的张某某、谈某某的定金5万元，认可昊辰公司用张某某、谈某某的购房款代程某某归还了贷款130万元，张某某、谈某某支付的其余款项，昊辰公司没有转付给刘长征、程某某，故只同意返还张某某、谈某某135万元。程某某受到人身限制，无法及时履行买卖合同，刘长征、程某某主观上并无违约的故意，故不同意支付违约赔偿金。房价是否上涨，不能以评估价为准，而应以实际出售价为准。律师费不是诉讼必然会产生的费用，本案系房屋买卖合同，原告主张律师费没有合同依据和法律依据。如法院认定刘长征、程某某应承担违约责任，刘长征、程某某认为违约金过高，要求调整。
　　第三人昊辰公司述称：张某某、谈某某共向昊辰公司支付了购房款2,505,000元，昊辰公司将其中5万元直接转账到程某某账户，将其中130万元以开具现金本票的方式转给了程某某，由程某某去归还贷款公司的全部贷款130万元，并注销贷款公司的抵押，逾期归还贷款公司贷款的利息15,000余元，昊辰公司根据程某某的指示直接支付给了贷款公司。昊辰公司在转账给程某某130万元时，还根据程某某的要求，取现金8万元支付给了程某某。剩余1,055,000元，已在本案诉讼中由张某某、谈某某取回。昊辰公司转账支付给程某某130万元、现金支付给程某某8万元以及昊辰公司直接支付给贷款公司的逾期利息15,000余元，共计145万元，已由刘长征签署收据，昊辰公司将收据交给了张某某、谈某某。对本案由法院依法处理。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年12月6日，原告张某某通过第三人昊辰公司的居间介绍，与被告刘长征、程某某签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》，张某某购买刘长征、程某某名下的系争房屋，约定总房价款为405万元，建筑面积为85.65平方米。
　　2017年12月9日，张某某、谈某某(乙方)与刘长征、程某某(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：刘长征、程某某将系争房屋转让给张某某、谈某某，转让价款为308万元；甲、乙双方于2018年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续(第六条)；甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金每日按乙方已付款的万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起3日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金(第十条第三款)。合同补充条款(一)约定：1、甲方承诺对本合同房地产具有完全的权利，该房地产没有被查封或受到其他的司法、行政限制，没有产权或其他债务纠纷……；2、甲、乙双方同意应于甲方办妥所有抵押注销手续，乙方办妥所有银行贷款手续后5个工作日内，并于2018年1月31日之前到上海市虹口区房地产交易中心办理房屋产权过户手续；……6、甲、乙双方同意任何一方未按《上海市房地产买卖合同》约定履行相应义务，则甲方按本合同第十条第三款之约定承担违约责任，乙方按本合同第九条第三款之约定承担违约责任；……。合同附件三《付款协议》约定：1、乙方于签订本合同当天支付给甲方首付款154万元(含定金10万元)；2、乙方以银行贷款方式支付给甲方154万元(他项权利证明办出后3个工作日内，乙方将他证交到银行，该款项由银行直接划入甲方账户)；3、上述银行贷款划入甲方账户后5日内(含5日)，甲方向乙方交房。
　　2017年12月11日，张某某(乙方)与刘长征、程某某(甲方)签订《补充协议》，内容为：甲方所有的系争房屋，双方于2017年12月9日签订了《上海市房地产买卖合同》，合同价308万元，实际成交价405万元，装修补偿款为97万元，现双方经平等协商，签订本补充协议如下：1、乙方于2017年12月9日签订《上海市房地产买卖合同》，乙方于签订本合同后于2017年12月10日支付甲方150万元(含定金10万元)；2、乙方于2017年12月22日前支付甲方1,005,000元；3、乙方以银行贷款方式支付给甲方房款154万元(他项权利证明办出后3个工作日内，乙方将他证交到银行，该款项由银行直接划入甲方账户)；4、甲方收到乙方银行贷款后5日内，甲方向乙方交房，乙方支付甲方尾款5,000元；5、如甲方一人当中不能到场签字，由乙方直接起诉法院强制过户；6、补充协议一式两份，甲、乙双方各一份，作为上海市房地产买卖合同的有效补充，具有同等法律效力，与上海市房地产买卖合同有冲突的，以本补充条款为准。
　　2017年12月6日，张某某转账给昊辰公司定金10万元。2017年12月10日、2017年12月22日，张某某分三笔向昊辰公司的法定代表人马月账户转入140万元、20万元、805,000元。张某某共计支付了2,505,000元。2017年12月11日，刘长征签署两份《收款收据》，言明收到张某某、谈某某定金5万元、首付款140万元。
　　2018年1月15日，张某某、谈某某向昊辰公司支付了佣金81,000元。2018年2月14日，张某某、谈某某办理了购房贷款手续。
　　另查明：1、系争房屋上有银行的贷款抵押，另有法院和公安局的司法查封。2、张某某、谈某某为本案诉讼聘请律师，支付了律师费5万元。
　　审理中，根据张某某、谈某某的申请，本院依法裁定冻结刘长征、程某某银行存款405万元，或查封、扣押其相等价值的财产。
　　审理中，张某某、谈某某于2018年6月11日自昊辰公司处取回了购房款1,055,000元。
　　审理中，本院就系争房屋2018年9月的市场价值依法向上海中原物业顾问有限公司询价，询价结果为每平方米5万元。就程某某所涉案件，上海市黄浦区人民法院委托上海信衡房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行估价，价值时点为2018年10月24日，估价结果为434万元。
　　本院认为：张某某、谈某某因系争房屋上存在银行抵押及多起司法查封无法办理过户而要求解除与刘长征、程某某之间的房屋买卖合同，符合合同的约定，现刘长征、程某某同意解除合同，并同意2018年9月4日为合同解除的时间，与法不悖，本院予以照准。鉴于合同解除，刘长征、程某某应将收取的房款返还给张某某、谈某某。张某某、谈某某主张刘长征、程某某应返还房款145万元，刘长征、程某某只认可从昊辰公司处收到房款135万元，对差额10万元，昊辰公司称已将其中的8万元支付给了程某某，剩余款项也已根据程某某的指示支付给贷款公司用于支付贷款的逾期利息。鉴于刘长征已签署收款收据确认收到张某某、谈某某145万元，现无论昊辰公司是否实际向刘长征、程某某支付10万元差额款，均不影响刘长征、程某某向张某某、谈某某承担返还房款145万元的责任，故刘长征、程某某应返还张某某、谈某某房款145万元。
　　导致合同解除的责任在于刘长征、程某某这一方，张某某、谈某某要求其支付违约赔偿金，符合双方合同的约定。鉴于合同约定的违约赔偿金过分高于造成张某某、谈某某的损失，故违约赔偿金的具体金额由本院根据实际情况予以酌定。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
　　一、原告张某某、谈某某与被告刘长征、程某某签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年9月4日解除；
　　二、被告刘长征、程某某应返还原告张某某、谈某某购房款145万元；
　　三、被告刘长征、程某某应支付原告张某某、谈某某违约赔偿金42万元；
　　上述第二款、第三款所述款项，被告刘长征、程某某应于本判决生效之日起15日内履行完毕；
　　四、驳回原告张某某、谈某某的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费42,202元，由原告张某某、谈某某负担7,127元，被告刘长征、程某某负担35,075元；财产保全申请费5,000元，由原告张某某、谈某某负担844元，被告刘长征、程某某负担4,156元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　
　　
　　

审判员：田永生

书记员：郑  煌