张某某与沧州中爱某某国际商城有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

张某某
沧州中爱某某国际商城有限公司
朱宁（河北宁昌律师事务所）
孙占栋（河北宁昌律师事务所）

原告张某某。
被告沧州中爱某某国际商城有限公司。
法定代表人刘瑞英，该公司董事长。
委托代理人朱宁、孙占栋，河北宁昌律师事务所律师。
原告张某某诉被告沧州中爱某某国际商城有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某，被告沧州中爱某某国际商城有限公司的委托代理人孙占栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告订立的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，本院依法予以认定。因原、被告均主张解除合同，本院予以认定。关于原、被告双方商铺租赁合同的解除时间，本院认为，被告因经营不善单方撤场后，并不必然导致合同在其撤场时解除，被告解除合同的意思表示应通知原告及其他商铺业主，否则不发生合同解除的法律效力。由于本案中商场中的商铺租赁具有整体性打包方式经营租赁的特点，故被告解除租赁合同的意思表示应使原告等业主知道或应当知道，合同法解释二第二十四条规定当事人对解除合同有异议但合同未规定异议期间的，在合同解除通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，人民法院不予支持。因此本案中合同解除的该时间即不能以被告所称在撤场时已告知业主委员会为准，也不能以原告所称在本案起诉前才知道的时间为准，根据双方商铺租赁合同约定:公司每半年向出租方支付半年租金，自每半年租期开始前10日一次性交清。即被告公司应在2015年1月1日之前的10日内向原告及其他业主打款，因被告撤场未打款时，原告等业主即应知道或应推知商铺租赁经营发生重大变更事由，因此，本院认为把被告公司应当打款的最迟一日即2012年1月1日作为原告等业主知道或应当知道的时间，即作为商铺租赁合同的解除之日更为公平。由于本案涉及的是商场中的商铺租赁，在性质上有别于交钥匙的房屋租赁，该商铺租赁合同解除后，原告作为商铺所有权人可以在事实上进行占有和管领，故不涉及原告诉求中的房屋返还问题。另外，原告要求被告支付解除合同之前的租金及解除之日至向原告交付房屋之日期间房屋占用费按租金计算损失的诉求，该两项诉求与前述认定事实不符，且该两项诉求与违约金损失的诉求有重复之处，因此，本院对该两项诉求不予支持。被告单方撤场解除合同已构成违约，应支付违约金，原告诉求违约金34553元，被告辩称其为经营亏损，无法继续经营，违约金过高，应依损失为限。本院认为，依照合同法第一百一十四条规定:约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。可见违约金的赔偿数额应以赔偿损失为基本原则。同时，本院认为，违约金赔偿数额应比照合理期限内的租金损失进行计算，鉴于商铺租赁经营的特点，该合理期限应将全体业主的商铺重新出租进行运营所需时间考虑在内，同时结合前述合同解除异议期间三个月的法律规定，本院酌定为4个月，即自2015年1月1日合同解除之日起按4个月计算违约损失，被告应支付原告违约金损失4777.5元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  、第九十六条  、第九十七条  、第一百一十四条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，判决如下:
一、原、被告关于位于沧州市运河区世贸国际购物中心三层3107商铺租赁合同解除。
二、被告沧州中爱某某国际商城有限公司赔付原告张某某违约金损失4777.5元。限判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
诉讼费793元，由原告张某某负担684元，由被告沧州中爱某某国际商城有限公司负担109元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数额提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

本院认为，原、被告订立的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，本院依法予以认定。因原、被告均主张解除合同，本院予以认定。关于原、被告双方商铺租赁合同的解除时间，本院认为，被告因经营不善单方撤场后，并不必然导致合同在其撤场时解除，被告解除合同的意思表示应通知原告及其他商铺业主，否则不发生合同解除的法律效力。由于本案中商场中的商铺租赁具有整体性打包方式经营租赁的特点，故被告解除租赁合同的意思表示应使原告等业主知道或应当知道，合同法解释二第二十四条规定当事人对解除合同有异议但合同未规定异议期间的，在合同解除通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，人民法院不予支持。因此本案中合同解除的该时间即不能以被告所称在撤场时已告知业主委员会为准，也不能以原告所称在本案起诉前才知道的时间为准，根据双方商铺租赁合同约定:公司每半年向出租方支付半年租金，自每半年租期开始前10日一次性交清。即被告公司应在2015年1月1日之前的10日内向原告及其他业主打款，因被告撤场未打款时，原告等业主即应知道或应推知商铺租赁经营发生重大变更事由，因此，本院认为把被告公司应当打款的最迟一日即2012年1月1日作为原告等业主知道或应当知道的时间，即作为商铺租赁合同的解除之日更为公平。由于本案涉及的是商场中的商铺租赁，在性质上有别于交钥匙的房屋租赁，该商铺租赁合同解除后，原告作为商铺所有权人可以在事实上进行占有和管领，故不涉及原告诉求中的房屋返还问题。另外，原告要求被告支付解除合同之前的租金及解除之日至向原告交付房屋之日期间房屋占用费按租金计算损失的诉求，该两项诉求与前述认定事实不符，且该两项诉求与违约金损失的诉求有重复之处，因此，本院对该两项诉求不予支持。被告单方撤场解除合同已构成违约，应支付违约金，原告诉求违约金34553元，被告辩称其为经营亏损，无法继续经营，违约金过高，应依损失为限。本院认为，依照合同法第一百一十四条规定:约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。可见违约金的赔偿数额应以赔偿损失为基本原则。同时，本院认为，违约金赔偿数额应比照合理期限内的租金损失进行计算，鉴于商铺租赁经营的特点，该合理期限应将全体业主的商铺重新出租进行运营所需时间考虑在内，同时结合前述合同解除异议期间三个月的法律规定，本院酌定为4个月，即自2015年1月1日合同解除之日起按4个月计算违约损失，被告应支付原告违约金损失4777.5元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  、第九十六条  、第九十七条  、第一百一十四条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，判决如下:

一、原、被告关于位于沧州市运河区世贸国际购物中心三层3107商铺租赁合同解除。
二、被告沧州中爱某某国际商城有限公司赔付原告张某某违约金损失4777.5元。限判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
诉讼费793元，由原告张某某负担684元，由被告沧州中爱某某国际商城有限公司负担109元。

审判长：张德山
审判员：冯俊荣
审判员：许嘉玲

书记员：褚运兴