张某某与河北祥银房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

张某某
张领军（河北长征律师事务所）
河北祥银房地产开发有限公司
贾某某

原告张某某。
委托代理人张领军，河北长征律师事务所律师。
被告河北祥银房地产开发有限公司。
法定代表人李某某。
委托代理人贾某某，该公司法律顾问。
原告张某某与被告河北祥银房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员马志霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张领军及被告方委托代理人贾某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于XXXX年XX月XX日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于柏林大街以东、升华街以西、李春大道两侧的森都花城一套，房屋总价款为304070元，原告已履行给付房款义务。按照合同第八条约定:被告应于XXXX年XX月XX日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，符合本合同约定的商品房交付原告使用。可是被告违反约定，时至今日未将经验收合格的房屋交付给原告使用，应承担违约责任。按合同第十五条约定:供水、供电应于XXXX年XX月XX日达到使用条件；供暖管道应于XXXX年XX月XX日达到使用条件。可是被告违背承诺的时间，至今水、电、暖仍未达到使用条件，构成违约，侵害了原告的合法权益。根据《合同法》107条之规定，被告应承担履行合同义务不符合约定的违约责任。
XXXX年XX月XX日，被告收取原告天然气初装费2900元，没有合法根据，且不符合《石家庄市关于天然气初装费用的规定》第1条之规定，该费用已计入开发成本中，被告不应再向原告收取天然气配套费。为此，根据《民法通则》92条规定，被告应依法返还收取原告的天然气初装费用2900元。
综上，原告认为被告履行合同义务不符合约定，应承担违约责任；被告在没有合法根据的情况下，收取原告天然气初装费用属不当得利，应予返还，请求法院依法判决1、被告支付履行合同义务不符合约定的逾期违约金11096元；2、被告返还原告不当得利款2900元；3、诉讼费由被告承担。
被告河北祥银房地产开发有限公司辩称:一，关于对原告第一个诉讼请求的抗辩。原告提出该诉讼请求的理由是我公司至今未将验收合格的房屋交付给其使用，供水、供电、供暖未达到使用条件，所以要求我公司承担违约责任，但原告的这些理由是不能成立的。一是房屋的交付，双方约定的是第一种交付条件。被告并未违反合同约定的条件交房，而且根据原告在诉状中注明的地址，原告已经入住所购买的房屋，因此被告并未违约。二是供水、供电，在交付给原告房屋时，水电都能使用，并且水质也是经过质检部门检测合格的，怎能说没有达到使用条件呢？并且在合同中对于此部分的解决方式为用“双方协商按实际情况限期解决”的方式处理，并不是按违约金计算，所以原告的这一理由不能成立。三是供暖，供暖未能提供并非被告责任。首先，由于市政设施的载荷问题，小区的供暖不能解决。鉴于此情况，在供暖前为了能让小区业主今冬不受冻，被告自己垫钱为居民修建天然气锅炉进行取暖。但是此做法受到了部分业主的阻挠导致不能施工。后来在县政府的协调下，在相关部门及领导的主持下召开了有业主参加的协调会，并形成会议纪要，由我公司给予50%的用电补贴，每户发放一台电暖气（实际发放100多台，后应业主要求，并按县政府指示改为500元补助）其中包括原告，补助均已支取，所以原告依此为由再主张我公司给付违约金也不能成立。二，关于对原告第二个诉讼请求的抗辩。原告提出该诉讼请求的理由是天然气初装费已计入了开发成本中，不应再行收取，所收费用为不当得利，应返还给原告，原告的该项主张不能成立。一是原告不知晓该小区的设计预算情况，该项目小区是由河北建筑设计院有限责任公司设计论证的，在预算造价时根本不包括天然气设施一项，开发成本中不包含天然气费用，所以销售房屋时另行收取是应当的，收取的费用转交到了天然气公司，我公司并未获利，让我公司返还不恰当。二是我公司与原告在合同中有约定，天然气配套费由买受人交纳，我公司与原告签订的合同不违反法律和法规的强制性规定，属于合法有效的合同，在合同未被确认无效或部分无效的情况下，双方应按合同履行，所以我公司代收取天然气费用的行为合法、合约，原告要求返还，并将其界定为不当得利的理由不能成立。综上，原告两个诉讼请求的理由均不能成立，法院应依法驳回其诉求。
原告方提供如下证据:
1、XXXX年XX月XX日原、被告双方签订的商品房买卖合同。
2、收款收据，证明XXXX年XX月XX日收取原告天然气费2900元，加盖河北森都物业服务有限公财务专用章。
3、石赵住房罚字（2013）第015号行政处罚决定书（复印件）号，发出日期为XXXX年XX月XX日。
被告方对以上证据发表质证意见为:对双方签订的合同的真实性无异议，该合同合法有效。对行政处罚决定书不认可，称该决定书是一个复印件，该决定书的内容中，是这个小区未经过综合验收，而合同中第八条约定为该商品房是经验收合格而不是综合验收；该决定书作出的主体错误，作出的主体是赵县住房保障局稽查科，他无权作出行政处罚，所以该处罚书的主体是无效的。关于收取原告天然气初装费的问题，被告方质证认为收取该费用的主体是河北森都物业有限公司，与被告是两个主体；收取该费用是商品房补充协议第2条双方约定的，约定由原告承担，所以收取该费用是有合法根据的，不是不当得利。
被告方提供如下证据:
1、石家庄市建设工程竣工验收报告，证明XXXX年XX月XX日森都花城1#楼各项工程已经竣工验收合格。
2、XXXX年XX月XX日赵县疾病预防控制中心对赵县森都花城提供的生活饮用水样品出具的检验报告，结论为合格。
3、赵县住房和城乡建设局文件，该文件标题为会议纪要，时间为XXXX年XX月XX日。主要证明经政府有关部门协调，与业主最终达成了补偿协议。
4、供暖补贴发放清单，证明原告张某某于XXXX年XX月XX日领取500元供暖补贴，供暖补偿协议已经实际履行。
5、森都花城住宅小区项目简介，主要证明该小区造价预算中不包括天然气费用。
原告方对以上证据发表质证意见为:认为验收报告的程序不合法，所盖章的单位是否有资质，不是政府部门组织验收的，不能说明被告交付的房屋是验收合格的房屋；对生活饮用水的检验报告认为鉴定机构是否有鉴定资质，提取水样是否合法没有说明；根据有关规定认为造价预算应该包括天然气费用。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，无违反法律规定，应认定有效。合同签订后，原告依合同约定向被告履行了付款义务。原告已实际入住所购房屋。现原告主张被告至今未将经验收合格的房屋交付给原告使用，且水、电、暖仍未达到使用条件，已构成违约，应承担违约责任。原告方提供的行政处罚决定书中是该商品房未经综合验收，但合同第八条约定的是经验收合格而不是经综合验收合格。关于原告居住的1#楼房是否经验收合格的问题，被告方提交了石家庄市建设工程竣工验收报告，该报告盖有所涉相关单位的公章，结论为合格。关于供水、供电、供暖等基础设施、公共配套建筑的问题，合同第十五条约定若未达到使用条件，双方同意按实际情况限期解决。但对供水、供电、供暖事宜并未约定应承担违约金。关于供水、供电是否达到使用条件的问题，原告方并未提供相关证据材料，而被告方则称在合同约定期限之前水、电均已接通，且提供了森都花城生活饮用水的检测报告，结论为合格。关于供暖问题，根据合同经协商双方已达成补偿协议，且已实际履行，原告亦支取了供暖补贴。今后被告方应当积极采取其他措施，从根本上解决业主冬季供暖问题。供水、供电、供暖是居民居住生活的基本配套条件，开发商有义务履行好合同义务及合同后义务，此类义务的履行对于市场形象的树立，具有很大作用；鉴于双方约定了此类违约协商机制，故原告请求追究违约责任，无法予以支持。关于原告是否应交付天然气配套费2900元的问题，该费用收取单位为河北森都物业服务有限公司，而非被告，原告主张返还天然气初装费的相对人不适格；依据合同附件补充协议第二条约定，天然气配套费应是由原告承担的，补充协议是双方所签合同的组成部分，故依约定由原告交付天然气配套费并无不妥，不违反法律和行政法规的强制性规定，故原告认为收取该费用属不当得利，不能成立。关于原告方主张房屋交付时间为XXXX年XX月XX日，应当按照“谁主张，谁举证”的原则就被告是否违约承担举证责任，应向法院提交真实有效的证据证明其所主张的交房日期，以证明其所主张的违约金数额的真实性及合法性。而从原告方已提交的证据来看，无法证明被告逾期交房的具体时间，故要求被告支付违约金无依据。综上，原告的诉讼请求，理据不足，缺乏证据支持，本院无法采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:
驳回原告张某某的诉讼请求。
案件受理费150元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，无违反法律规定，应认定有效。合同签订后，原告依合同约定向被告履行了付款义务。原告已实际入住所购房屋。现原告主张被告至今未将经验收合格的房屋交付给原告使用，且水、电、暖仍未达到使用条件，已构成违约，应承担违约责任。原告方提供的行政处罚决定书中是该商品房未经综合验收，但合同第八条约定的是经验收合格而不是经综合验收合格。关于原告居住的1#楼房是否经验收合格的问题，被告方提交了石家庄市建设工程竣工验收报告，该报告盖有所涉相关单位的公章，结论为合格。关于供水、供电、供暖等基础设施、公共配套建筑的问题，合同第十五条约定若未达到使用条件，双方同意按实际情况限期解决。但对供水、供电、供暖事宜并未约定应承担违约金。关于供水、供电是否达到使用条件的问题，原告方并未提供相关证据材料，而被告方则称在合同约定期限之前水、电均已接通，且提供了森都花城生活饮用水的检测报告，结论为合格。关于供暖问题，根据合同经协商双方已达成补偿协议，且已实际履行，原告亦支取了供暖补贴。今后被告方应当积极采取其他措施，从根本上解决业主冬季供暖问题。供水、供电、供暖是居民居住生活的基本配套条件，开发商有义务履行好合同义务及合同后义务，此类义务的履行对于市场形象的树立，具有很大作用；鉴于双方约定了此类违约协商机制，故原告请求追究违约责任，无法予以支持。关于原告是否应交付天然气配套费2900元的问题，该费用收取单位为河北森都物业服务有限公司，而非被告，原告主张返还天然气初装费的相对人不适格；依据合同附件补充协议第二条约定，天然气配套费应是由原告承担的，补充协议是双方所签合同的组成部分，故依约定由原告交付天然气配套费并无不妥，不违反法律和行政法规的强制性规定，故原告认为收取该费用属不当得利，不能成立。关于原告方主张房屋交付时间为XXXX年XX月XX日，应当按照“谁主张，谁举证”的原则就被告是否违约承担举证责任，应向法院提交真实有效的证据证明其所主张的交房日期，以证明其所主张的违约金数额的真实性及合法性。而从原告方已提交的证据来看，无法证明被告逾期交房的具体时间，故要求被告支付违约金无依据。综上，原告的诉讼请求，理据不足，缺乏证据支持，本院无法采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:

驳回原告张某某的诉讼请求。
案件受理费150元，由原告负担。

审判长：马志霞

书记员：陈建力