张某、申明会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住随州市曾都区。
委托诉讼代理人：刘世勇，随州市忠信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：申明会，女，xxxx年xx月xx日出生，户籍地随县，现住湖北。
委托诉讼代理人：李想，湖北美佳律师事务所律师。

上诉人张某因与被上诉人申明会房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初2688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张某及其委托诉讼代理人刘世勇、被上诉人申明会及其委托诉讼代理人李想到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张某上诉请求：一、撤销原判，改判驳回申明会的起诉；二、本案一、二审案件受理费均由申明会负担。事实和理由：一、原判程序违法。本案诉争房屋属于案外人湖北捷龙恒通运业有限公司物业管理分公司（以下简称恒通物业公司）所有。申明会不是房屋所有权人，无权出租房屋，其不具备原告主体资格。一审未审查申明会的诉讼主体资格径行判决，违反法定程序。二、原判认定事实错误。（一）申明会与恒通物业公司签订的《租房合同书》明确约定房屋不得转租，但申明会违反合同约定，擅自将房屋转租给张某。（二）张某在转租合同到期后，欲续租房屋，但申明会不收取张某交纳的租赁费，擅自增加一倍房租，利用该房屋赚取差价，损害了恒通物业公司的利益。三、原判适用法律错误。申明会违反与恒通物业公司之间的合同约定，其与张某签订的转租合同应为无效合同。申明会应当返还张某交纳的房租。
申明会辩称：一、其作为原告主体适格，对本案纠纷享有诉权。申明会作为承租方在2016年至2018年连续三年与恒通物业公司签订《租房合同书》，其对该房屋享有的租赁权一直至2019年3月31日终止。申明会作为承租人，对房屋享有使用、收益及请求排除防碍等权利。二、申明会与张某签订的《门面房出租协议》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该协议合法有效。（一）出租人对租赁物是否享有所有权或者处分权，不是作为确定债权债务关系的租赁合同必须考虑的内容；（二）《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关司法解释未将此类合同列入无效合同范畴。根据该法第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，转租合同并非因此无效。申明会将涉案房屋转租给张某占有使用一年，但恒通物业公司未向申明会主张违约责任或要求解除合同，而在合同到期后仍与申明会续签租赁合同；（三）恒通物业公司未对申明会的转租行为提出异议并要求解除租赁合同。三、张某在租赁合同到期后，拒不履行向申明会退还房屋的义务，在其无权占用房屋期间，申明会仍然在向恒通物业公司缴纳租金。张某的占用行为损害了申明会的合法权益。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
申明会向一审法院起诉请求：1.判令张某立即搬出租赁房屋；2.张某自2017年8月1日起至搬出租赁房屋之日止按38.4元天的标准支付房屋占用费；3.张某支付自2017年8月1日起至搬出租赁房屋之日止的水电费。
一审法院认定事实：2016年4月1日，申明会与恒通物业公司签订《租房合同书》，约定恒通物业公司将其所属的位于随州市曾都区聚玉街自编1号房屋一间出租给申明会经营日杂用品，租房期限为一年（即自2016年4月1日起至2017年3月3日止），不得私自改变房屋结构，否则所造成的经济损失由申明会承担，恒通物业公司有权终止合同，并收回房屋。2016年8月1日，申明会与张某签订《房屋出租协议》，约定年租金14000元，张某所租房屋不得私自转让，如转让需经申明会同意，如有违反，申明会视同违约，随时收回门面。一年合同期满申明会收回房屋，张某不得以任何理由拒绝，租房期为一年（即从2016年8月1日起至2017年7月31日止）。合同期满后，申明会要求张某返还租赁房屋未果，遂诉至法院。
一审法院认为，申明会与张某签订的《门面房屋出租协议》是双方真实意思的表示，并不违反法律禁止性规定，系有效合同。双方在协议中约定到期后收回，已达到合同约定的解除条件，申明会要求张某搬出房屋和支付占用费的诉讼请求，予以支持。申明会要求张某支付的水电费具实结算，因申明会未提供证据证实，对其该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条规定，判决：一、张某于判决生效之日起10日内搬出位于随州市曾都区聚玉街随州捷龙恒通运业有限公司聚玉街自编1号房屋壹间；二、张某支付申明会租赁费（2017年8月1日起至搬出之日止，每日38.40元）；三、驳回申明会的其他诉讼请求。案件受理费150元，由张某负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
经审理查明，2016年4月1日，申明会与恒通物业公司签订《租房合同书》，双方约定租赁期为一年，自2016年4月1日起至2017年3月31日止。除上述事实外，一审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。
另查明，合同到期后，申明会与恒通物业公司于2017年4月1日续签《租房合同书》，双方约定租赁期为一年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止。当日，申明会按合同约定交付全部租金5040元。2018年4月1日，双方又续签一年合同，租赁期间自2018年4月1日起至2019年3月31日止。当日，申明会按合同约定交纳全部租金5040元。上述三份《租房合同书》除约定的租赁期间不同外，其他内容均相同。
又查明，申明会与张某签订《房屋出租协议》未经过恒通物业公司同意。张某至今仍然占有使用案涉房屋。

本院认为，根据当事人的二审诉辩意见结合本案事实，本案的争议焦点为：一、申明会是否具备原告主体资格；二、申明会与张某签订的转租合同是否有效。
关于焦点一，申明会将其承租的案外人恒通物业公司的房屋（即案涉房屋）转租给张某。转租期满后，因张某拒绝腾退房屋，申明会向一审法院提起诉讼，请求判令张某搬出房屋，并支付房屋占用费用及水电费。基于以上事实，申明会与本案纠纷存在直接利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项“起诉必须符合下列条件：一原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”之规定，申明会有权作为原告提起本案诉讼。张某关于申明会不具备原告主体资格的上诉主张不能成立，不予支持。
关于焦点二，根据已查明的事实可知，申明会转租房屋时未经过出租人恒通物业公司同意。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，转租行为未经出租人同意，并不属于合同无效的法定情形。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”结合本案事实，其一，张某在二审庭审中自述，恒通物业公司知道其自2012年左右至今一直在案涉房屋做生意，从未跟其交涉。在无证据证明恒通物业公司在六个月除斥期内行使异议权的情形下，根据上述司法解释规定，申明会转租房屋是否经过恒通物业公司的同意不影响转租合同的效力。其二，对于未经出租人同意的转租，法律及司法解释赋予出租人解除其与承租人合同或者主张转租合同无效的权利，并未赋予次承租人主张转租合同无效的权利。故张某作为次承租人无权以此为由主张转租合同无效。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”虽然申明会超出其剩余租赁期限将房屋转租给张某，但其后申明会与恒通物业公司续签租赁合同，取得了合法租赁权，补正了其实施转租行为时存在的权利瑕疵。符合上述规定出租人与承租人另有约定的情形，故不能认定本案双方超出租赁期限的约定无效。据此，申明会与张某签订的转租合同合法有效。张某上诉主张转租合同无效，于法无据，不予支持。在转租期满后，张某负有腾房义务，其违反合同约定继续占有使用案涉房屋，应承担相应的民事责任。
综上所述，张某的上诉请求不能成立。但一审判决主文对恒通物业公司的名称表述不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初2688号民事判决第二项、第三项；
二、变更湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初2688号民事判决第一项为：张某于本判决生效之日起十日内搬出湖北捷龙恒通运业有限公司物业管理分公司位于随州市曾都区聚玉街自编1号的房屋一间。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费150元，二审案件受理费88元，合计238元，由上诉人张某负担。
本判决为终审判决。

审判长 刘莹
审判员 李超
审判员 张欢

书记员： 曹娜娜