张某与牡丹江银某房地产开发有限公司、第三人李某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：张某，女，xxxx年xx月xx日出生，住绥芬河市。
委托诉讼代理人：武利飞，黑龙江博学律师事务所律师。
被告：牡丹江银某房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区东三条路长安街南。
法定代表人：李成斌该公司总经理。
委托诉讼代理人：王金城，男，牡丹江银某房地产开发有限公司法律顾问。
第三人：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市东安区。

原告张某与被告牡丹江银某房地产开发有限公司（以下简称银某公司）、第三人李某商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月15日公开开庭进行了审理，原告张某的委托诉讼代理人武利飞、被告银某公司的委托诉讼代理人王金城到庭参加诉讼，第三人李某经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。审理中，本院依原告张某申请通知了李某为本案的第三人参加诉讼。本案现已审理终结。
张某向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告于2011年3月22日签订的《认购书》（位于牡丹江市爱民区XX小区XX号楼XX号、建筑面积96.59平方米的商服房屋）合法、有效；2.要求被告继续履行出卖人义务，协助原告办理牡丹江市爱民区XX小区XX号楼XX号、建筑面积96.59平方米商服房屋（门市）的产权转移登记手续；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月22日，原、被告签订《认购书》，约定原告购买位于牡丹江市爱民区XX小区XX号楼XX号、建筑面积96.59平方米房屋一处，每平方米1万元，总价款96.59万元，原告按约定交付全部购房款。银某公司于2013年12月1日为原告办理了入户手续并交付房屋，原告向小区物业管理公司牡丹江天和物业管理有限公司支付了物业费用。原告接收房屋并使用至今，但被告在原告多次督促下始终未配合原告办理产权转移登记手续。虽原、被告之间签订的是《认购书》，但该《认购书》已包含了商品房买卖合同的主要条款，且已实际履行，双方应当为合法、有效的商品房买卖合同关系，被告应当按照约定履行出卖人义务。故原告诉至法院，请求如上。
银某公司辩称：同意履行《认购书》，也同意在能办理产权登记手续时配合原告办理产权登记手续。
李某未作陈述。
争议焦点：1.原、被告签订的《认购书》是否具有商品房买卖合同的性质，是否合法、有效；2.诉争合同能否实际履行；3.诉争房屋是否具备办照的条件；4.被告是否有义务协助原告办理房屋过户手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告张某举证：证据1.认购书复印件3份（与原件核对无异议）、收据复印件3份（与原件核对无异议）、中国农业银行存款回单复印件1份（与原件核对无异议），证明原告从被告处购买了诉争房屋，原告一次性支付了购房款96.59万元，双方于2011年3月22日签订了具备商品房买卖合同主要条款的《认购书》，购房时原告是与郜洪敏、付鹿一同购买了3套房产，并一次性向被告支付了270万元的购房款。
证据2.物业公司收据复印件2份（与原件核对无异议）、采暖费发票复印件3份（与原件核对无异议）、用电明细复印件7张（与原件核对无异议）、房屋租赁合同复印件2份（与原件核对无异议）、企业信用信息公示报告打印件1份，证明2013年12月1日被告将诉争房屋交付原告，原告合法使用该房屋，后将该房屋租赁给案外人使用，并支付了物业费、采暖费、电费等费用。
证据3.借据复印件一份（与原件核对无异议）、账户明细清单复印件3页（与原件核对无异议），证明第三人李某与银某公司之间是民间借贷而非房屋买卖，银某公司于2015年7月10日向李某的爱人孙长江支付了10万元用于偿还借款。
被告银某公司对上述证据均无异议。
本院认为，上述证据能够形成证据链条，证明原告在被告处购买诉争房屋，以及被告与第三人之间存在借贷关系的事实，故本院对上述证据予以确认。
被告银某公司、第三人陈璐均未举证。
本院依职权在房产管理部门调取了诉争房屋商品房买卖合同备案证明1份。
原告张某、被告银某公司均无异议。
本院认为，此份证据系本院依职权在房产管部门调取的诉争房屋商品房买卖合同备案证明，客观、真实，故本院予以确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2011年3月22日，原、被告签订《认购书》，约定原告购买位于牡丹江市爱民区XX嘉园XX号楼XX号、建筑面积96.59平方米房屋（门市）一处，每平方米1万元，总价款96.59万元，原告按约定交付全部购房款。2013年12月1日，被告将诉争房屋交付原告，原告交纳了诉争房屋的物业管理费、电费、取暖费等相关费用，并将房屋出租他人使用至今。2018年9月11日，被告在诉争的小区内张贴了办照通知。诉争房屋已取得了商品房预售许可。另，被告银某公司与第三人李某签订了商品房买卖合同（合同号为XX、产籍号XX），并于2014年10月11日在牡丹江市房产管理局登记备案（备案编号XX）。2014年10月13日，被告银某公司向第三人李某借款62万元，于2015年7月10日还款10万元（收款人孙长江、被告称此款是支付的借款利息）。诉讼中，本院依原告申请于2018年9月10日作出（2018）黑1004民初1400号民事裁定书，查封了诉争房屋的产籍。被告银某公司称与第三人李某之间系名为买卖实为借贷关系，借款本金为62万元，口头约定月利率5分，为保证还款双方于2014年10月11日签订了商品房买卖合同，合同总价款164.203万元（每平方米1.70万元），所签订的商品房买卖合同系为借款提供抵押担保，现已陆续偿还利息15万元（李某的丈夫孙长江实收利息12.50万元）。

本院认为：1.关于原、被告签订的《订购书》是否具备商品房买卖合同性质，是否合法、有效的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告于2011年3月22日签订的《认购书》中对房屋具体位置、面积、价款、付款等方式进行了明确约定，原、被告亦均按约定交付和收受了全部购房款，具备了商品房买卖合同的主要内容，故应认定为商品买卖合同。现被告已取得了商品房预售许可，且合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定。虽被告与第三人就诉争房屋签订了商品房买卖合同并备案，但并不影响原、被告签订的《认购书》效力，也不影响人民法院对效力的认定，故原、被告签订的《认购书》合法、有效。
2.关于第三人与被告签订的商品房买卖合同的性质，以及原告与被告签订的《订购书》的权利保护顺位是否优先于第三人与被告签订的商品房买卖合同的问题。第一、从原、被告在庭审中的陈述以及原告举证可以确定第三人与被告之间存在借贷关系，且被告在庭审中抗辩其与第三人签订的商品房买卖合同名为买卖实为借贷，故不能排除被告与第三人之间存在用诉争房屋作抵押的情形。第二、第三人与被告签订的商品房买卖合同后只在房屋管理部门办理备案登记，并未办理预告登记或抵押登记。而备案登记也只是行政管理的范畴，法律并未赋予与预告登记相同的法律效力，故不能对抗原告对诉争房屋行使权利。第三、诉争房屋至第三人与被告签订商品房买卖合同后，被告并未将诉争房屋交付于第三人，第三人也未实际占有诉争房屋，即使二人签订的商品房买卖合同有效，根据顺位优先原则，因原告签订《订购书》在先，并已占有和使用诉争房屋，原告与被告签订的《订购书》的权利保护顺位应优先于第三人与被告签订的商品房买卖合同即备案合同。
3.关于原告要求被告继续履行协议，协助原告办理产权登记手续的问题。本案中原、被告签订的《认购书》合法、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。前述中，本院已认定《认购书》的权利保护顺位优先，且诉争房屋除原告在本案诉讼中申请财产保全外，未设立其他物权，并于2018年9月11日具备了办照条件，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，原告已履行了买受人的全部义务，被告也应继续履行合同义务，协助原告办理诉争房屋的产权登记手续。故原告的此项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
第三人李某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了质证等相关的民事诉讼权利。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、原告张某与被告牡丹江银某房地产开发有限公司于2011年3月22日签订的《认购书》合法、有效；
二、被告牡丹江银某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告张某办理牡丹江市爱民区XX嘉园XX号楼XX号、建筑面积96.95平方米、产籍号XX房屋（门市）的产权登记手续。
如果被告牡丹江银某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告张某可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费13459元，减半收取计6729.50元，财产保全费5000元，共计11729.50元，由被告牡丹江银某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判员 孙淑红

书记员： 梁丹