张某与来某某龙某太子轩置业发展有限公司、中国工商银行股份有限公司来某支行商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，安徽省长丰县人，户籍地长丰县，现住恩施市。
委托诉讼代理人：金自林，湖北图盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯秀娟，湖北图盛律师事务所律师。
被告：来某某龙某太子轩置业发展有限公司，住所地来某某翔凤镇武汉大道，统一社会信用代码:xxxx。
法定代表人：彭佳，总经理。
委托诉讼代理人：倪鹏飞，湖北夷水律师事务所律师。
被告：中国工商银行股份有限公司来某支行，住所地来某某翔凤镇解放路178号，统一社会信用代码:xxxx。
法定代表人：赵明宏，行长。
委托诉讼代理人：何鸿春，中国工商银行股份有限公司来某支行职工。
委托诉讼代理人：王德平，中国工商银行股份有限公司来某支行职工。

原告张某与被告来某某龙某太子轩置业发展有限公司（以下简称龙某太子轩）、中国工商银行股份有限公司来某支行（以下简称来某工行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人金自林、冯秀娟，被告龙某太子轩委托诉讼代理人倪鹏飞，被告来某工行委托诉讼代理人何鸿春、王德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告龙某太子轩签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》已于2015年11月18日解除；2、判令被告龙某太子轩向原告支付赔偿金20000.00元及延期违约金（以每日1000元之标准自2017年8月26日起支付至银行按揭解除日止）；3、判令被告龙某太子轩向原告支付自2017年12月起至本案判决生效期间原告偿还的贷款本金25000元及其利息（利息以月利率1.5%之标准,自原告实际偿还日计算至被告龙某太子轩支付日止）；4、判令解除原告与被告来某工行签订的《个人购房借款／担保合同》；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月14日，原告与被告龙某太子轩签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ESZ201403709、ESZ201403710）及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告龙某太子将“来房预售字第2013010”号坐落于来某某武汉大道龙某太子轩酒店的10层1005号、1006号商用房出售给原告；该商用房的合同总价款为670296.00元，其实际成交总价款为335148.00元，原告与被告龙某太子轩均同意采用零首付的付款方式，实际成交总价款以按揭的方式一次性支付给被告龙某太子轩。2014年7月原告与被告来某工行签订《个人购房借款／担保合同》（编号：[恩施]行[来某]支行[2014]年[328]号），约定原告以该商业房为抵押向被告来某工行借款330000.00元，2014年7月原告通过被告来某工行向被告龙某太子轩一次性支付购房款。之后原告按合同约定如期向被告来某工行履行还贷义务，但被告龙某太子轩却未按合同约定如期交付房屋。被告龙某太子轩的行为已经构成严重违约。经协商，2015年11月18日原告与被告龙某太子轩签订《关于解除龙某太子轩置业发展有限公司购房合同协议书》（以下简称《协议书》），该《协议书》约定：1、解除《商品房买卖合同（预售）》；2、被告龙某太子轩向原告支付2014年7月20日至2014年12月20日原告支付给被告来某工行的贷款及利息共计27637.21元；3、2017年8月26日前被告龙某太子轩以原告名义向被告来某工行还款，每月还款本息由被告龙某太子轩承担并直接还款给被告来某工行，若被告龙某太子轩每逾期一次还款或者还款低于应还金额，被告龙某太子轩应向原告支付人民币10000元作为被告龙某太子轩造成原告银行贷款信誉不良的赔偿金；4、2017年8月26日若因被告龙某太子轩原因不能解除原告在被告来某工行的按揭贷款，被告龙某太子轩应自2017年8月27日起至按揭解除止向原告每日支付1000元的延期违约金作为赔偿。在《协议书》签订后，被告龙某太子轩至今未解除原告在被告来某工行处的按揭贷款且于2017年12月停止向被告来某工行还贷，其行为再次构成违约。因《协议书》系原告与被告龙某太子轩基于平等自愿的原则签订，双方意思表示真实且《协议书》不存在无效、可撤销事由，故《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》自其签订之日起便解除。《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》解除后，据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，原告有权请求解除《个人购房借款／担保合同》,且在《协议书》签订后被告龙某太子轩未积极履行《协议书》约定的内容，其行为严重侵害了原告的民事权利，故原告为维护自身合法权益，特据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。
龙某太子轩辩称：一、2015年11月18日，经龙某太子轩与张某协商，已经签订关于解除《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》。龙某太子轩对于解除合同的法律效力无异议；二、龙某太子轩由于未按时向原告交付房屋，愿意承担违约责任。违约责任承担应当按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款第二项及第二十八条的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，龙某太子轩仅应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（被告来某工行）和买受人（原告）。违约责任具体如下：1、龙某太子轩向银行实际支付的按揭贷款本息由龙某太子轩承担（2017年12月之后，原告向银行偿还的按揭贷款具体数额需要原告提供相关的银行还款凭证），但是利息应当按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算。2、龙某太子轩收到的银行按揭贷款由龙某太子轩直接返还给被告来某工行。3、由于龙某太子轩逾期交付房屋，龙某太子轩与原告双方选择了解除合同的方式解决，根据合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，按照《商品房买卖合同（预售）》约定，龙某太子轩除了支付利息，不再支付违约金。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。对原告要求支付违约金的主张，不应支持。三、关于原告要求解除与被告来某工行之间签订的《个人购房借款／担保合同》的诉讼请求，基于合同的相对性原则，龙某太子轩不发表意见。以上意见，请法庭充分考虑并予以采纳。
来某工行辩称：一、原告与龙某太子轩达成买卖合同解除协议后，并没有要求解除借款合同，以原告名义继续向来某工行还款，说明在买卖合同解除后原告没有解除借款合同的意思表示，因此不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定；二、原告与龙某太子轩在2015年11月18日解除买卖合同，未要求解除借款合同，直至2018年7月5日才向法院提出诉讼，已经超过诉讼时效；三、原告与龙某太子轩在2015年11月18日解除买卖合同的协议内容中含有将债务转让给龙某太子轩的内容，既未事先经过来某工行的同意，事后也未告知来某工行，违反了原告与来某工行签订的个人购房借款合同第二部分第14条的规定，也违背了合同法第八十四条的规定，属于违约行为，应当承担违约赔偿责任；四、原告以虚假的合同、资料、价格恶意欺诈来某工行，获取银行贷款，涉嫌骗取银行贷款应当承担相应刑事责任。请求中止民事案件审理或者驳回原告解除与来某工行借款合同的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
张某与龙某太子轩于2014年5月14日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ESZ201403710、ESZ201403709）及《商品房买卖合同补充协议》，龙某太子轩将坐落于来某某武汉大道龙某太子轩酒店第10层的1005号、1006号商用房出售给张某，该商用房的面积为101.56㎡，合同总价款为670296元，实际成交总价款为335148元，双方同意采用的付款方式是按实际成交总价款，以按揭的方式一次性支付。2014年7月张某与来某工行签订《个人购房借款／担保合同》，张某以该商业房为抵押向来某工行借款330000元。2014年7月2日张某通过来某工行向龙某太子轩一次性支付购房款330000元。因龙某太子轩未按商品房买卖合同约定交付房屋，张某（乙方）与龙某太子轩（甲方）于2015年11月18日签订《协议书》，主要内容为：一、解除乙方与甲方于2014年5月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、2014年7月20日至2014年12月20日止乙方向贷款银行支付的该房贷款本息共计23876.64元，甲方依据乙方已向银行支付本息总额按月息15‰计算利息，计息时间从最后一次还款时间计算到签订本协议之日共计3760.57元，此二笔费用共计27637.21元，甲方应于协议签订当日全额支付给乙方；三、此房在来某工行以乙方名义的按揭贷款，在2017年8月26日前继续以乙方名义还款，每月还款本息由甲方承担并直接还款给来某工行，乙方不再承担此房在银行的还款义务，甲方必须保证每月19日前将该房的还款本息如数存入乙方的还款账户，若每逾期一次还款或者还款低于应还金额，则甲方向乙方支付人民币10000元作为甲方造成对乙方银行贷款信誉不良的赔偿金，且乙方可撤出银行的贷款事宜；四、就乙方名义继续做银行按揭贷款事宜，甲方同意乙方在2017年8月26日前撤出在来某工行的按揭贷款，若因甲方原因不能解除乙方在来某工行的按揭贷款，则甲方从8月27日起按日向乙方支付1000元的延期违约金作为对乙方的赔偿，直至银行按揭解除日止。协议书签订后至2017年11月底，龙某太子轩依约定以张某名义偿还了张某在来某工行的贷款。2017年12月20日至2018年8月开庭审理时止，原告偿还该房屋贷款29445.92元。2018年7月5日，张某因与龙某太子轩履行上述解除协议发生纠纷向本院提起诉讼。

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中，张某的请求是解决两个合同引起的纠纷，一个是张某和龙某太子轩的商品房买卖合同，另一个是张某和来某工行的个人购房借款／担保合同，诉讼中来某工行未就其商品房担保贷款合同主张权利，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。本案商品房买卖合同的当事人是张某和龙某太子轩，来某工行不是本案商品房买卖合同的当事人，张某在起诉时将来某工行列为本案商品房买卖合同的共同被告缺乏法律依据。本院在庭审中已就该问题向张某释明，但张某坚持在本案中一并处理个人购房借款／担保合同纠纷，故本院依法不予支持该项请求，张某可以通过双方协商或另行诉讼解决。
张某与龙某太子轩在商品房买卖合同履行完毕前，协商一致解除合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力。关于合同解除的效力，《中华人民共和国合同法》第九十七条有明确规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，有权要求赔偿损失。张某在商品房买卖合同成立后已通过被告来某工行贷款按合同约定向龙某太子轩支付了所购房屋实际成交总价款330000万元，在双方协议解除合同后，龙某太子轩理应返还张某已支付的购房款330000万元（扣减龙某太子轩以原告名义偿还的部分按揭贷款外）并承担相应责任。但是本案中，张某只主张从2017年12月至本案判决生效期间张某偿还的贷款本金25000元，是张某对自己权利的处分，本院应予准许。张某自本案审理后发生的还款金额待有新证据后可通过合法途径再行主张权利。张某主张支付返还按揭贷款利息（以月利率1.5%计算自被告龙某太子轩支付日止）的请求，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》的规定，按照年利率6%执行。计息日期从还款次日即2017年12月21日起。张某主张要求龙某太子轩支付赔偿金20000元，龙某太子轩已经按照双方解除购房协议书中约定支付了2017年8月26日前的贷款额度，故张某主张赔偿金的诉讼请求没有事实依据，本院依法不予支持。张某主张延期违约金（以每日1000元之标准，自2017年8月26日起支付至银行按揭解除日止）的请求，因张某与来某工行的按揭贷款合同，应由张某向来某工行主张权利，现张某没有提交证据证明是龙某太子轩的原因造成其与来某工行不能解除按揭贷款合同，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：

一、确认原告张某与被告来某某龙某太子轩置业发展有限公司解除《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》的行为有效，该合同已于2015年11月18日解除；
二、被告来某某龙某太子轩置业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告张某购房款25000元和支付以25000元为本金按年利率6%计算从2017年12月21日起至还清之日止的利息。
三、驳回原告张某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费925元，由原告张某负担200元，被告来某某龙某太子轩置业发展有限公司负担725元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审判长 姚源盛
审判员 袁志平
审判员 尤珍春

书记员： 赖婷婷