张某与刘某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

张某
刘春波（黑龙江光明律师事务所）
刘某某
马贵民（黑龙江贵民律师事务所）

上诉人（原审被告）张某，个体户。
委托代理人刘春波，黑龙江光明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘某某，个体户。
委托代理人马贵民，黑龙江贵民律师事务所律师。
原审被告青冈县建兴房地产开发有限公司。
法定代表人毕广超，该公司经理。
上诉人张某因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服青冈县人民法院（2012）青法民初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月31日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月23日公开开庭审理了本案，上诉人张某及委托代理人刘春波、被上诉人刘某某及委托代理人马贵民到庭参加诉讼。原审被告青冈县建兴房地产开发有限公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2007年4月29日，原告刘某某通过竞价拍卖方式，以180万元的价格购买了青冈县印刷厂。其中包括印刷厂排版车间（一车间）297平方米、机印车间（二车间）367平方米、装订车间（三车间）332平方米、办公楼288平方米，合计建筑面积1284平方米，公共锅炉房、围墙及厂地等。原告先后办理了房屋产权登记，取得了房产证。该用地为工企用地，如改变用途，应另行交纳土地出让金。原告未与青冈县国土资源局签订土地使用权转让合同，未取得土地使用权证。
2008年5月21日，被告建兴公司（实际投资人为被告张某）拟在南一街南侧、西一街东侧（原告购买印刷厂位置）投资建设长兴住宅小区，2008年5月27日，经青冈县人民政府核准，同意被告建兴公司在南一街南侧、西一街东侧（原告购买印刷厂位置）开发建设长兴住宅小区。
2008年7月8日，被告张某与案外人陈洪军签订“协议书”，约定陈将长兴小区开发权让与被告张某，张某补偿陈25万元。在此期间，陈洪军已将原告刘某某购买印刷厂三车间计332平方米房屋拆除。2008年7月18日，被告张某又与案外人孙鑫签订“房屋买卖协议书”，以33万元的价格购买孙鑫所有的坐落在原印刷厂大门里的一栋7间275平方米的房屋。因与原告有口头置换协议，用此房屋置换建成长兴住宅小区正房楼自西向东数12延长米一楼及地下室，被告张某购买该房屋时直接将产权过户至原告名下，现一直由原告占有使用。
2008年7月25日，原告刘某某与被告张某签订了“房地产开发建设合同书”，按照双方约定，原告将原印刷厂西南部成┖型土地使用权交于被告张某，用于开发建设长兴住宅小区正房楼及厢房楼。2008年8月25日，被告张某以建兴公司的名义与青冈县国土资源局以挂牌出让方式签订了“国有土地使用权出让合同”，取得了“长兴住宅小区”一期工程的土地使用权，土地面积为3652平方米，其中包括正房楼及西厢房楼，综合用地50年，并按每平方米224.53元的价格，于2008年9月10日交纳了土地出让金82万元，进行了土地使用权登记，并于2009年1月21日取得了国有土地使用权证。
被告张某又以建兴公司的名义依法办理了“长兴住宅小区”一期工程建设的各种审批手续，并投资建设，于2008年11月30日建成正房楼并交付。并按约定将建成的该正房楼一楼及地下室除自西向东12延长米，面积288平方米（144X2）外（双方在“房地产开发建设合同书”第三条中约定的用购买孙鑫房屋置换），合计建筑面积1332（666X2）平方米交付原告占有、使用，但未给原告办理产权登记手续。已建成正房楼与服务局楼之间约3.5延长米胡同，按约定由原告实际占有使用。
2009年7月24日，原告刘某某与被告张某、建兴公司基于已交付楼房出现相关问题和未建成西厢房楼形成书面“协议书”，该协议第四条约定“由张某为刘某某出具南楼（正房楼）一楼及地下室除自西向东12延长米外的全部产权证明，同时刘某某将北侧库房（二车间）自西向东15延长米的房屋拆除，以料抵工，拆除后供张某建设厢房楼，张某建设厢房楼东西宽由原来约定的12米变更为13米，张某给付刘某某补偿金一万元。张某在厢房楼建设时，将拆除刘某某库房西山墙修复。”协议后，由被告张某开始投资建设西厢房楼，于2009年9月竣工。该厢房楼一楼及地下室未交付给原告，一直由被告张某实际占有使用。该厢房楼建成后，原印刷厂院内剩余土地面积及二车间剩余部分、一车间全部由原告实际占有使用。这样，被告张某建设长兴住宅小区实际占用原告土地使用面积应为1161平方米（正房楼810平方米+西厢房楼351平方米）。拆迁原告房屋应为三车间332平方米（实际是由陈洪军拆除的），北侧库房二车间自西向东15延长米。
原审法院判决认为，2007年4月29日，原告通过竞价拍卖形式取得青冈县印刷厂房屋所有权和土地使用权，当时该用地为工企用地。2008年7月25日，双方签订房地产开发建设合同，原告刘某某将自己依法取得所有权的青冈县印刷厂房屋及土地提供给被告张某用于开发建设。后被告张某通过竞买方式，以建兴公司名义与青冈县国土资源局签订了土地使用权出让合同，交纳了土地出让金，使该用地由工企用地变为建设用地，依法取得了该土地的使用权，由被告张某对房屋进行拆迁并在相应的土地面积上建设长兴住宅小区一期，同时对原告进行相应的补偿，2008年11月，张某将建成的长兴住宅小区一期正房楼一楼及地下室交付给原告，原告已实际占有使用。2009年8月，被告张某建设西厢房楼时，双方就已交付楼房和在建厢房楼的相关问题，双方签订了补充协议，被告张某按照补充协议内容对原告进行了一次性补偿十万元，但双方在此协议中并未对厢房楼归属进行明确约定。基于查明的事实，长兴小区一期建设工程规划许可包括已建成的正房一楼和西厢房楼，二者是一整体工程，且已在青冈县城乡规划管理处审批备案，厢房楼是在被告张某拆除原告所有的印刷厂北侧二车间自西向东15延长米区域面积内筹建，2008年7月25日双方签订房地产开发建设合同对上述厢房楼区域建筑范围已有明确约定。另据本院在2009年12月25日对被张某的调查笔录中记载，被告承认其与原告签订于2008年7月25日的房地产开发建设合同为原始合同（合同右上角有原告签字），并且该合同与本院于2010年6月28日在青冈县城镇规划管理处调取的2008年7月24日原、被告双方签订的房地产开发建设合同在内容上完全一致，同时原告提交的证人王某某的调解说明中亦证实原、被告之间存在上述合同且已履行了合同相关义务并就已交付房屋达成补偿协议。上述事实可以推论出2008年7月25日双方签订的房地产开发建设合同是客观存在的，否则就不会有本院在青冈县城镇规划管理处调取的合同与其相印证以及被告张某已履行合同的相关义务并完成了正房楼的交付，二者之间存在有效的证据链条。从合同内容认定，应为拆迁补偿合同。对于被告张某就合同书内容提出的异议，只有庭审陈述而没有提供直接证据来证实合同内容的更改情况和厢房楼的归属问题，且司法鉴定的结论无法直接证明合同书内容的变动情况，对此本院对被告张某提出的异议不予确认。综上，本院对于2008年7月25日双方签订的房地产开发建设合同内容的客观性、真实性予以确认，原、被告双方应按照合同的约定，履行相应的义务，故对原告主张被告张某开发建设的长兴小区西厢房一楼及地下室产权全部归其所有的请求应予支持，对被告张某给予原告出具正房楼及厢房楼全部一楼及地下室产权证明的请求应予支持。因被告建兴公司系张某投资建设长兴住宅小区工程的挂靠单位，与原告之间无利益关系，建兴公司在本案中不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十一条  、第一百零七条  、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条  的规定，判决被告张某于本判决生效后三十内履行向原告刘某某交付长兴小区一期西厢房全部一楼及地下室的交付义务，并协助办理相关产权证照手续；同时为原告刘某某出具长兴小区一期正房楼一楼及对应地下室自东向西建筑面积1332平方米（666X2）的产权证明。一审案件受理费5,800.00元，二审案件受理费5,800.00元，保全费2,020.00元，鉴定费9,000.00元由被告张某负担。
判后，原审被告张某不服，向本院提出上诉。请求二审法院依法撤销青冈县人民法院作出的（2012）青法民初字第237号民事判决，依法驳回原审原告刘某某的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人刘某某承担。其上诉的主要理由:1、本案并非举证责任倒置案件，作为合同纠纷案件，在一审作为原告的被上诉人，并未向法院提交具有证明力的合同来证明自己的主张；2、原审法院对两份鉴定不予采信，无事实和法律依据；3、原审法院认定上诉人就合同内容提出异议，只有庭审陈述，而没有提供直接证据，与事实不符；4、本案案由系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，上诉人对被上诉人的补偿不仅已达到被上诉人332平方米的回迁面积，并且远远超过这一标准；5、上诉人在建设厢房楼时对拆除占有原房屋的面积已经足额补偿；6、被上诉人提交的证人王某某的调解说明，因证人王某某在开庭时并未到庭接受双方当事人的质询，上诉人对其说明内容不予认可，原审对该说明予以采纳无法律根据。
本院认为，本案系因上诉人开发建设商品房而引起的拆迁补偿纠纷。双方争议的焦点是上诉人开发建设的青冈县长兴小区西厢房楼一楼及地下室产权是否应归被上诉人所有。本案中，上诉人为开发建设青冈县长兴小区分别于2008年7月25日、2009年7与24日与被上诉人签订了房地产开发建设合同书、协议书。因上诉人与被上诉人对于2008年7月25日签订的合同中关于西厢房楼一楼及地下室的产权归属存有争议，为此，法院在二审审理中向青冈县城镇规划管理处调取了双方当事人于2008年7月25日签订的房地产开发建设备案合同。经审查，该备案合同与被上诉人向法庭提交的2008年7月25日所签订的合同的内容一致，因此，本院对该合同的真实性予以确认。上诉人与被上诉人在2008年7月25日所签订的合同中对于上诉人开发青冈县长兴小区范围及给付被上诉人拆迁补偿面积均进行了约定，但该合同并未明确约定西厢房楼一楼及地下室产权归被上诉人所有，因此，被上诉人依据上诉人与被上诉人2008年7月25日签订的房地产开发建设合同请求上诉人履行交付青冈县长兴小区西厢房楼全部一楼及地下室义务，并依法协助办理产权过户手续证据不足。另外，上诉人与被上诉人就2008年7月25日签订的合同在履行中出现的问题于2009年7月24日进行了约定，并签订了协议书，因上诉人、被上诉人对协议内容无异议，且协议不违反法律强制性规定，该协议应认定合法有效。该协议第四条对于上诉人建设西厢房楼时上诉人、被上诉人应履行的义务及享有的权利进行了约定，但该协议并未约定西厢房楼一楼及地下室产权归被上诉人所有这一事实。据此，本院认为，无论从上诉人与被上诉人2008年7月25日签订的房地产开发合同内容，亦或2009年7月24日签订的协议内容均无法证明被上诉人诉讼主张的成立。另外，原青冈县印刷厂西侧无地上附着物，一、二、三车间总面积为996平方米，而被上诉人得到的拆迁补偿面积为一千余平方米，且原印刷厂一车间并未拆迁，现仍由被上诉人使用，故上诉人对被上诉人的拆迁补偿符合相关法律规定，亦未显失公平。综上，原审判令上诉人开发建设的青冈县长兴小区一期西厢房楼全部一楼及地下室产权全部归被上诉人所有，上诉人协助办理相关手续证据不足，缺乏事实依据及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第一百七十条  第一款  （二）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条  、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定判决如下:
一、撤销青冈县人民法院（2012）青法民初字第237号民事判决；
二、上诉人（原审被告）张某于本判决生效后30日内为被上诉人（原审原告）刘某某出具长兴小区一期正房楼一楼及对应地下室自东向西建筑面积1332平方米（666×2）的产权证明；
三、驳回被上诉人（原审原告）刘某某其他诉讼请求；
一审案件受理费5,800.00元、二审案件受理费5,800.00元、保全费2,020.00元、鉴定费9,000.00元由被上诉人刘某某承担。
本判决为终审判决。

本院认为，本案系因上诉人开发建设商品房而引起的拆迁补偿纠纷。双方争议的焦点是上诉人开发建设的青冈县长兴小区西厢房楼一楼及地下室产权是否应归被上诉人所有。本案中，上诉人为开发建设青冈县长兴小区分别于2008年7月25日、2009年7与24日与被上诉人签订了房地产开发建设合同书、协议书。因上诉人与被上诉人对于2008年7月25日签订的合同中关于西厢房楼一楼及地下室的产权归属存有争议，为此，法院在二审审理中向青冈县城镇规划管理处调取了双方当事人于2008年7月25日签订的房地产开发建设备案合同。经审查，该备案合同与被上诉人向法庭提交的2008年7月25日所签订的合同的内容一致，因此，本院对该合同的真实性予以确认。上诉人与被上诉人在2008年7月25日所签订的合同中对于上诉人开发青冈县长兴小区范围及给付被上诉人拆迁补偿面积均进行了约定，但该合同并未明确约定西厢房楼一楼及地下室产权归被上诉人所有，因此，被上诉人依据上诉人与被上诉人2008年7月25日签订的房地产开发建设合同请求上诉人履行交付青冈县长兴小区西厢房楼全部一楼及地下室义务，并依法协助办理产权过户手续证据不足。另外，上诉人与被上诉人就2008年7月25日签订的合同在履行中出现的问题于2009年7月24日进行了约定，并签订了协议书，因上诉人、被上诉人对协议内容无异议，且协议不违反法律强制性规定，该协议应认定合法有效。该协议第四条对于上诉人建设西厢房楼时上诉人、被上诉人应履行的义务及享有的权利进行了约定，但该协议并未约定西厢房楼一楼及地下室产权归被上诉人所有这一事实。据此，本院认为，无论从上诉人与被上诉人2008年7月25日签订的房地产开发合同内容，亦或2009年7月24日签订的协议内容均无法证明被上诉人诉讼主张的成立。另外，原青冈县印刷厂西侧无地上附着物，一、二、三车间总面积为996平方米，而被上诉人得到的拆迁补偿面积为一千余平方米，且原印刷厂一车间并未拆迁，现仍由被上诉人使用，故上诉人对被上诉人的拆迁补偿符合相关法律规定，亦未显失公平。综上，原审判令上诉人开发建设的青冈县长兴小区一期西厢房楼全部一楼及地下室产权全部归被上诉人所有，上诉人协助办理相关手续证据不足，缺乏事实依据及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第一百七十条  第一款  （二）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条  、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定判决如下:

一、撤销青冈县人民法院（2012）青法民初字第237号民事判决；
二、上诉人（原审被告）张某于本判决生效后30日内为被上诉人（原审原告）刘某某出具长兴小区一期正房楼一楼及对应地下室自东向西建筑面积1332平方米（666×2）的产权证明；
三、驳回被上诉人（原审原告）刘某某其他诉讼请求；
一审案件受理费5,800.00元、二审案件受理费5,800.00元、保全费2,020.00元、鉴定费9,000.00元由被上诉人刘某某承担。

审判长：石云丽
审判员：付振铎
审判员：杜雪红

书记员：赵哲媛