张某某与哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告张某某，xxxx年xx月xx日出生（公民身份号码×××），住哈尔滨市道外区。
委托代理人刘开君，黑龙江博润律师事务所律师。
被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区北十六道街104号。
法定代表人袁威，该公司董事长。
委托代理人冯宝贵。

原告张某某与被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司（以下简称联盟物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月25日公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人刘开君，被告联盟物业公司的委托代理人冯宝贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理查明：黑龙江省方元房地产开发有限公司开发了位于哈尔滨市道外区北十六道街江畔方元一街区丽兹江畔小区，并于2011年10月20日与联盟物业公司签订前期物业服务合同，约定由联盟物业公司为该小区提供前期物业管理服务。2011年12月20日，联盟物业公司收取了该小区2号楼4单元402室业主张某某公共设施装修保证金2000元。2011年12月21日，张某某（乙方）与联盟物业公司（甲方）签订装修协议书，协议关于公共设施装修保证金载明：“为保证业主的利益及配套设备的安全，甲方收取乙方公共设施装修保证金，住宅每户2000元，商服每户4000元，待装修完毕验收合格后，在365个工作日内退还业主”，此款尚未返还。

本院认为：根据2011年10月20日黑龙江省方元房地产开发有限公司与联盟物业公司签订前期物业服务合同，以及2011年12月21日张某某与联盟物业公司签订的装修协议，张某某与联盟物业公司之间形成了物业服务合同关系，联盟物业公司应按照《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等相关规定为张某某等业主提供服务、收取服务费。
《物业管理条例》第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”，依此规定业主在装修时，只需向物业公司履行告知义务即可，未规定业主需交纳相关费用。《物业服务收费管理办法》第二条规定：“物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”。该办法第八条规定：“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示”。依据以上规定，本案中联盟物业公司收取的公共设施装修保证金不属于物业公司的收费范畴，联盟物业公司违反了行政法规、部门规章的规定，未经物价部门批准，未进行公示，收取公共设施装修保证金，属于擅自扩大收费范围的乱收费行为。且联盟物业公司收取的保证金为公共设施装修保证金，如张某某在装修过程中存在对公共部位和设施造成损害的行为，也应当按照双方约定由城市房地产行政管理部门按照《中华人民共和国城乡规划法》及相关法规的规定进行处罚，或由权利人向其主张，联盟物业公司没有处罚权，无权针对业主公共设施改动问题设定权利义务，无权收取公共设施装修保证金。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。本案中，张某某与联盟物业公司签订的装修协议中关于公共设施装修保证金的条款，违反了上述司法解释的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该条款无效，且自始无效，联盟物业公司根据该无效条款收取的公共设施装修保证金，应当予以返还，张某某的该项诉讼请求的理由成立，本院予以支持。联盟物业公司提出其收取公共设施装修保证金的行为不违反法律法规的强制性规定、合法有效，装修保证金应当依据《装修协议书》约定的相应程序验收合格后予以退还的抗辩主张，不符合上述法规、部门规章和司法解释的规定，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

待本判决发生法律效力后，被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司立即返还原告张某某公共设施装修保证金2000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告张某某已预交），由被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司负担，此款被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司于本判决发生法律效力后立即给付原告张某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

审　判　长　　李晓冬 代理审判员　　杨顺利 人民陪审员　　王艳艳

书记员：刘文斌