张某亮与雷某某、张某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告张某亮，男，汉族，1965年出生，个体，住沧州市运河区。
委托代理人韩文武、付本劲，福鑫律师事务所律师。
被告雷某某，男，汉族，1951年10月出生，住北京市崇文区。
被告张某某，女，汉族，1951年7月出生，住址同上。与被告雷某某系夫妻关系。
二被告委托代理人武文昭，河北建平律师事务所律师。

原告张某亮诉被告雷某某、张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人付本劲，被告雷某某及雷某某、张某某委托代理人武文昭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张某亮诉称，1996年10月1日，被告因调动工作全家迁往北京，与原告达成协议，被告将其在黄窑村南自建的私人住宅一处卖给原告。原告依约交付给被告房款10万元，被告也将房屋交付给原告，原告现已在此居住15年，但是双方一直没有办理房屋产权过户手续。后经原告多次催办，被告以各种理由推拖至今。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令被告协助原告办理房屋产权过户手续，本案诉讼费用由被告承担。
被告雷某某、张某某辩称：一，本案原告起诉遗漏了该房屋其他共有人，依据法律规定，必要共同诉讼当事人应予参加的，法院应依职权追加，否则将侵害其他共有人的权益。在此我方申请法律追加雷某某、张某某之子及其他房屋共有人参加诉讼。二，签订的房屋买卖合同，属于无效合同。1、合同注册交易房产并包括土地权，但该土地权是农村集体宅基地，根据法律规定，集体宅基地的买卖、转让不允许村集体成员之外的购买，原告不是农业户，无购买该房产及土地的资格。2、该合同缺乏房产共有人张某某、雷某某之子等人的认可，依据婚姻法及其他相关法律规定，张某某等人是房产共有人，对夫妻家庭财产的处置应有家庭共有人的共同签字确认，否则应认定为无效合同。3、合同中约定雷某某之子（也为房产共有人）签字后合同才生效，该合同因缺乏生效要件而未发生效力。4、合同对过户的事项约定不明确，虽然约定了两种方法，但没有明确选择适用那一种，所以该合同不属于有效合同。三，房产过户不是被告的义务，合同签订是1996年10月1日，原告至今在15年的期间里，从未主张过办理过户手续，其现在主张办理过户早已超过了诉讼时效，显然双方在签订合同时，都选择了第二种不过户的约定，即使退一步是选择第一种也明确约定了1997年1月30日之前办理过户的时间，而且是原告自行负责过户，而协议中划去了“乙方应给”四个字，说明过户事项不是被告的义务，更超过了诉讼时效，不应得到支持。
经审理查明，1996年10月1日原告张某亮与被告雷某某签订一份买卖房屋合同书，按照合同约定，被告雷某某将其座落在沧州市运河区黄窑村南建私人住宅一处（正房大小柒间，南房叁间，东西小厢房各一间），建筑面积约196平方米，以100000元价格出售给原告张某亮。并约定，此房为被告雷某某出资所建私房，原告购买后其产权（含相应的土地权）即为原告个人所有。房屋交接时被告同时将各种产权证明文件（材料）移交给原告。过户手续，有两种办法：“第一种即甲方（原告）在付清第二次房款的同时，甲方办理产权变更手续，在办理过户手续时，按国家有关规定交纳各项应交的费用。第二种办法，即双方协议签定卖（买）房屋合同书，由中间监办人做保，不再办理过户手续，然而，为保证卖（买）房屋合同将来不出现纠纷，省去一切费用，不给后人留下房屋卖（买）上的争议，因此，经协商卖（买）房屋合同书必须经乙方（被告）雷某某及长子同甲方张某亮共同签字后生效”。但原、被告双方选择哪一种办法在合同中没有做出明确约定。合同签订后，原告张某亮向被告雷某某交付了全部购房款，被告雷某某将房屋移交给原告张某亮使用至今，未办理房屋产权过户手续。
原告张某亮以该房屋一直没有办理房屋产权过户手续，后经多次催办，被告雷某某以种种理由推拖，向本院提起诉讼，请求依法判令被告雷某某、张某某协助原告办理房屋产权过户手续，本案的诉讼费用由二被告承担。
原告张某亮为支持其诉讼请求向本院提交了原、被告1996年10月1日签订的买（卖）房屋合同书；被告雷某某房屋产权证予以证实。
被告雷某某、张某某经质证：1、原、被告双方签订的房屋买卖合同，涉及了雷某某、张某某的长子雷一霆，说明原告当时明知该房产的共有人包含被告之妻张某某和长子雷一霆。2、当时土地部门、村委会、乡政府盖章的申请表，在下发宅基地时是依据雷某某、张某某等八口人下发的宅基地，该宅基地是八个共有人，所以原告在诉讼主体上缺少参加共同诉讼的必要当事人。3、宅基地申请表已经明确显示出该房产的土地是农村集体所有，雷某某将房产及土地转让给了张某亮的行为，显然侵犯了土地所有人、家庭共有人的合法权益，并且违反了我国强制性法律规定。所以该合同是无效的。4、原、被告签订的房屋买卖合同至今已15年了，不是一年两年的问题，很显然，当时原，被告达成的一致意见，就是不办理过户，并且需要被告之子雷一霆签字确认，正因为没有签字确认，导致了合同无效。5、退一步讲，办理房证过户约定了两种方法，对于约定不明双方无法达成一致意见的条款，属于无效条款，也就是说既然原告不认可第二种方法，被告也不会认可第一种办法。再退一步来讲，第一种方法划掉了“乙方已给”四个字，说明当时交易办理过户的行为不是被告雷某某的义务，否则不会划掉这四个字。6、本案已超过诉讼时效。首先被告不认可办理过户的事项选择第一种，认可选择的是第二种。关于时效是因原告主张选择的是第一种，被告退而求其次。合同中明确约定了97年1月30号办理房产过户，对于双方应尽的义务，之所以国家法律规定设置时效的问题，是催促当事人及时有效的行使权利，而原告时至15年才行使权利，完全违背了国家设置时效的原则和精神，已超过了履行合同的诉讼时效，所以被告在此退一步，如果选择了第一种办法也超过时效了。
被告雷某某、张某某为支持其质证意见向本院提交1987年经原沧州市郊区黄家窑村、小王庄乡政府和郊区政府审批的宅基地申请表，原、被告1996年10月1日签订房屋买（卖）房屋合同书，沧州市公园派出所出具的张某亮的户籍证明，和邻居刘质玉宅基地使用证复印件予以证实。
原告张某亮对二被告的质证意见和所举证据经质证：1、对被告提交的四份证据的真实性无异议，但是在合同当中，约定合同书由被告长子签字生效，其前提条件为保证买卖房屋不给后人留下争议，并不是认定其长子为房屋共有人，原告提起诉讼说明原告采取合同约定的第一种过户方法，在交清房款后要求办理过户手续，原告主张的合同约定了共有人是不成立的。2、针对宅基证的审批表，原告购买的是房屋，所确定的房款也是按房屋建筑面积确定。因此，本案在原告要求办理房屋过户手续不存在宅基纠纷。被告雷某某的其他家庭成员不属于房屋共有人，原告起诉的诉讼主体是正确的。并且在被告办理的房产证当中，所有权人为雷某某，共有人项为空白，没有其他共有人。3、沧州市公园派出所出具的张某亮户籍证明证实，原告是黄家窑村村民，在该村居住，无论是农业还是非农业户口，依据土地管理的相关法规都可以取得在农村居住的权利，也就是使用宅基。原、被告所签订的协议是双方的真实意思表示，是合法有效的。而且双方依据协议除办理房屋过户的其他业务均已履行，在原告方交付房款之后，被告交付了房屋证及其他权利凭证（宅基证和房产证户交费的要据）。因此双方的合同是真实有效的。4、涉及本案的共有人问题。被告交付的房产证上所有权人为雷某某一人，没有其他共有人，被告所主张的其他共有人为家庭成员，在被告将该房屋卖给原告以及交款之前家庭成员共同居住的，即使有其他共有人的情况下，对于将该房出卖给原告，其他共有人也属于法律上的应当知道的情形，属于一种默认。因此本案没有侵犯其他共有人的权利。5、关于过户手续约定方式上的问题，原告合法取得了该房屋的所有权，依据我国房产管理的相关法规，房屋的买卖是应当办理过户的，并且对办理过户手续的相关程序进行了明确的规定，原告作为房屋的购买人，即现在所有权人，有权决定办理房屋过户手续的时间以及方式，我国法律法规规定了办理房屋过户手续的详细程序，在本案当中不存在约定不明的问题，选择权在原告。另外，被告所陈述的约定不明双方达不成一致，属于无效条款，这个认识是错误的，即使约定不明无法确定合同主要条款的，只能属于不生效合同，不属于合同无效的情形。再有，关于合同当中划掉的“乙方应给”四个字，结合该条款后面的内容，是约定的办理过户手续时各项费用。划掉四个字的时候被告不承担过户费用，并不是被告不配合办理过户手续，被告作为房屋出售人，有协助办理过户手续的义务，原告认为合同合法有效。6、因本案是不动产纠纷，依据物权法的相关规定，双方的纠纷目前不存在时效问题，不应适用民法规定的一般诉讼时效。
被告雷某某、张某某对原告的质证意见不予认可。1、关于被告提交的刘质玉宅基证问题，无论是从宅基地申请表和原告提供的房证，都能完整的证实刘质玉系雷某某的西邻，他们有相同的土地性质。被告之所以列举刘质玉的宅基地证是因为当时将宅基地证已经交付给原告了，而原告在明知是宅基地的性质下，在本案不提供宅基地的相关信息，而被告又无法提供自己本宅的宅基地证，只能用刘质玉的宅基地证和其他证据结合起来佐证这个问题。2、关于户籍证明，经被告调查，原告张某亮原并非是该村的住址，他是由车站派出所转过来的，是市民，他所转过来的依据被告现在提出质疑，具体是什么时间转入的，转入是否合法，都有待于调查。被告在这些证据上无法完善，如果他是房产交易之后转过来的，也就是说当时在交易时他根本就不是黄窑村的住址，更谈不上购买集体所有的宅基地。同时户籍证明也反映张某亮是非农业户口，很显然他不是该村的村民，不属于集体户，因为被告对这个问题询问了派出所的干警，农业户口落款是集体户或是农业户，而并非是家庭户，所以原告是市民，被告不同意原告在该村居住就是村民的说法，更质疑原告张某亮是以何种方式将自己的住址转到黄窑村的辖内的合法性，所以他是没有资格（无论从任何角度说）购买该房屋及宅基地。3、关于原告所提出的其他共有人的默认问题，其实也是不能成立的，首先，被告家庭共有人张和（张某某的父亲，雷某某的岳父）在房屋96年交易之前过世了，也就是说张和的继承人享有权利，但是他们对自己的权益受到侵害的行为是不了解的，并且也没有超过主张自己权益的最长诉讼时效20年，也就是说原告所提出的默认的理由也是不能成立的。4、被告刚才所说的合同对约定不明的条款是无效，被告保留意见。但是，被告借用原告方的一句质证意见，约定不明应当是不生效，而不是无效。退一步讲，即使被告同意原告方的意见，那么该合同也应当被认定为不生效，不生效的合同对双方是都没有约束力的，所以原告方要求过户的诉讼请求是不应当得到支持的。

本院认为，原、被告所签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且该买卖房屋业经被告雷某某办理了产权登记，拥有所有权，该房屋买卖合同应合法有效，本院依法确认。关于合同中出现过户有两种方法的约定，由于双方在合同中并未约定具体选择哪一种方法，应视为约定不明。同时，原告已向被告交付了全部购房款并实际占有和使用长达15年，如按合同约定的第二种方法视为附条件生效合同，显然该法与理相悖，有失公平。对被告所称的其所出售房屋未经共有人同意和本案已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予支持。原告的诉求成立，被告应协助原告办理房屋产权过户手续。但原告在购房后长达近15年方主张办理过户手续，对造成本案诉讼原、被告均有过错。因此诉讼费应由原、被告双方均担。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条第五款、第五十六条、第六十条、第六十二条第五款和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：

被告雷某某、张某某在本判决生效之日起三十日内协助原告张某亮办理房屋产权过户手续。
案件诉讼费100元，原、被告各承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审判长 刘志新
人民陪审员 肖俊霞
人民陪审员 陈红英

书记员： 王娟