张某某与贾某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住邯郸市丛台区。
委托诉讼代理人：张兴伟，河北道申律师事务所律师。
被告：贾某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住邯郸市丛台区。
委托诉讼代理人:齐淦，河北神威律师事务所律师。
第三人：朱利英，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住邯郸市邯山区。
委托诉讼代理人：王永晓，河北浩博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任媛媛，河北浩博律师事务所律师。
第三人：邯郸市雅阁房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区陵西北大街52号。
法定代表人：刘学梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程建丽，该公司法律顾问。

原告张某某与被告贾某某，第三人朱利英、邯郸市雅阁房地产开发有限公司（以下简称雅阁公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告张某某委托诉讼代理人张兴伟，被告贾某某及其委托诉讼代理人齐淦，第三人朱利英委托诉讼代理人王永晓，第三人雅阁房地产公司委托诉讼代理人程建丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，原告与第三人雅阁公司于2010年12月18日签订《合作开发房地产协议》（以下简称协议）,协议约定原告购买雅阁公司开发的位于邯郸市从××西北大街××都××大厦××室（××）,原告于签订协议当日一次性付清了全部房款426882.4元并有《合作开发房地产协议》《收款收据》及银行转账凭证等证据相互印证，房屋交付时间初定2013年底前。该协议约定的交房期限到期后，雅阁公司没有向原告交付房屋，经了解得知，雅阁公司因经营周转困难于2014年8月20日与上海从智资产管理中心（有限合伙）（以下简称从智公司）签订《借款合同》，合同约定雅阁公司向从智公司借款2300万元，借款期限四个月即自2014年8月20日至2014年12月19日，利息为月息2分，手续费及综合服务费各每月1%、合同签订后从智公司仅将2100万元转入雅阁公司指定账户。2014年8月20日在签订《借款合同》的同日同时，雅阁公司与从智公司签订《协议书》，从智公司要求将雅阁公司在邯郸市从台区陵西北大街29号开发的赵都华润大厦项目中部分房屋抵押给从智公司并由其指定购房人，雅阁公司一共抵押给从智公司128套房屋。雅阁公司在原告不知情的情况下私自将原告购买的赵都华润大厦B座1201号房屋抵押给从智公司，从智公司指定朱利英为赵都华润大厦B座1201号房屋的名义购房人，雅阁公司与朱利英于2014年8月20日签订了合同编号为No.00100061的《商品房买卖合同》以作为借款保证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，原告与雅阁公司签订协议，雅阁公司收受了原告的购房款，双方存在真实的房屋买卖关系，雅阁公司履行义务已经将赵都华润大厦B座1201号房屋交付给原告，原告早已实际占有该房屋并对该房屋装修入用，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，雅阁公司与朱利英的所谓买卖合同根本不能成立。贵院2018冀0404执异36号执行裁定书称原告“并无证据证明在法院查封之前，其已经合法占有该房屋且支付了相应价款，同时也无法证明其非自身原因无法办理过户登记，原告与雅阁公司签订的《合作开发房地产协议》无法对抗朱利英与雅阁公司签订的《房屋买卖合同》”不仅认定事实错误，更是对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的错误理解，明显于法不合。如果不予纠正，不仅有违法律，而且还明显侵犯原告对该房屋的合法权益，并必将给原告造成巨大损失，于法不公、于理不通。综上所述，原告依法提出执行异议之诉，请求判令：一、请求依法确认位于邯郸市从××西北大街××都××大厦××号房屋为原告所有，并不得执行（房屋价值426882元，以实际评估为准）；二、本案案件受理费等费用由被告承担。
原告张某某为其主张，提供如下证据：1、原告身份证；2、《合作开发房地产协议》；3、收款收据；4、邯郸市赵都商贸有限公司（下简称赵都公司）出具的《证明》；5、雅阁公司出具的《情况说明》；6、邯郸市从台区法院第2018冀0403民初3857号民事判决书；7、雅阁公司对赵都商贸公司所签订的合作开发协议书，约定双方共同开发。
被告贾某某辩称，原告张某某并非本案适格原告，与第三人雅阁公司所签订的《合作开发房地产协议》的相对方为邯郸赵都商贸集团总公司工会，而并非原告张某某个人。《合作开发房地产协议》第8项“本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章后生效”，而在该协议处并未有邯郸赵都商贸集团总公司工会盖章予以确认，该协议并未生效。第三人朱利英与雅阁公司签订的是正规的《商品房买卖合同》，并且已经完成网签公示，足以证明第三人朱利英与雅阁公司存在合法的房屋买卖关系。被告已于2015年9月16日申请复兴区法院查封涉案房产，直至今日并无人占有该房产，被告要求执行该房产依法有据，应当驳回原告的诉讼请求。第三人雅阁公司既非本案的申请执行人也非本案的被执行人，本案的处理结果也与其不存在法律上的利害关系。如果其认为本案的被执行标的与其有利害关系，那么应当以自己为申请人，提出执行异议，而并非以第三人的身份参加到本案中。综上被告对第三人朱利英存在合法的债权，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告贾某某为其辩解，提供如下证据：1、商品房买卖合同两份；2、2016年12月27日签订和解协议书复印件；3、宋庆伟与被告贾某某电话录音文字，宋庆伟中国建设银行张浩明细四张。
第三人朱利英述称，朱利英对商品房买卖合同上的签字，并不清楚是否是其本人所签，所有的行为都是其前夫邵海永一手操办的，事情经过是邵海永通过上海从智公司投资放钱，将该笔钱借给雅阁公司，在放钱之前要求雅阁公司提供抵押或保证，最终签订了该商品房买卖合同并进行了网签。邵海永本人并未投资出钱。
第三人雅阁公司述称，我公司与原告存在真实房屋买卖合作关系，并与2014年12月底将钥匙交付给原告，原告早已实际占有该涉案房屋，我公司与朱利英之间既没有借贷关系，朱利英也没有实际购买过我公司开发的房屋，我公司向上海从智资产管理中心借款2300万，从智公司指令包括被告贾某某及朱利英等人为购房人。我公司先将房屋网签备案到贾某某朱利英等人名下后，贾某某将300万转给我公司，朱利英前夫邵海永资金200万始终没有到我公司，该商品房买卖合同签订时朱利英和邵海永均未到场，是从智公司一手操作的。该涉案房屋不属于朱利英的财产，我公司已向邯郸仲裁委申请仲裁，要求确认我公司与朱利英之间签订的商品买卖无效，因该合同是否有效直接关系到本案的认定，我公司要求终止本案审理。本案涉案房产我公司早就交付给原告，至于被告所说向我公司送达过为何时隔3年起诉，是因为我公司一直在跟上海从智公司协商，涉及上海从智公司的一共128套房产，我公司与从智公司已达成协议，其他指定购房人均同意按协议履行，只有被告贾某某不同意该协议。无奈，我公司才提出仲裁申请，要求确认合同无效，我公司不存在与任何人恶意串通，从智公司为我们出具的证明，及当时的借款合同协议书等证据，均能证明该涉案房屋当时是为了作为借款的还款保证，根本不是朱利英的合法财产。被告虽然与朱利英存在纠纷，他们已达成执行和解协议，但是不能把不属于他的财产随意处置。原告已向我公司缴纳全部购房款，并早已实际占有该房屋，原告的诉请，应该得到支持，原告的权益应该得到保证。因为本案与我公司存在直接的利害关系，我公司是适格的第三人，应参与到本案将实际情况与事实向法庭陈述。我公司与张某某之间的协议，张某某是赵都商贸公司的团购房，所有房款是通过赵都商贸公司工会主席绍振平的账户转给我公司，张某某购买的是B1201号房屋。
第三人雅阁公司提供如下证据：1、借款合同；2、协议书；3、从智公司2018年1月31日证明；4、2018年1月31日协议书；5、资产证明；6、商品房买卖合同；7、仲裁委立案通知；8、合作开发协议书；9、银行流水及付款时间和金额的证明。
原、被告及第三人所举证据均当庭质证
经审理查明，2010年12月18日，原告张某某与邯郸赵都商贸集团总工会作为乙方与第三人签订合作开发房地产协议，协议写明乙方集资建设的房屋位于赵都华润大厦B座12层1室，建筑面积98.36平方米，单价4340元平方米，建房资金为426882.4元。2014年8月20日，第三人朱利英与第三人雅阁公司签订商品房买卖合同（合同编号：00100059），第三人朱利英以2250元平方米的价格购买赵都华润大厦B座12层B-1201号房屋，后第三人朱利英与被告贾某某因民间借贷纠纷争议成讼，2015年9月17日，经被告贾某某申请，本院诉讼保全了赵都华润大厦B-1201号房屋，2016年7月13日，被告贾某某向本院申请强制执行，在执行过程中原告张某某向本院提出执行异议，本院作出（2018）冀0404执异36号执行裁定书驳回原告张某某的异议请求，原告张某某不服，向本院提出执行异议之诉。
另查明，第三人雅阁公司与第三人朱利英签订商品房买卖合同时已取得商品房预售许可证（编号[2014］邯房预售字第××号），且该商品房买卖合同已在邯郸市房管局网上备案。第三人雅阁公司与原告张某某签订合作开发房地产协议时未取得商品房预售许可证。
以上事实，有原、被告及第三人雅阁公司举证，原、被告及第三人当庭陈述在卷佐证。

本院认为,《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生法律效力”本案争议房产在第三人朱利英名下，本院据此查封执行该房产并无不当。原告在第三人雅阁公司在未取得商品房预售许可的情况下签订了合作开发房地产协议并支付集资建房款的行为违反《商品房销售管理办法》第二十二条第一款“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”的规定，且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，原告所提供的《合作开发房地产协议》证明效力小于第三人雅阁公司与第三人朱利英签订并网上备案的《商品房买卖合同》，原告所提供的其他证据也不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行效力的民事权益，故原告的诉讼请求证据不足，应予驳回。被告贾某某提出第三人雅阁公司既非本案的申请执行人也非本案的被执行人，本案的处理结果也与其不存在法律上的利害关系，如果雅阁公司认为本案的被执行标的与其有利害关系，那么应当以自己为申请人提出执行异议，而并非以第三人的身份参加到本案中的意见，本院对此予以采纳，第三人雅各公司不是本案适格当事人。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：

驳回原告张某某的诉讼请求。
案件受理费7,703元，由原告张某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判长 郭良海
审判员 韦安兵
人民陪审员 李燕然

书记员： 郑增毅