张某某与同江市建业房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住同江市。委托代理人：王新伟，男，黑龙江博佳律师事务所律师。被告：同江市建业房地产开发有限公司，住址同江市幸福小区。法定代表人：陈立军，该公司经理。委托代理人：范铁汉，男，黑龙江鸿臻律师事务所律师。

张某某向本院提出诉讼请求：1.要求被告按拆迁合同约定，为原告办理房屋产权证；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月14日，被告开发建设东方家苑小区。原告及父亲张明德与被告代理人李茂田签订拆迁合同一份，合同约定：被告拆迁原告的房屋194.29平方米、占用仓储土地使用权面积1303.36平方米。由被告用建成后楼房回迁安置四个一带四层的楼房及车库一个。其中门市楼四个为一、二层、住宅八个为三、四层。被告负责整体楼房建筑所发生的费用，不动产销售税由被告承担，原告回迁楼房的房照所发生的一切费用及相关手续均由被告支付。合同签订后原告如约迁出房屋。被告拆迁后开发建设完工并于2010年12月将楼房交付原告入住，具体回迁安置楼房位置为1号楼门市自东向西数25、26、27号；住宅1号楼10单元301室、302室、303室、401室、402室、403室，11单元301室、401室，车库为1号楼21号车库。被告将回迁楼房交付给原告后因其拖欠税费一直没有按合同约定为原告办理房屋产权证。原告不断找被告要求办理房屋产权证未果，无奈之下于2016年9月28日与其他回迁户到市政府上访，政府领导责成拆迁办调查处理，经拆迁办调查核实责令被告为原告办理产权证，并在双方签订的拆迁合同上签字加盖同江市房屋征收管理办公室公章予以确认，作为办理产权证的确认凭证。但是被告此后仍以各种理由推脱，至今没有履行回迁房屋办证义务。更为严重的是被告为贷款将原告的三个回迁门市楼房抵押王魁。被告因与王魁借款纠纷在市法院发生诉讼，原告作为第三人参加诉讼。经同江市法院（2017）黑0881民初1366号民事判决认定了原告拆迁、回迁事实，并根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，确认原告对回迁房屋享有准物权，支持原告的诉讼主张，并告知另行诉讼，故原告提起本诉讼。被告同江市建业房地产开发有限公司辩称（以下简称：建业公司），建业公司与张某某在2009年8月14日签订的合同书约定将20××32号房照及土地使用证在合同签订之日起将原件交给建业公司代理人，这个房照面积为100.11平方米占张某某三个房屋动迁面积194.29平方米的84%。张某某将这套房屋于2010年6月12日以借款30万元抵押给了同江市的王魁，抵押期限至2010年10月12日。至今该房照依然在抵押，依据我国《担保法》第240条规定，抵押人未清偿时，抵押物的所有权不转移。《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，张某某虽然与建业公司签订了合同，但没有按约定履行自己的义务。张某某的房屋面积总计194.29平方米，置换面积1084.44平方米，超出保护原房屋面积890.15平方米，建业公司迫于无奈签订了合同，从客观事实看，双方签订的合同内容显失公平，张某某没有按照约定交付房屋，并强行占有，张某某虽居住了房屋，但房屋产权应归属建业公司。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.合同书、国土局使用权租赁合同一份、土地租赁合同表两张，证明双方签订了拆迁合同，被告将被拆迁房屋全部拆除，同江市拆迁办在合同中加盖了公章进行了确认，并对办理房照进行了认定。经庭审质证，被告认为2009年8月14日原告张某某、张明德与李茂田签订的一份合同书，这份合同书任何一方没有交付给本案的被告，同江市房屋拆迁办加盖公章是2016年9月28日，并不是对这份合同动迁时的认定，只是对合同复印件及原件核对无异议加盖的公章，该合同房屋面积是194.29平方米，其中20××32号100.11平方米的房屋产权证书并没有实际交付李茂田，原告用此房向王魁借款30万元做抵押，至今该抵押房依然在王魁手中抵押，原告实际占有房屋面积1084.44平方米，超出总面积八倍之多，从合同约定的内容原告并没有完全履行合同，依据我国《合同法》一百零七条的规定应当承当继续履行合同采取补救措施及违约责任，如果原告不能向被告交付20××32号房屋产权证书，被告请求解除合同，从原告实际占有房屋的面积和交付房屋的面积置换违反了我国拆迁安置补偿，显失公平。因为被告看到了此合同的实际内容，依据我国《合同法》五十四、五十五条规定请求撤销权，针对签订合同的李茂田是代理人逾其越权签订的合同内容，严重侵害了被告的合法权益，被告对其越权代理的权利不予追认是无效法律行为。对原告提供的这份证据所证明的事实明显违反法律规定，请求本庭对此证据不予采纳。对原告与国土局签订的国有土地合同是复印件，对其真实性有异议，此合同是国有土地对外租赁的，所有权归国家所有，原告享有的是土地的使用权，土地被征用不属于拆迁安置房屋的范畴和面积，原告用国家的土地置换房屋侵害了国家的利益及被告的合法财产权，原告用此份证据主张自己的权利违反法律规定，请法院不予认定及采纳。2.（2017）黑0881民初1366号民事判决书，证明双方拆迁的事实已经由该判决进行了确认。经庭审质证，被告认为此判决是王魁与本案被告的借款合同纠纷，本案的原告只是第三人，原审主要针对借款合同的判决，并没有对张某某与被告拆迁合同进行实体审理，也没有确认拆迁合同的合法性、真实性。只是对张某某占有房屋依据最高院的相关规定，认为张某某享有准物权，准维权是一种占有权，分合法及非法占有，不是所有权，被告在答辩中和质证中，对原告占有房屋超出安置的八倍已经提出了异议，提出了解除权和撤销权。如拆迁人将该房屋另行出卖给第三人，才有取得优先权。3.房屋租赁合同、业主委员会证明、水电费、供热费票据、物业费票据，证明2010年12月底被告已经将房屋交付给了原告，原告已经实际占有使用，并行使占有、收益、处分权。经庭审质证，被告按照我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有物权的证明，物权是所有权，包括使用、占有、收益、处分的权利，所有权最关键的一项是处分权，因为该房屋的产权任然是被告，原告只是暂时的占有，并没有依法取得收益权及处分权，为此对原告此租赁合同所产生的收益是违法所得，没有法律依据，对于原告所缴纳的水电费、供热费、物业费及其他与房屋的相关费用，无论是租赁关系、占有关系都应当交纳的费用，但不能证明是享有的物权，对原告所证明的问题不予认可。4.借款合同、保证合同、抵押合同、借条一组，证明原告将被动迁的房屋产权证号20××32号房屋，面积100.11平方米已抵押借款形式，向王魁借款300000元，并收取了300000元的客观事实，该房屋依然抵押在王魁手中，房屋所有权人依然是原告，同时证明原告没有按照动迁安置约定将该房屋交付给被告，该房屋没有灭籍。经庭审质证，原告认为1、争议房屋在双方2009年8月14日签订的拆迁合同中第六条已经明确约定了尾号为132的房屋已经交付给被告。2、本借款合同是在2010年6月12日签订的，在该合同的第一条、第二条内容中明确记载是被告在2009年8月14日签订合同后的2010年6月12日签订的借款合同，此时该拆迁房屋已经交付给了被告，至于被告如何抵押是被告的问题。3、被告拆迁的小区包括原告合同中约定被拆迁的全部房屋，其中含尾号132号的这一房屋，已经被被告全部拆除，并且已经建成了房屋，也给原告进行了回迁安置，该证据不能证明被告的主张，应不予采信。本院对原、被告出示的上述证据经审查认：原告所出示的证据一、证据二、证据三具有客观性、关联性、合法性，起到了证明本案事实的作用，本院对上原告所出示上述证据的证明力予以确认。对被告所举示的证据四的真实性予以采信。经审理查明：2009年，李茂田挂靠被告建业公司开发东方家苑小区商住房。李茂田系该小区的实际开发人，原告在该小区拆迁范围内。2009年8月14日，原告及父亲张明德与李茂田签订合同书一份，双方约定被告拆迁原告的房屋194.29平方米、占用仓储土地使用权面积1303.36平方米。由被告用建成后楼房回迁安置四个一带四层的楼房及车库一个。其中门市楼四个为一、二层、住宅八个为三、四层。原告回迁楼房办理产权证照的相关税、费均由被告承担。合同签订后原告如约迁出房屋。被告开发建设完工于2010年12月将1号楼门市自东向西数25、26、27号；住宅1号楼10单元301室、302室、303室、401室、402室、403室，11单元301室、401室，车库为1号楼21号车库楼房交付原告，原告自2010年起至2017年每年交纳物业费及供热费，并将部分房屋出租。因被告没有按合同约定为原告办理房屋产权证。原告不断找被告要求办理房屋产权证未果，2016年9月28日经拆迁办调查核实在双方签订的拆迁合同上签字加盖同江市房屋征收管理办公室公章予以确认。被告因与王魁借款纠纷在同江市法院发生诉讼，原告作为第三人参加诉讼。经同江市法院（2017）黑0881民初1366号民事判决认定了原告拆迁、回迁事实，并根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，确认原告对回迁房屋享有准物权，支持原告的诉讼主张，并告知另行诉讼，故原告提起本诉讼。
原告张某某诉被告同江市建业房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。李茂田挂靠在同江市建业房地产开发有限公司名下开发建设同江市东方家苑小区，李茂田为实际开发人，该事实被告当庭予以认可，故被告同江市建业房地产开发有限公司主体适格。李茂田做为实际开发人与原告签订的合同书，是双方真实意思表示，不违背法律和社会公共利益，该合同成立并生效，双方当事人均应依约履行合同义务。原告按合同约定搬迁、交付了被拆迁房屋，履行了合同义务，工程完工后原告于2010年12月份对合同约定的回迁房屋进行了实际占有使用，被告理应履行义务将交付给原告的楼房办理产权证照，现被告未给原告办理房屋产权证，故原告要求被告为其置换的东方家苑小区1号楼门市自东向西数25、26、27号一带二商服；1号楼10单元301室、302室、303室、401室、402室、403室，11单元301室、401室的住宅楼，1号楼21号车库办理房屋产权证并承担办理产权证相关税、费的诉讼请求合理，应予支持。被告建业公司辩称双方签订的合同内容显失公平要求撤销，按照法律规定具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。原告实际占有回迁房屋长达八年之久，被告没有在法定期限内行使撤销权，其辩称合同内容显失公平要求撤销的辩称理由不予采纳。综上所述，原告诉讼请求符合法律规定，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定判决如下

被告同江市建业房地产开发有限公司于判决生效之日协助原告张某某办理同江市东方家苑小区1号楼门市自东向西数25、26、27号一带二商服；1号楼10单元301室、302室、303室、401室、402室、403室，11单元301室、401室的住宅楼；1号楼21号车库的房屋产权证照。办理产权证照的相关税、费由被告承担。案件受理费100元减半收取50元由被告同江市建业房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。