张某某与唐山市恒硕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族,现住秦皇岛市。委托诉讼代理人：陈东梅，河北实同律师事务所律师。被告：唐山市恒硕房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区银河路建材技校东。法定代表人：高建兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：马存龙，男，该公司员工。

原告张某某与被告唐山市恒硕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告张某某的委托代理人陈东梅、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司委托诉讼代理人马存龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某诉称，1、请求法院判令被告将非法施工出租的商品房恢复原状并交付给原告。2、请求法院判令被告支付违约金28248元。3、请求法院解除被告与李海霞的商业租赁合同。4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年7月19日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告从被告处购买被告开发的座落于唐山市曹妃甸区唐海路15号曹妃甸国际商贸城1层B1307、B1335号商铺，原告随后交付了全部房款，共计128400元。合同第十条第（一）项约定被告应当在2011年5月1日前向原告交付该商品房，被告至今（2017年5月3日）未能交房，逾期交房2200天，根据合同约定被告应支付给原告违约金28248元。另外被告在原告不知情的情况下私自将房屋改造并出租，此商铺的所有权属原告所有，原告要求被告解除被告与李海霞的商业租赁合同，并要求被告交付房屋。原告2017年5月17日变更诉讼请求为：1、请求法院判令被告按合同约定交付房屋。2、请求法院判令被告支付违约金共计55828.32元（逾期交房的违约金28504.8元，逾期办理产权登记的违约金27323.52元）。3、请求法院判令被告办理相关产权登记手续。4、由被告承担本案的诉讼费用。被告唐山市恒硕房地产开发有限公司辩称，原告起诉主张逾期交房违约金和逾期办理产权登记违约金没有事实和法律依据。我公司在2013年8月31日之前就通过曹妃甸商贸城业主QQ群发布通知、电话通知业主本人，在项目所在地张贴公告等方式通知业主交房，是因原告单方原因未办理交房手续。我公司分别于2013年8月2日，2013年8月23日，2013年12月26日，分三次支付175名业主，共计实际支付延期交房违约金373720元，并签订了商铺统一经营管理协议。原告起诉已经超过了两年的诉讼时效，不应予以支持。因商铺在2013年8月31日已经交付，原告于2017年向法院起诉，已经超过两年的诉讼时效，丧失胜诉权。原告与我公司之间的商品房买卖合同于2010年就已经在唐海房产交易所进行监证，完成了登记备案。因此我公司已经取得了所在楼栋的权属证明。原告所主张的逾期办理产权登记违约金不能成立。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年7月19日，原告张某某（买受人）与被告唐山市恒硕房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》二份（编号为813-518/539），合同约定：原告张某某购买位于唐山市曹妃甸区唐海路15号曹妃甸国际商贸城B1307、B1335号商铺，B1307号商铺建筑面积为9.63平方米，套内建筑面积为5.35平方米，价款总计为64200元；B1335号商铺建筑面积为9.63平方米，套内建筑面积为5.35平方米，价款总计为64200元。合同第十条“交付条件”约定：出卖人应当在2011年5月1日前向买受人交付商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足合同第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。合同第十三条“交接手续”约定：（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。合同第十四条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十九条“产权登记”约定：出卖人应当在2011年8月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人交付。原告张某某向被告唐山市恒硕房地产开发有限公司交付B1307、B1335号商铺全部房款共计128400元，办证工本费1100元。被告唐山市恒硕房地产开发有限公司对收据的真实性均没有异议，上述事实双方无争议，本院予以确认。对当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：1、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司提交唐山市曹妃甸区国际商贸城交房通知及维权业主信息登记表，通知内容为：“我公司电话通知广大业主于2013年6月3日，到滨海名居招商中心办理‘曹妃甸国际商贸城’商铺交房手续。同时签订相关返租协议，并按返租协议约定支付违约金，落款时间为于2013年6月2日”。证明被告唐山市恒硕房地产开发有限公司于2013年6月2日已通知各业主办理交房手续。原告对通知的真实性有异议，认为该通知不能证明被告通知了原告。原告对维权业主登记表不认可。本院认为唐山市曹妃甸区国际商贸城交房通知系被告公司单方出具，没有原告收到通知的手续。维权业主登记表没有书写时间，不能证明与本案的关联性，本院对该组证据的证明效力不予认定。2、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司提交2013年中信银行交易明细，证明我公司已向业主支付违约金。原告认为该证据与本案无关，对证明目的有异议。该银行交易明细并没有显示给原告张某某的打款，本院对该证据的证明目的不予认定。3、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司提交林涛的声明及唐山市曹妃甸区国际商贸城交房确认单，证明被告唐山市恒硕房地产开发有限公司已向林涛发出交房通知。原告对该证据的关联性有异议，认为两份声明没有时间，也没有当事人签字。本院对该证据的关联性不予认定。4、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司提交业主郑敏胜在公安局做的询问笔录，被告证明业主代表郑敏胜在公安局询问时称，涉案商铺已经交过房。在笔录中郑敏胜报案时称商贸城建好后确实给业主下发过购买的商铺，因商铺平米数、电梯未能使用、消防未达标等问题未能办理交房手续。通过该证据能够证明原、被告双方未能办理交房手续的事实。5、原告田华萍提交（2014）曹民初字第400号民事判决书、（2017）冀0209民初43号民事判决书、（2017）冀0209民初454号民事判决书，证明不仅是原告一家延期办理交房，其他业主也延期办理了。被告唐山市恒硕房地产开发有限公司对该组证据的关联性不予认可。本院对该组证据的真实性予以认可，关联性不予认可。6、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司提交关于处理曹妃甸房地产遗留问题的会议纪要，证明被告公司已经具备了交付商铺的条件，但是因办证难，现在政府统一给16个小区在2018年年底统一办成。该会议纪要显示并不涉及被告唐山市恒硕房地产开发有限公司开发的唐山市曹妃甸区国际商贸城，本院对该组证据的真实性予以认可，关联性不予认可。

本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告张某某与被告唐山市恒硕房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。就本案涉及的B1307、B1335号商铺是否交付问题，因《商品房买卖合同》对商品房的交付条件和交接手续有明确约定，被告唐山市恒硕房地产开发有限公司主张商品房已经交付，但未能举证证明其曾向原告发出书面交房通知，亦未能举证证明其与原告办理了合同约定的交接手续，故对被告之已经履行交房义务的主张不予支持。因原、被告在交房条件及交房时间上存在争议，本院对被告之原告超过诉讼时效的抗辩主张不予采纳。因被告唐山市恒硕房地产开发有限公司未按合同约定在2011年5月1日前向原告交付B1307、B1335号商铺，且逾期交房已超过30天，本院对原告要求被告给付逾期交房违约金的诉请予以支持。被告自2011年5月2日起至实际交房之日止，按合同约定向原告支付逾期交房违约金。被告唐山市恒硕房地产开发有限公司未按合同约定在2011年8月1日前取得商品房所在楼栋的权属证明，应按合同约定向原告支付逾期办理权属证明违约金，对原告要求被告给付逾期办理权属证明违约金的诉请，本院予以支持。被告自2011年8月2日起至实际办理产权登记之日止，应按合同约定向原告支付逾期办理权属证明违约金。逾期交房违约金和逾期办理权属证明违约金按原告已交房款128400元为计算基数。原告交纳的房产证工本费系被告唐山市恒硕房地产开发有限公司代收款项，不应作为计算逾期交房违约金和逾期办理权属证明违约金的基数。原告主张按照年利率24%计算两项违约金利息，于法无据，本院不予支持。逾期交房违约金和逾期办理权属证明违约金按合同约定日万分之一计算。综上所述，被告唐山市恒硕房地产开发有限公司应向原告张某某交付唐山市曹妃甸区曹妃甸国际商贸城B1307、B1335号商铺并办理产权登记手续。逾期交房违约金按已交房款128400元为基数，按日万分之一计算至实际交付之日止。逾期办理权属证明违约金按已交房款128400元为基数，按日万分之一计算至实际取得权属证明之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某某交付符合《商品房买卖合同》约定的曹妃甸国际商贸城B1307、B1335号商铺并同时办理产权登记手续。二、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司自2011年5月2日起至实际交房之日止,以已交房款128400元为基数，按日万分之一向原告张某某支付逾期交房违约金。三、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司自2011年8月2日起至实际办理产权登记之日止，以已交房款128400元为基数，按日万分之一向原告张某某支付逾期办理权属证明违约金。四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，减半收取计253元、保全费578元，由被告唐山市恒硕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审判员　　张瑞福

书记员：刘晓侠