张某某与黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司、刘现美案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，鹤岗市兴汇集团董事长，住鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：胡凤军，黑龙江畅心律师事务所律师。被告：黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区时代广场小区F栋1-3层F2号门市。法定代表人：刘刚，经理。委托诉讼代理人：刘家，公司职员。被告：刘现美，男，xxxx年xx月xx日出生，黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司股东，住鹤岗市向阳区。被告：解德侠，女，xxxx年xx月xx日出生，黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司股东，住鹤岗市向阳区。被告：刘刚，男，xxxx年xx月xx日出生，黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司总经理，住鹤岗市向阳区。被告：刘慧，女，xxxx年xx月xx日出生，黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司职员，住鹤岗市工农区。被告：刘家，女，xxxx年xx月xx日出生，鹤岗市鑫新物业有限公司职员，住鹤岗市向阳区。被告：赵洪亮，男，xxxx年xx月xx日出生，鹤岗市鑫新物业有限公司职员，住鹤岗市工农区。被告：龙江银行股份有限公司哈尔滨龙源支行，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区果戈里大街303号。法定代表人：李爱军，行长。委托诉讼代理人：王洋，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。

原告张某某与被告黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司、刘现美、解德侠、刘刚、刘慧、刘家、赵洪亮、龙江银行股份有限公司哈尔滨龙源支行案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某某委托诉讼代理人胡凤军、被告刘家、黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘家、龙江银行股份有限公司哈尔滨龙源支行委托诉讼代理人王洋、到庭参加诉讼。被告刘现美、解德侠、刘刚、刘慧、赵洪亮经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼、本案现已审理终结。张某某向本院提出诉讼请求：1、请求停止对原告购买的位于鹤岗市向阳区光明街和平家园商住小区2#楼00—101号房（面积5687.89平方米）、00—201号房（面积5717.87平方米）、00—102号房（面积295.89平方米）的强制执行，解除对上述房屋的查封；2、请求确认原告与被告黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，确认位于鹤岗市向阳区光明街和平家园商住小区2#楼00—101号房（面积5687.89平方米）、00—201号房（面积5717.87平方米）、00—102号房（面积295.89平方米）房产归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月16日，原告张某某与被告黑龙江鹤岗市鑫鹤房地产开发有限公司（以下简称鑫鹤公司）签订了三份《商品房买卖合同》，原告通过该三份合同购买了被告开发的坐落于鹤岗市向阳区光明街和平家园商住2#楼地下一二层00—101号房（面积5687.89平方米）、00—201号房（面积5717.87平方米）、00—102号房（面积295.89平方米）商品房(设计为地下车位)。双方在合同中约定，被告出卖的商品房单价为5000元/m2，建筑总面积为11701.65平方米，合同总价款为58508250.00元。双方实际确认的价格为人民币30000000元。合同签订后，原告向被告鑫鹤公司支付了所约定的全部购房款。原告所签订的三份《商品房买卖合同》均系通过鹤岗市住房保障局网上联机备案系统上签约后，双方签字盖章确认的合同。同时，在被告开发的商品房开始办理入户手续后，原告也与被告办理了入户手续。现在被告已经向原告交付了商品房买卖合同所约定的商品房。2016年原告在鹤岗晚报看到佳木斯市中级人民法院委托拍卖公司公开拍卖标的中包含有原告所购买的房屋。经原告了解得知被告龙江银行股份有限公司哈尔滨龙源支行（以下简称龙源支行）与被告鑫鹤公司调解后没有履行还款义务，由佳木斯市中级人民法院进行执行，在执行标的中有原告所购买的房屋。原告依法向执行法院佳木斯中级人民法院提出案外人执行异议申请。2017年3月8日，佳木斯市中级人民法院以（2016）黑08执异50执行裁定书驳回了原告的异议请求，为此，原告诉讼來院。龙江银行股份有限公司哈尔滨龙源支行辩称，一、原告不符合排除法院查封的法定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即上述四要件必须同时具备，合法买受人才能排除法院的查封。而本案中的原告不具备上述四要件：首先，原告不是“买受人”。上述法律规定的第一个条件，其立法本意是要保护消费者的合法权益，保障其买房后居住、适用的基本生存权，而本案中的原告，并非买受人，是抵债受偿而得，不存在生存权的基本保障问题。张某某除向贵法院提出执行异议之诉之外，还就龙江银行已经就争议车位办理在建工程抵押登记一事向鹤岗市人民政府提起行政复议，要求撤销龙江银行的抵押登记，龙江银行因对鹤岗市人民政府的复议决定不服，又向伊春市人民法院提起了行政诉讼，在行政诉讼的审理当中，原告张某某的代理人明确承认，其并非从鑫鹤公司购买车位，而是因债务关系抵债受偿取得。因此，原告并非争议车位买受人。其次，争议车位未合法交付：佳木斯市中级人民法院（2015）佳法执字第43号执行裁定书查封的包括争议车位在内的306个地下车位，现住的情况是并未竣工验收，亦未合法交付使用。此外，在另一个案件中的证人出庭作证时，也证明了，争议车位自始至终没有交付过，因此在人民法院查封之前根本不存在张某某已合法占有该争议车位的可能。伊春市中级人民法院的行政判决书，能证明龙江银行对诉争车位享有合法抵押权。张某某向贵法院提出执行异议之诉外，还就龙江银行已经就争议车位办理在建工程抵押登记一事向鹤岗市人民政府的复议决定不服，又向伊春市人民法院提起了行政诉讼，伊春法院于2017年8月30日作出（2017）黑08行初8号行政判决书，撤销了鹤岗市人民政府的复议决定，即确认了龙江银行对诉争车位抵押登记的合法性。据此，原告作为普通债权人也无权对抗龙江银行的担保物权，无权获得争议车位的合法使用权。综上所述，龙江银行对诉争车位享有双重权利，即基于查封要求法院依法拍卖抵债的权利，而原告的对抗理由不成立；又基于抵押登记要求优先受偿的权利，原告作为普通债权人同样不能对抗。故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司、刘现美、解德侠、刘刚、刘慧、刘家、赵洪亮未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未向法院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据，本院认定如下：原告提供的购房合同三份、收据一份、入户协议一份、16张照片，因原告在伊春市中级人民法院（2017）黑07行初8号行政案件中自认其未向鑫鹤公司支付购房款，系用鑫鹤公司欠兴汇公司的债务折抵的购房款，鑫鹤公司与原告任董事长的兴汇公司系借贷关系，故本院对以上证据不予认定。原告提供的鹤岗市人民政府下发的鹤政复决（2016）44号证行政复议决定书一份、伊春中级人民法院行政判决书一份、伊春市中级人民法院（2017）黑07行初8号行政判决书一份、送达回证一份、上诉费缴费凭证一份，具有合法性、客观性、关联性，本院予以认定。根据本院认定的证据，结合双方当事人陈述，本院确定如下案件事实：2013年5月7日，龙源支行与鑫鹤公司签订抵押协议，鑫鹤公司以其“和平家园”项目的在建工程作为抵押担保，龙源支行向其发放贷款一亿元人民币。2013年6月28日，鹤岗市住房保障局为龙源支行和鑫鹤公司办理了在建工程抵押登记。鑫鹤公司到期未偿还此贷款，龙源支行起诉到黑龙江省高级人民法院。2014年12月23日，黑龙江省高级人民法院下发（2014）黑高商初字第31号民事调解书，双方协商给付1亿元欠款。2015年6月18日，黑龙江省高级人民法院指定本院执行。2015年7月3日，本院下发（2015）佳法执字第43号执行裁定书，查封了本案争议的306个地下车库。张某某以其系306个地下车库的买受人为由提出案外人执行异议，要求本院停止执行。2017年2月27日，本院依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，下发（2016）黑08执异50号裁定书，驳回案外人张某某的执行异议申请。为此，张某某以案外人执行异议之诉，向本院提起民事诉讼。另查明，2016年9月12日，张某某在向本院提出案外人执行异议同时，向鹤岗市人民政府申请行政复议，称龙源支行抵押登记行为侵害了其合法权益。2017年3月23日，鹤岗市人民政府作出（2016）44号行政复议决定书，撤销了该抵押登记中张某某涉案商品房部分的抵押登记。龙源支行不服，向伊春市中级人民法院提起行政诉讼。2017年8月30日，伊春市中级人民法院作出（2017）黑07行初8号行政判决，撤销鹤岗市人民政府作出的（2016）44号行政复议决定书。张某某不服伊春市中级人民法院（2017）黑07行初8号行政判决，已提起上诉。

本院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告张某某应当提供证据证明其对诉争房产享有的实体权利足以阻却强制执行措施。张某某提供了其与鑫鹤公司签订的三份购房合同、一份3000万元普通收据、一份入户协议、16张照片，欲证明其购买不动产的事实，但其未提供3000万元购房款的给付证明。加之，张某某在伊春市中级人民法院（2017）黑07行初8号行政案件中自认其未实际向鑫鹤公司支付购房款，系用鑫鹤公司欠兴汇公司的债务折抵的购房款。鑫鹤公司与兴汇公司之间存在借贷关系，张某某虽是兴汇公司的董事长，仅是公司股东之一，非经法定程序不能成为鑫鹤公司的债权人。因原告张某某没有充分的证据证明其已经支付了全部不动产价款及在本院查封之前已经合法占有争议不动产的证据，无法阻却本院的强制执行措施，其诉讼请求本院不予支持。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告张某某的诉讼请求。案件受理费191800元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。

审判长　　晋文红
审判员　　刘　莹
审判员　　王雪洁

书记员：付丽丽