张某某诉湖北天厦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书

张某某
王慧峰（湖北书院律师事务所）
徐文娟（湖北书院律师事务所）
湖北天厦房地产开发有限公司
汪敏霞（湖北锡爱律师事务所）

原告张某某。
委托代理人王慧峰、徐文娟，湖北书院律师事务所律师。代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。
被告湖北天厦房地产开发有限公司。住所地:孝感市城站路北段八一路。
法定代表人刘望珍，该公司董事长。
委托代理人汪敏霞，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限:一般代理。
原告张某某诉被告湖北天厦房地产开发有限公司（以下简称天厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法适用简易程序由审判员肖应友独任审判，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人徐文娟，被告天厦公司的委托代理人汪敏霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告张某某与被告天厦公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条明确约定房屋交付期限为2011年8月28日，该合同附件《补充合同》第七条、第八条是对买受人在接收房屋时应同时履行付清全部购房款及办理土地证、房产证等税费等义务的约定，不是对交房期限的变更，故对被告相关抗辩意见，本院不予采纳。被告天厦公司未能依照合同的约定如期向原告交付商品房，应承担向原告交付房屋并按照合同约定向原告支付逾期交房违约金的民事责任。原告虽存在未按期支付一部分房款的违约行为，但对该责任承担无实质影响。关于合同约定的违约金是否明显过高的问题。被告逾期交房给原告造成的损失，一般情况下体现为其没有按时收到房屋另行租房的费用，与原告主张的租金或者同地段同类房屋租金相比，合同约定的按日向买受人支付已交房款万分之四的违约金，明显超过租金即实际损失的30%，应认定为约定过高，故本院结合本案的具体情况，根据公平原则，酌定将违约金比例调整为已付房款的日万分之二。被告天厦公司于2015年4月24日以合同约定的方式向原告发出书面交房通知，因本案诉讼导致房屋至今未交付，原、被告双方均有责任，故该日应视为“实际交付日”，被告应当向原告支付自2011年8月29日起至该日期间的逾期交房违约金，违约金应为53400元（200000元×2?×1335天）。被告辩称原告主张逾期交房违约金超过了诉讼时效与事实不符，本院不予支持。原告主张逾期交房违约金已足以补偿其损失，其同时主张租金损失本院不予支持。此外，被告天厦公司应按照约定履行协助原告办理房地产权属登记的义务，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  ，第一百一十四条  第二款  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条  、第二十九条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
一、被告湖北天厦房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告张某某交付房屋，并支付逾期交房违约金53400元；
二、被告湖北天厦房地产开发有限公司按照合同约定协助原告张某某办理房地产权属登记；
三、驳回原告张某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定办理。
本案诉讼费2704元，由原告张某某负担1569元，被告湖北天厦房地产开发有限公司负担1135元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费2704元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原告张某某与被告天厦公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条明确约定房屋交付期限为2011年8月28日，该合同附件《补充合同》第七条、第八条是对买受人在接收房屋时应同时履行付清全部购房款及办理土地证、房产证等税费等义务的约定，不是对交房期限的变更，故对被告相关抗辩意见，本院不予采纳。被告天厦公司未能依照合同的约定如期向原告交付商品房，应承担向原告交付房屋并按照合同约定向原告支付逾期交房违约金的民事责任。原告虽存在未按期支付一部分房款的违约行为，但对该责任承担无实质影响。关于合同约定的违约金是否明显过高的问题。被告逾期交房给原告造成的损失，一般情况下体现为其没有按时收到房屋另行租房的费用，与原告主张的租金或者同地段同类房屋租金相比，合同约定的按日向买受人支付已交房款万分之四的违约金，明显超过租金即实际损失的30%，应认定为约定过高，故本院结合本案的具体情况，根据公平原则，酌定将违约金比例调整为已付房款的日万分之二。被告天厦公司于2015年4月24日以合同约定的方式向原告发出书面交房通知，因本案诉讼导致房屋至今未交付，原、被告双方均有责任，故该日应视为“实际交付日”，被告应当向原告支付自2011年8月29日起至该日期间的逾期交房违约金，违约金应为53400元（200000元×2?×1335天）。被告辩称原告主张逾期交房违约金超过了诉讼时效与事实不符，本院不予支持。原告主张逾期交房违约金已足以补偿其损失，其同时主张租金损失本院不予支持。此外，被告天厦公司应按照约定履行协助原告办理房地产权属登记的义务，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  ，第一百一十四条  第二款  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条  、第二十九条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:

一、被告湖北天厦房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告张某某交付房屋，并支付逾期交房违约金53400元；
二、被告湖北天厦房地产开发有限公司按照合同约定协助原告张某某办理房地产权属登记；
三、驳回原告张某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定办理。
本案诉讼费2704元，由原告张某某负担1569元，被告湖北天厦房地产开发有限公司负担1135元。

审判长：肖应友

书记员：聂华丽