张某某与张某、李某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。
委托代理人宋福君，河北美东律师事务所律师。
被告张某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住沧州市。
被告李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住石家庄市裕华区。
委托代理人史玉广，河北济民律师事务所律师。

原告张某某与被告张某、被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李顺川独任审判，公开开庭进行了审理，原告张某某及其委托代理人宋福君、被告张某、被告李某某及其委托代理人史玉广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月30日，原告从王建强处购买二手房一处，之后，原告一直在该房居住，2016年9月26日，因房产证丢失，原告到房管部门补办房产证时，得知原告的房屋已被过户到被告张某名下，经与被告张某电话联系，方知原告的房屋被李某某抵账给了被告张某。原告认为，2016年4月19日，原告与被告张某签订的《鹿泉市房地产买卖契约》，系二被告恶意串通、以合法形式掩盖非法目的并损害原告利益的无效合同，故请求法院依法确认原告与被告张某签订的《鹿泉市房地产买卖契约》无效。本案诉讼费由二被告负担。
被告张某辩称，被告张某和原告签订的房屋买卖合同是有效的，房屋应当归被告张某，原告不应当起诉我，我是无辜的。
被告李某某辩称，原告隐瞒了提供担保、委托卖房等重要事实，原告述称二被告恶意串通、未经过同意出卖其房屋与事实不符，原告一直在房屋居住，与其委托卖房并无矛盾。
经审理查明，2015年12月12日，原告的同居男友孟宪恒与被告李某某签订借款合同（合同编号：贝祥借字[WD]001-20151212），由孟宪恒向被告李某某借款65万元，借款期限自2015年12月12日至2016年3月11日，原告张某某以其位于鹿泉市××庄镇××公寓××房产提供抵押担保，当日，原告张某某与被告李某某签订抵押合同（合同编号：贝祥抵字[WD]002-20151212号），借款到期后，孟宪恒未能按时偿还借款。2016年2月26日，原告张某某为被告李某某出具委托书，委托书载明：“委托人张某某名下的一套不动产，坐落于鹿泉市××庄镇××公寓××号，建筑面积107.31平方米，房屋所有权证编号为鹿房权证上庄第0431009797号。该不动产是张某某个人财产，现我将上述不动产出售，但因我本人不能亲自办理该不动产的出售事宜，故我自愿委托李某某为代理人，代为行使以下权利：一、偿还银行贷款，办理注销抵押手续；二、签订上述不动产的房屋买卖合同，出售上述不动产；三、办理上述不动产的过户手续（包括：查阅档案、提交相关资料、缴纳税费、代结物业代签相关文件等）；四、代收房款。委托人在授权范围内所签署的相关法律文件，委托人均予以承认，并承担相应的法律责任。委托人无转委托权。委托期限：自委托之日起至2017年2月26日为止。附：委托人和受托人身份证复印件各一份。委托人：张某某（签字、按手印）。受托人：李某某（签字、按手印）。2016年2月26日。”当日，河北省石家庄市燕赵公证处对原告出具的委托书予以公证，并出具了（2016）冀石燕证民字第1708号公证书。2016年4月19日，被告李某某代理原告张某某与被告张某签订《鹿泉市房地产买卖契约》，原告张某某将其位于鹿泉市××庄镇××公寓××房产出让给被告张某，出让价390324元。2016年4月14日，被告张某丈夫刘金良向被告李某某的银行账户转款13.3万元，当日，被告李某某通过银行转账的方式，将该13.3万元用于偿还房屋银行贷款132436.75元，及支付提前还款的利息558.81元，共计132995.56元。2016年4月19日，争议房屋过户至被告张某名下。
庭审中，原告认为，被告李某某系河北贝祥投资咨询有限公司（以下简称贝祥公司）的法定代表人，孟宪恒向被告李某某借款，还款计划书加盖了贝祥公司的公章，且收取了利息及咨询费，说贝祥公司从事发放高利贷的非法经营。被告李某某取得原告张某某经过公证的委托书后，原告虽授权被告李某某出售房屋，但没有授权李某某将房屋用于抵顶案外人的借款，也没有许可李某某不经协商房屋价格就可以出售，法律也不允许被告李某某直接实现抵押权，故被告李某某在未与原告协商房屋价格的情况下，直接实现抵押权出售房屋，属以房抵债，此行为违法，应属无效。被告李某某与被告张某恶意串通，以超低价出售原告房屋，在张某并非善意的情况下，损害了原告的利益，故被告张某与原告签订的《鹿泉市房地产买卖契约》应为无效合同，涉案房屋亦应归原告所有。被告李某某认为，孟宪恒向被告李某某借款并以原告的房产抵押，均是以被告李某某的个人名义进行，后孟宪恒不能按时偿还借款，被告李某某依据原告出具的经过公证的授权委托书，将原告的房产出售给被告张某，售房价52万多元，其中13.3万元用于偿还房屋银行贷款及支付提前还款的利息，剩余39万多，用于偿还孟宪恒的借款，此不存在恶意串通以超低价售房和直接实现抵押权的问题，也不属于以房抵债的问题，故原告与被告张某签订《鹿泉市房地产买卖契约》合法有效，诉争房屋亦应归被告张某所有。被告张某认为，我是凭原告出具的经过公证的授权委托书买房，为此支付了52万多元购房款，现房子已办理了过户，房子是我的，原告不应当起诉我，我是无辜的。
上述事实，有原、被告陈述、借款合同、抵押合同、鹿泉市房地产买卖契约、电话录音、银行转账明细、偿还银行贷款的转账明细等证据予以证实。

本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2016年2月26日，原告张某某委托被告李某某出售其位于鹿泉市××庄镇××公寓××房产，有原告张某某出具的委托书，委托书明确列明了被告李某某的代理权限，并经河北省石家庄市燕赵公证处公证，视为原告真实的意思表示，在没有证据证明违反法律强制性规定的情况下，该委托行为合法有效。2016年4月19日，被告李某某持委托书代理原告张某某房出售屋，并与被告张某签订《鹿泉市房地产买卖契约》，没有违反法律强制性规定，庭审中，原告亦未提交二被告恶意串通损其利益的相关证据，现原告要求确认《鹿泉市房地产买卖契约》无效，理据不足，故本院不予支持。对于孟宪恒向被告李某某借款以原告房产抵押是否合法、被告李某某和河北贝祥投资咨询有限公司是否存在非法经营以及被告李某某将原告售房款用于清偿孟宪恒的借款是否合适等其他事宜，不属于本案审理的范围，原告可另行途径解决。基此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：

驳回原告张某某的诉讼请求。
本案诉讼费3650元（已减半收取），由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

审判员 李顺川

书记员： 王帆