张某与凌世魁、武汉均阳房地产管理有限公司物权保护纠纷一审民事判决书

原告：张某，男，****年**月**日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
法定代理人：陈某，系张某堂兄，****年**月**日出生，汉族，住湖北省汉川市。
委托诉讼代理人：邹汉文，
湖北正义行律师事务所律师，特别授权代理。
被告：凌世魁，男，****年**月**日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：张润喜，武汉市汉阳区
正义法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告：
武汉均阳房地产管理有限公司，住所地：武汉市汉阳区西桥路13号。
法定代表人：张财元，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓晓，系该
公司法务部法务专员，一般授权代理。
原告张某诉被告凌世魁、

武汉均阳房地产管理有限公司（以下简称均阳公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年6月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人邹汉文，被告凌世魁及其委托诉讼代理人张润喜，被告
武汉均阳房地产管理有限公司的委托诉讼代理人邓晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告张某的父亲张顺清所有的武汉市汉阳区XX小区XX号XX楼XX号的房屋公有房屋使用权转让协议无效；2、确认张某为武汉市汉阳区XX小区XX号XX楼XX号房屋公房承租人；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：张顺清与原告张某系父子关系，且均患有XX，家庭生活极其困难，仅靠低保维持生活，父子两人均居住于武汉市汉阳区XX小区XX号XX楼XX号房屋（使用面积：22.38平方米）内，其居住环境十分贫寒。2014年11月3日，被告凌世魁在未与原告张某近亲属联系的情况下，以蒙骗的手段与张顺清签订了公有房屋使用权转让协议，而转让协议上也未收到分文的转让费，且原告张某之后一直居住于该房屋内。原告张某母亲文腊英于1994年8月14日去世，其父亲张顺清于2017年12月1日去世。张顺清去世时，被告凌世魁上门提出诉争公房使用权已转让归其所有，原告张某及其近亲属才知晓此情况。原告张某经武汉市××医院司法鉴定所鉴定为XX人，其父亲张顺清生前亦患有XX，故张顺清与被告凌世魁所签订的公房使用权转让协议无效，应予以撤销，诉争房屋应由张某居住使用。
被告凌世魁辩称：第一，原告无诉权；第二，涉案的房屋买卖行为诉讼时效已经超过三年14天，已经超过诉讼时效；第三，被告与张顺清交易的时候，张顺清意识清醒，不存在任何××的症状；第四，被告办理房屋买卖及转让的手续已经国家机关审核通过的，依法有效。请求法院驳回原告诉讼请求。
被告均阳公司辩称：一、均阳公司作为被告的主体资格不适格。本案是原告与凌世魁之间的公房承租权纠纷，与公房管理单位无关，公房管理单位有权根据相关的法律政策规定为新旧承租人办理过户手续。请求法院依法驳回原告对均阳公司的起诉和诉讼请求。二、涉案公房的公房承租权已由被告凌世魁合法取得，原告的举证不能证明《公有房屋使用权转让协议》存在法定无效事由。张顺清作为诉争公房的原承租人与凌世魁签订有偿转让协议，主体适格。张顺清自愿与凌世魁向均阳公司申请办理涉案公房使用权有偿转让手续，并提交相关的资料、签署相关文件，符合公房转让的相关规定，原告也参与了诉争公房的转让事宜，对涉案公房转让是知情且同意的。原告举证的XX证、（2018）鄂0105民特3号民事判决书不能证明原告父亲张顺清系XX人，也不能证明张顺清在签署涉案公房的《公有房屋使用权转让协议》时是XX人。原告诉称转让协议上未收到分文的转让费，与本次转让手续的办理无关，也不影响本次转让手续的办理效力。三、均阳公司在办理涉案公房有偿转让承租人变更事宜中已尽到相应审查义务，办理涉案公房承租人变更事实清楚、证据充分、符合相关规定。原告未举证证明凌世魁在公房转让中存在欺骗行为且均阳公司对于凌世魁在转让过程中是否存在蒙骗行为无法定的审查义务。均阳公司系依照《武汉市直管公房使用权有偿调换、转让管理办法》为张顺清及凌世魁办理涉案公房承租人的变更手续，办理流程合法有据。均阳公司系依据张顺清的申请办理变更事宜，并无义务对张顺清的行为能力进行判定，且转让手续办理过程中张顺清思维清楚、语言表达流畅，按要求提供了转让事宜需要的资料，转让行为系张顺清的真实意思表示。四、原告诉请确认其为涉案公房的承租人，无事实和法律依据。原告不能证实张顺清与凌世魁所签订的《公有房屋使用权转让协议》存在无效的法定事由，对此应由原告承担举证不能的法律后果。综上，请求依法驳回原告对均阳公司的起诉及原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张顺清与文腊英系夫妻关系，婚后育有一子张某。1994年8月16日，文腊英去世。2004年，张顺清自他人手中有偿受让位于武汉市汉阳区XX小区XX号XX楼公房（计租面积22.38平方米）使用权，同年11月29日，张顺清作为该公房承租人与被告
武汉均阳房地产管理有限公司签订公房租约，办理了张顺清名下的公房租约。后该房屋由张顺清与张某一起居住使用。张某系XX人，于2009年办理了XX人证，为XX，后2012年8月14日，张某再次办理XX证的时候确认的系XX二级XX，监护人为张顺清。张某日常生活由张顺清料理。被告凌世魁居住于武汉市汉阳区XX小区XX号XX楼，平时与张顺清有来往，对张顺清有所照顾。2014年11月3日，张顺清、张某与凌世魁至均阳公司办理位于武汉市汉阳区XX小区XX号XX楼公房的使用权转让事宜。甲方张顺清（转让方）与乙方凌世魁（受让方）签订《公有房屋使用权转让协议》一份，约定甲方将位于武汉市汉阳区XX小区XX号XX楼公房（使用面积：22.38平方米）使用权有偿转让给乙方，协议生效后七日内甲、乙双方携带《武汉市公有房屋住宅租约》到相关部门办理使用权过户手续，但该协议中关于使用权转让价格、钱款支付方式及房屋交付时间、违约责任承担等约定内容均为空白。协议签订当日，张顺清、张某签署《武汉市直管公房使用权有偿转让申请书》一份载明：“本人自愿将承租在XX小区XX号住房使用权进行有偿转让，转让后住XX小区XX号”；凌世魁签署《武汉市直管公房使用权有偿受让申请书》一份载明：“本人自愿有偿受让XX小区XX号住房使用权”，张顺清、张某及凌世魁共同签署《公房置换收件登记表》一份，收件登记表中卖方提供的资料中无卖方存在其他住房的资料。上述《转让协议》、《转让申请书》、《受让申请书》、《公房置换收件登记表》中，转让方及卖方签名均系凌世魁代张顺清、张某签名，张顺清、张某分别在各自签名上捺印，受让方及卖方签名均系凌世魁本人签名并捺印。办理公房使用权转让事宜中张顺清向均阳公司提供了丧偶证明、独生子女证明、无婚姻登记记录查询证明以及其他办理公房转让事宜的材料。同日，被告补缴了张顺清就诉争公房所欠缴的租金并预缴至2015年4月份。后均阳公司于2014年11月10日审批通过了诉争公房使用权有偿转让。同年11月12日，被告作为新的承租人与公房管理单位签订新的公房租约，房屋租金由原来的每月人民币17.9元变更为每月人民币35.8元。关于诉争公房转让权的价款以及价款支付问题，凌世魁表示其领取新租约当日即向张顺清支付现金支付人民币134,280元，但未提交收条、转账或被告自己提取钱款的证明。新租约签订后，诉争房屋仍由张顺清、张某居住使用，凌世魁未实际居住使用，也未依照法定程序要求张顺清、张某交付并腾退房屋。2017年12月1日，张顺清去世，在张顺清后事的料理中，被告向居委会及张某的亲戚表示诉争房屋已转让给其，并办理了公房租约的变更登记。2018年5月，经法院宣告张某为XX人并指定其堂兄陈某为张某监护人。诉争房屋现由张某一人居住并已纳入拆迁范围。诉争房屋新租约已被拆迁办收取。现原、被告就诉争房屋转让事宜发生纠纷，原告认为张顺清也患有XX，故诉至法院要求依法确认张顺清与凌世魁就位于武汉市汉阳区XX小区XX号XX楼XX号房屋的《公有房屋使用权转让协议》无效并确认张某为武汉市汉阳区XX小区XX号XX楼XX号房屋公房承租人，本案的诉讼费由被告承担。
案经调解，双方当事人未能达成一致协议。

本院认为：张顺清与张某系父子关系，张某作为XX人，张顺清去世之前系张某的唯一监护人，负有抚养张某的义务，张顺清的所有收入以及财产均系保障张顺清与张某的共同生活需要。张顺清2004年购买位于武汉市汉阳区XX小区XX号XX楼XX号公房不仅是保障自己的居住，也是抚养张某以及为保障张某居住的需要。张某与张顺清系同一户籍即武汉市汉阳区XX小区XX号XX楼，且自2004年购置该房屋后一直共同居住于该公房，张某系该诉争公房的共同承租人。张顺清与被告凌世魁在签订《公有房屋使用权转让协议》时，张顺清、凌世魁、均阳公司均知晓张某系智力XX，张某的捺印无任何意义，仍要求张某在有偿转让申请书、公房置换收件登记表、公有房屋使用权转让协议上捺印，由此可见，张顺清、凌世魁、均阳公司均认可张某为上述诉争公房的共同承租人。张某作为XX人，其民事行为由其监护人代理，依据《中华人民共和国民法总则》第三十四条：“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。”、第三十五条：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”之规定，张顺清作为原告的监护人，应依法按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，保护被监护人的财产权利及其他合法权益等，不得侵害被监护人的合法权益。除为维护监护人利益外，不得处分被监护人的财产。诉争房屋作为原告唯一的住房，是原告最基本的生活保障，张顺清转让该公房使用权，会导致原告居无定所，生活毫无保障，严重侵害了被监护人的合法权益，违反了上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，张顺清与被告凌世魁于2014年11月3日就位于武汉市汉阳区XX小区XX号XX楼（使用面积22.38平方米）公房签订的《公有房屋使用权转让协议》无效。原告作为张顺清同户籍共同居住的家庭成员在张顺清去世后，应系诉争公房新的承租人。对于原告主张张顺清系XX的主张，原告未能提交证据予以证明，本院不予采信。对于被告主张的涉案的房屋买卖行为已过诉讼时效的观点，诉讼时效自权利人知道或因应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。原告作为XX人，其法定代理人系在张顺清2017年12月1日去世后才知晓诉争公房的转让事宜，才知晓原告的权益受到侵害，并未超过诉讼时效。且本案系物权保护纠纷，原告对于诉争公房享有的公房承租权益不适用诉讼时效的规定，对被告的该主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：

一、张顺清、原告张某与被告凌世魁于2014年11月3日就位于武汉市汉阳区XX小区XX号XX楼（使用面积22.38平方米）公房签订的《公有房屋使用权转让协议》无效；
二、原告张某为上述位于武汉市汉阳区XX小区XX号XX楼（使用面积22.38平方米）公房的承租人。
本案案件受理费人民币4,300元（原告张某已预交），由原告张某负担人民币2,150元、被告凌世魁负担人民币2,150元，被告凌世魁于本判决生效之日起十日内将应负担的款项直接支付给原告张某。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于
湖北省武汉市中级人民法院。

审判长 崔玉华
人民陪审员 周洪元
人民陪审员 熊艳

书记员： 刘婷