张建设、湖北师范大学房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）:张建设，男，1952年12月16日出生，汉族，住黄石市黄石港区，
被上诉人（原审原告）：湖北师范大学，住所地黄石市磁湖路11号。
法定代表人：李宏，该校校长。
委托诉讼代理人：叶桢、叶宇昆，均系湖北鸣伸律师事务所律师。
原审被告：杨咏娥，女，1952年1月15日出生，汉族，住黄石市黄石港区，

上诉人张建设因与被上诉人湖北师范大学、原审被告杨咏娥房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初1913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
张建设上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，驳回湖北师范大学的诉讼请求，改判由其继续经营门面。事实与理由：湖北师范大学在没有发给其解除合同通知的前提下，强行停其门面的电，要求其退出门面对外招租，根据合同约定其在承租门面时，同等条件下有优先承租权，因湖北师范大学行为造成其不能正常经营，对此造成损失应由湖北师范大学赔偿。因其门面是从他人转租过来，其对门面进行了装修，湖北师范大学应补偿其装修费用。同时其在正常经营过程中所购进的货物没有售完也应由湖北师范大学承担。
湖北师范大学答辩称：2015年1月1日其与张建设签订了为期一年的房屋租赁合同。合同期满后，双方未达成续租合同，其多次通知张建设腾退房屋，张建设拒绝退房而继续占用违反合同规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。
湖北师范大学向一审法院起诉请求：1、判令张建设立即腾退其所有的位于牛尾巴教职工住宅区门面。2、判令张建设、杨咏娥连带支付拖欠的水电费77元。3、判令张建设、杨咏娥连带支付其占用房屋期间的滞纳金（从2016年7月1日起，按每日租金标准的5倍126.05元计算至腾退之日止）。4、由张建设、杨咏娥承担诉讼费用。
一审法院认定：2015年1月1日，湖北师范大学为出租方，张建设为承租方，续签了对湖北师范大学牛尾巴教职工住宅区门面(经营面积约25平方米)的房屋租赁合同，续签约定的租赁期限为一年，即：张建设续租期限为2015年1月1日至12月31日止；约定年度租金额9200元；水费每吨加收0.1元，电费每度加收0.1元，据实支付。合同约定期限届满后，双方未续签合同，但双方仍然按原约定继续履行合同。2016年3月17日，湖北师范大学向张建设发出《告知及承诺书》，告知合同已到期，依据湖北省国有资产出租出借的管理规定，将于2016年4月底对此门面进行招租。请在三天内退出房屋。张建设向湖北师范大学交纳租金截止至2016年6月30日。2016年8月18日，湖北师范大学向张建设发出《湖北鸣伸律师事务所律师函》告知湖北师范大学拟对出租房屋进行公开招租，要求张建设及时腾退房屋。2016年10月8日，湖北师范大学因张建设拒绝腾退房屋而提起诉讼。
一审法院认为：湖北师范大学与张建设于2015年1月1日签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，是有效合同。杨咏娥不是合同的当事人，湖北师范大学未能提供其应当承担合同连带责任的证据，故对湖北师范大学提出由杨咏娥承担连带责任的请求，不予支持。该合同在2015年12月31日期满后，合同双方未续签合同但仍然继续履行，形成了不定期租赁关系。湖北师范大学要求张建设腾退租赁房屋前，应当先行依法解除不定期的租赁合同。湖北师范大学虽然已经向张建设发出了两份函告，且函告内容明确为要求腾退房屋，仍然不能替代规范的解除合同通知书，因而不必然产生解除合同的法律后果。但是，基于当事人依法享有可以随时解除不定期租赁合同的权利，且湖北师范大学为落实相关规章制度以完善其对国有资产规范化管理要求而已经提起了以腾退房屋为目的的诉讼，继续履行合同已成为不可能，为减少诉累，确认湖北师范大学与张建设之间的不定期房屋租赁合同在2016年11月29日开庭庭审之日解除。合同解除后，张建设应当腾退房屋返还给湖北师范大学，并应当按原合同约定的租金、水电费用标准，向湖北师范大学支付据实结算欠交的租金及水电费用。故对湖北师范大学要求由张建设腾退房屋和支付租金及水电费用欠款的诉求，予以支持。对湖北师范大学超出此部分的诉求则不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认湖北师范大学与张建设之间的不定期房屋租赁合同在2016年11月29日解除；二、张建设在判决书生效之日起30日内，退出其承租的湖北师范大学牛尾巴教职工住宅区门面房屋并返还给湖北师范大学，同时向湖北师范大学支付自2016年7月1日起至实际返还房屋之日止期间，按原合同约定的租金、费用标准，据实结算确定的租金及水电费用。三、驳回湖北师范大学的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：湖北师范大学与张建设签订的房屋租赁合同在2015年12月31日期满后，双方未续签合同但张建设仍然继续使用租赁物，双方之间形成了不定期租赁关系。湖北师范大学依法享有可以随时解除不定期租赁合同的权利，一审法院判决确认湖北师范大学与张建设之间的不定期房屋租赁合同在2016年11月29日解除不违反法律规定。同时判决合同解除后，张建设应当腾退房屋返还给湖北师范大学，并应当按原合同约定的租金、水电费用标准，向湖北师范大学支付据实结算欠交的租金及水电费用正确。故张建设提出由其继续经营门面，湖北师范大学赔偿其损失及补偿其装修费用和承担其没有售完货物的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费288元，由张建设负担。
本判决为终审判决。

审判长　　何秀星 审判员　　卢丽华 审判员　　戴俊英

书记员：严彬彬