张某某、严某某与邓某某、李某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

邓某某
李某
郑丽蓉（湖北鹰之歌律师事务所）
张某某
严某某

上诉人（原审被告）邓某某。
上诉人（原审被告）李某，系上诉人邓某某之妻。
委托代理人郑丽蓉，湖北鹰之歌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张某某，无业。
被上诉人（原审原告）严某某，无业，系被上诉人张某某之妻。
上诉人邓某某、李某因与被上诉人张某某、严某某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2014）鄂天门民二初字第00049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，于同年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人邓某某、李某的委托代理人郑丽蓉，被上诉人张某某、严某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2001年12月22日，张某某与李某签订一份《售（购）房协议》，约定:张某某以22000元购买邓某某、李某坐落于老政府院内9号楼第4层东头的私房一套，现款一次性付清；邓某某、李某将所持有的房屋所有权证、房屋契证等法律凭据原本交给张某某；若另须筹办变更过户等手续，其费用均由张某某支付，邓某某、李某予以配合办妥，但不负担经济支付。李某代邓某某在合同上签字。合同签订后，张某某、严某某于同日向李某支付21800元，李某出具一份收条，载明:今收到张某某交来购政府院内9号楼401单元房款现金贰万壹仟捌佰元整。李某代邓某某在收条上签字。同日，李某将房屋所有权证（证号为天房丙改字第××号）、房屋契证原件交给张某某、严某某，事后李某将该房屋买卖的事宜告知邓某某。尔后，邓某某、李某将房屋交付给张某某、严某某居住至今。2013年，张某某、严某某要求邓某某、李某协助办理该房屋的所有权变更手续未果，遂诉至法院，请求确认房屋买卖合同有效、邓某某、李某协助办理该房屋的所有权变更手续。
原审认为，本案涉案房屋系邓某某、李某夫妻共同所有的财产，虽然李某在与张某某签订房屋买卖协议时，邓某某未在合同上签字，但李某将此事告知邓某某后，邓某某并无异议，且未向张某某、严某某主张过权利，应视为对该合同的认可，故房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。邓某某辩解其未与张某某、严某某签订房屋买卖合同，亦未委托授权或事后认可，李某擅自处分夫妻共同财产的行为无效的意见，因邓某某事后对该房屋买卖合同已予以追认，该合同对其具有约束力，对其辩称意见不予采纳。邓某某辩解本案诉争房屋系以成本价购买的房改房，李某与张某某、严某某之间的房屋买卖行为未经天门市房改办批准，李某擅自处分该房产的行为无效的意见，虽然邓某某在购买该房改房时，《出售成本价公有住房协议书》中规定了邓某某在该房屋住满五年后，经天门市房改办公室批准可转让房屋，但该规定仅是针对房改房的管理性规定，并非禁止性规定，不影响张某某与李某签订的《售（购）房协议》的效力，对该辩称意见依法不予采纳。关于购房款的数额，合同约定张某某、严某某一次性付清22000元，张某某、严某某实际支付21800元后，李某未提出异议，且房屋交付张某某、严某某至今十余年，一直未要求张某某、严某某继续履行付款义务，运用逻辑推理和日常生活经验，21800元应是双方当事人对合同价款的协商变更，故对李某辩解张某某、严某某未足额支付购房款，存在违约行为的意见，不予采纳。张某某、严某某向邓某某、李某履行了付款义务，邓某某、李某应协助张某某、严某某办理房屋所有权的变更登记手续。故对张某某、严某某要求确认合同效力及要求邓某某、李某协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，依法予以支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第七十七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决:一、张某某与李某于2001年12月22日签订的《售（购）房协议》有效；二、邓某某、李某于判决生效后七日内协助张某某、严某某办理房屋产权证号为天房丙改字第××号房屋的所有权变更登记手续。案件受理费350元，由邓贤平、李某负担。
邓某某、李某不服原审判决，向本院提起上诉称，按照《天门市深化城镇住房制度改革实施方案》等相关规定，职工以成本价购买的住房，住满5年后可以依法进入市场。双方签订《售（购）房协议》不符合该交易条件，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。涉案房产属邓某某享有成本价公有住房，系国有划拨土地，邓某某只有房屋所有权证，没有国有土地使用证，涉案房屋不得上市交易。原审认定《售（购）房协议》有效错误。《售（购）房协议》约定购房款为22000元，张某某实际支付21800元，没有足额支付房款，原审法院认定双方对合同价款已协商变更错误。请求撤销原判，改判确认双方所签订《售（购）房协议》无效。
张某某、严某某答辩称，其向邓某某、李某支付的购房价款是当时的市场价，李某与张某某所签订《售（购）房协议》不违反了法律、行政法规的强制性规定。双方签订买卖合同是经熟人介绍，先签的合同，付款时要求让一点利，经协商邓某某、李某让了200元，且十几年了都没有向张某某、严某某主张该200元。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
二审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，邓某某、李某通过成本价购买了涉案房屋，并办理了房屋所有权证，享有涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。双方签订的《售（购）房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。邓某某、李某上诉称，邓某某、李某将未住满5年的公有住房转让给张某某、严某某违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。本院认为，邓某某、李某主张协议无效所依据的《天门市深化城镇住房制度改革实施方案》等相关规定属于管理性规定，不属于法律、行政法规效力性强制性规定，不能作为人民法院认定合同效力的依据，故对该辩称合同无效的理由，本院不予采纳。邓某某、李某上诉称，张某某、严某某实际支付21800元购房款，没有足额支付房款，双方未对合同价款协商变更。本院认为，邓某某、李某出具了21800元购房款的收条，将涉案房屋交付给张某某、严某某居住十余年，一直未向张某某、严某某主张继续履行付款义务。200元相对于22000元购房款数额小，根据日常生活经验法则，张某某、严某某少支付200元购房款应视双方当事人对合同价款的协商变更，故对该辩称未完全履行合同付款义务的意见，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人邓某某、李某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，邓某某、李某通过成本价购买了涉案房屋，并办理了房屋所有权证，享有涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。双方签订的《售（购）房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。邓某某、李某上诉称，邓某某、李某将未住满5年的公有住房转让给张某某、严某某违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。本院认为，邓某某、李某主张协议无效所依据的《天门市深化城镇住房制度改革实施方案》等相关规定属于管理性规定，不属于法律、行政法规效力性强制性规定，不能作为人民法院认定合同效力的依据，故对该辩称合同无效的理由，本院不予采纳。邓某某、李某上诉称，张某某、严某某实际支付21800元购房款，没有足额支付房款，双方未对合同价款协商变更。本院认为，邓某某、李某出具了21800元购房款的收条，将涉案房屋交付给张某某、严某某居住十余年，一直未向张某某、严某某主张继续履行付款义务。200元相对于22000元购房款数额小，根据日常生活经验法则，张某某、严某某少支付200元购房款应视双方当事人对合同价款的协商变更，故对该辩称未完全履行合同付款义务的意见，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人邓某某、李某负担。

审判长：刘汝梁
审判员：胡煜婷
审判员：任婕

书记员：谢筱