张某某、殷某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住随州市曾都区。上诉人（原审被告）：殷某某（系张某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：殷正升，湖北五合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司随州分行。住所地：随州市青年路**号。负责人：王炜，该行行长。委托诉讼代理人：张金陆，湖北美佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：周永发，湖北美佳律师事务所律师。

张某某、殷某某上诉请求：1.撤销原判，改判驳回农行随州分行的诉讼请求;2.诉讼费用由农行随州分行负担。事实与理由：一、原判认定事实不当。1.房屋系殷某某租赁，合同系殷某某以张某某名义签订，张某某没有参与租赁和经营。2.农行随州分行未向殷某某下达收回房屋的通知书，农行随州分行提供的张某某签名收到该通知书的回执是伪造的。农行随州分行从2015年至今一直收取殷某某交纳的租金，租房保证金至今没有退还。农行随州分行解除合同应当重新通知殷某某，殷某某享有优先承租权。二、双方签订的租赁合同合法有效，至今没有解除。1.书面合同到期后，殷某某继续租赁房屋，农行随州分行也没有提出异议，故双方租赁关系合法有效，只是视为不定期租赁合同关系。2.双方没有协商一致解除合同，农行随州分行行使解除权不符合法律规定，故双方合同没有解除。三、殷某某租赁房屋十几年，农行随州分行起诉要求返还房屋，侵犯了殷某某的优先租赁权。四、殷某某对随州曾都区西城烈山大道186号的两间门面房享有部分产权，并享有使用的权利。五、农行随州分行解除合同，没有履行提前通知的义务，且租房保证金也没有退还，违反法律规定。六、农行随州分行出售房屋时，没有提前通知殷某某，殷某某已向人民法院提起确认之诉，该案正在二审审理中。本案裁判结果与该案判决有关，故本案应中止审理。农行随州分行辩称：1.一审认定事实正确。殷某某所称张某某没有参与租房经营，合同上签字是殷某某以张某某名义签字，不是事实。即使该主张成立，张某某、殷某某系夫妻，殷某某租房发生于夫妻关系存续期间，属于夫妻共同经营，债权债务属于夫妻共同债务。夫妻双方有因家庭事务相互代理的权利。殷某某的该主张，在起诉前、一审中均未提出，足以表明殷某某以张某某名义签字的效力及于张某某。双方签订的合同期满后，农行随州分行分别于2014年7月24日、2015年6月10日以书面方式通知张某某，限其交出房屋。2017年2月13日，张某某向农行随州分行作出了同意腾退房屋的承诺。张某某利用其农行职工的身份，获取农行随州分行账户，单方擅自向农行随州分行汇款。农行随州分行对张某某2015年、2016年的汇款没有出具收据，对其2017年汇款拒收后交公证机构提存。因此，房屋租赁合同已经期满，双方没有合同关系，无需通知解除租赁合同。张某某、殷某某非法侵占房屋，农行随州分行可以随时起诉腾退房屋。2、即使按张某某、殷某某主张的不定期租赁关系，原审判令张某某、殷某某腾退房屋也是正确的。农行随州分行多次要求张某某、殷某某腾退房屋，张某某还书面承诺在竞买房屋不成功后自动腾退房屋。现张某某竞买未成功，应当无条件腾退房屋。如果双方是不定期租赁，农行随州分行有权随时提出解除合同的要求。3.房屋未对外发租，张某某关于享有优先承租权的主张，无事实依据。4.殷某某在租赁期间擅自将房屋附属物登记在其名下，侵犯了农行随州分行的权利。5.殷某某关于农行随州分行没有履行通知其腾退房屋的义务的主张，不能成立。6.本案为房屋侵占纠纷，而另案为买卖合同确认纠纷，两个案件无联系，本案不应中止审理。农行随州分行向一审法院起诉请求：1.张某某、殷某某夫妇腾退所占用的房屋并将该房屋完整交还农行随州分行；2.张某某、殷某某自2016年9月17日起按每日600元（以评估鉴定为准）支付房屋占用费至腾退房屋之日止；3.本案案件受理费、诉讼保全费、律师代理费用由张某某、殷某某承担。事实与理由：2011年9月16日，农行随州分行与张某某签订《房屋（场地）租赁合同》。合同约定：张某某租用该行所有位于随州曾都区××办事处××山大道××号的门面房两间，面积约99平方米，用于家庭经营；期限三年，年租金125000元；张某某在合同到期后十日内将房屋原样交给该行；该行不承担装修补偿和任何损失；合同还约定了租金的交纳方式和其他权利义务。合同签订后，该行依约将门面房交给张某某、殷某某夫妇使用。合同期满前，该行准备处置拍卖此房地产。2014年7月24日，该行向张某某发出书面通知，通知其合同到期日该行收回房屋依法拍卖。此后张某某不交还房屋。2015年6月10日，该行再次向张某某发出书面通知，通知其于2015年6月30日前交还房屋。2017年2月13日，张某某向该行作出书面承诺，内容为：“农行随州分行：2014年7月24日通知租赁合同到期收回租用的房屋将进行公开拍卖，本人参与拍卖竞买，若竞买不成功，将自动腾退所租用的房屋，不向农行提任何条件和要求。承诺人张某某。”2017年7月28日，经该行委托，湖北恒源拍卖有限公司举行拍卖会，买受人周宝玲竞得上述房产。张某某、殷某某夫妇未能竞买成功，之后拒不兑现承诺交还房屋，继续非法占用至今。张某某、殷某某的行为，违背合同约定，已给该行造成巨大的经济损失，其行为严重侵犯了该行的合法权益。一审法院认定事实：位于随州市××办事处××山大道××单元××号房屋的所有权人为农行随州分行。该房的所有权证号为随州市房权证城区字第××号，建筑面积89.91平方米，土地使用权证号为随国用（2009b）第3889号，土地使用权面积14.58平方米。殷某某于2005年7月起租用农行随州分行位于随州市××区××办事处××山大道××层的房屋（89.91平方米）经营。2011年9月16日，张某某（作为乙方、承租方）与农行随州分行（作为甲方、承租方）签订《房屋（场地）租赁合同》，继续租赁上述房屋经营，该合同的主要内容为：“乙方继续租赁甲方上述房屋，期限三年（自2011年9月16日起至2014年9月16日止），租金为每年125000元（第一年租金在合同签订日一次付清，第二年于2012年9月16日前一次全额付清，第三年于2013年9月16日一次全部付清）；签订合同后，甲方应按时将房屋交给乙方使用，租期内若有特殊情况变化（如甲方需要收回房屋或乙方要求退还所租用的房屋等）须提前一个月通知对方，并按天数清算租金；乙方在合同到期后十日内将房屋原样交给甲方（若甲方房屋仍发租，乙方需续租时，乙方必须在合同到期前十日内向甲方申请并重新签订租房合同）。2014年7月24日，农行随州分行向张某某发出收回出租房屋通知书，内容为：“收回出租房屋通知书（回执）张某某：你租用我行位于随州市××山大道（原曾都）门面房屋两间，于2014年9月16日到期。该房屋我行将进行拍卖处置，请你在合同到期日交房。谢谢合作！特此通知签收人张某某签名，中国农业银行股份有限公司随州分行加盖印章，二0一四年七月二十四日”。合同到期后，张某某、殷某某没有向农行随州分行交还所承租的房屋，继续占用该房经营。农行随州分行位于随州市××办事处××山大道××单元××号房屋由张某某、殷某某租赁后用于经营服装、鞋帽、百货、针织品、银饰。因本案诉争的房屋返还问题双方产生争议，农行随州分行于2017年11月1日诉至一审法院。一审法院另查明，2018年2月9日，农行随州分行向该院申请撤回要求张某某、殷某某支付占用费的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同当事人均有法律约束力。双方签订的《房屋（场地）租赁合同》，其合同内容是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合同有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。农行随州分行在合同届满前已经书面向张某某通知收回出租房屋，合同到期后，双方又未续签租房合同，故双方的租赁合同已履行完毕。张某某、殷某某虽在继续使用原承租的房屋，其性质属于临时使用，双方的租定期限为不定期，当事人可随时解除合同。该房的所有权属于农行随州分行，现农行随州分行要求张某某、殷某某腾退所占用的房屋并将该房屋交还的诉讼请求理由正当，依法应予支持。农行随州分行要求张某某、殷某某承担律师代理费不属其实际损失，不予支持。殷某某辩称其已另案提起确认之诉，该案的判决结果可以作为本案查明案件事实的证据依据，直接影响到本案事实的认定，本案应中止审理。一审法院认为，殷某某提起确认合同无效纠纷之诉，属于另一民事法律关系，与本案没有关联性，本案不宜中止审理。若将来租赁房屋的物权发生变动，当事人可另案主张权利,故其辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张某某、殷某某于判决生效之日起十五日内将位于随州市曾都区西城办事处烈山大道186号1栋1单元1层101号房屋交还给中国农业银行股份有限公司随州分行；二、驳回中国农业银行股份有限公司随州分行的其他诉讼请求。案件受理费2800元，由张某某、殷某某负担。经审理查明，上诉人湖北恒源拍卖有限公司（以下简称恒源拍卖公司）与被上诉人殷某某拍卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日作出（2018）鄂13民终350号民事判决。该判决查明以下事实：2017年6月，为加强闲置固定资产管理，农行随州分行委托恒源拍卖公司对包括殷某某承租的房屋在内的四处闲置营业房产进行公开拍卖处置。随后，恒源拍卖公司在随州日报发布拍卖公告。该拍卖公告载明，“受委托，我公司定于2017年7月28日上午9时在随州宾馆宴宾楼四楼会议室对下列标的按标的现状进行公开拍卖。标的一：位于随州市东城××大厦××层营业房产，竞买保证金400万元；标的二：位于随州市××山大道××层的房屋营业房产，竞买保证金200万元；标的三：位于随州市××××层营业房产，竞买保证金450万元；标的四：位于随州市××桥××山大道××层营业房产，竞买保证金130万元。即日起在各标的物所在地展示，所提供的房屋、土地面积仅供参考，以不动产部门办证测绘为准。有意竞买者请自行或导引踏勘后查验标的并到本公司查询拍卖文件，于2017年7月27日下午5：30分前交纳足额的竞买保证金，并同时办理竞买登记手续。”殷某某向恒源拍卖公司交纳了200万元的竞买保证金。李芳交纳了450万元的竞买保证金，周宝玲交纳了200万元的竞买保证金。2017年7月28日，恒源拍卖公司在随州宾馆宴宾楼对上述四处房屋进行拍卖。殷某某以及李芳、周宝玲三人轮番举牌竞买。最终，周宝玲出价（490万元）最高，并与恒源拍卖公司签署了拍卖成交确认书。据此，本院判决驳回了殷某某请求确认恒源拍卖公司于2017年7月28日在随州宾馆宴宾楼四楼会议室举行的拍卖位于随州市××山大道××层营业房产的拍卖活动、拍卖行为以及拍卖成交确认书无效的诉讼请求。该判决已经生效。另查明，在紧邻农行随州分行上述房屋旁边有登记在殷某某名下产权的房屋一套即102号房屋。本院对一审查明的其他事实予以确认。针对二审争议焦点，本院综合评判如下：关于合同主体问题。本院认为，殷某某二审主张的诉争房屋合同系其以张某某名义签订，但农行随州分行不予认可，且殷某某一审未提出，也未申请对该合同签名进行鉴定。同时，张某某也向农行随州分行作出过同意腾退房屋的承诺。再者，即使殷某某主张的诉争房屋合同系她以张某某名义签订的情况属实。但是张某某、殷某某系夫妻，在租赁房屋中殷某某有权代理张某某，夫妻也可以共同作为承租人承租房屋，故张某某、殷某某上诉提出张某某并非合同承租方的主张，本院不予支持。关于农行随州分行作出的通知是否送达张某某的问题。农行随州分行一审提供了二份告知张某某腾退房屋的书面通知。该通知上有张某某签名，而殷某某一审未对此提出异议。本院认为，张某某一审拒不到庭，殷某某一审也未申请对该通知回执上张某某的签名进行笔迹鉴定，张某某、殷某某二审以张某某签名不实为由提出通知未送达张某某的主张，本院不予支持。关于房屋租赁合同是否已解除的问题。涉案房屋租赁合同约定2014年9月16日到期。到期后，双方虽未签订书面合同，但农行随州分行同意张某某、殷某某继续使用，双方构成不定期租赁合同关系，农行随州分行依法有权解除合同。本院认为，农行随州分行于2014年7月24日、2015年向张某某送达了收回出租房屋的书面通知，并于2018年1月16日向张某某公证送达了不接受张某某支付的租金、要求张某某腾退房屋的通知书，农行随州分行已经履行了解除合同的通知义务。同时，《中华人民共和国合同法》对于不定期租赁，赋予了承租人农行随州分行随时解除权及解除通知义务。本院认为，赋予农行随州分行通知义务的立法目的在于给张某某腾退房屋合理的准备时间。农行随州分行起诉至人民法院要求解除合同，人民法院于2017年11月17日已将农行随州分行起诉状送达张某某、殷某某，也可以视为农行随州分行履行了通知义务，且至本判决生效之日，张某某、殷某某已有六个多月充足的时间为腾退房屋做好准备。综上，张某某、殷某某以农行随州分行未向其履行解除合同通知义务为由认为合同不应解除的主张，本院不予支持。关于殷某某名下房屋产权的问题。本院认为，殷某某在紧邻农行随州分行房屋旁边有房屋一套，上述两套房屋为登记在不同民事主体名下的物理上可以区分的不同房屋，双方的产权未发生混同，法律上可以区分。殷某某未提供证据证明其在农行随州分行不动产上有加建等添附行为，故其以对房屋有加建行为为由提出不应返还的主张，本院不予支持。同时，即使有加建等添附行为，因双方租赁合同已明确约定张某某不得改变房屋结构及其应在合同到期后将房屋原样返还，故张某某、殷某某负有返还涉案房屋的义务。关于优先购买权的问题。本院认为，殷某某起诉要求确认农行随州分行委托拍卖的行为无效的诉求已被本院生效判决驳回，故其已经行使了优先购买权，只是因为竞价失败而没有购买成功，其在本案中提出的可以行使优先购买权的主张，本院不予支持。关于租房保证金的问题。本院认为，农行随州分行在本案中撤回了对房屋占用费的诉求并另行起诉，且殷某某在本案中没有提起反诉，故殷某某上诉提出农行随州分行还应退还其租房保证金2500元，殷某某可以在农行随州分行另行起诉房屋占用费的案件中通过反诉提出，本案对此不予审查。关于一审对农行随州分行撤回部分诉讼请求是否应作出裁定问题。一审中，农行随州分行撤回要求支付房屋占用费的诉求并另行起诉。本院认为，农行随州分行只是变更其诉求，且其变更的部分诉求可以在诉讼时效期限内依法另行起诉，人民法院不需要裁定准许。
上诉人张某某、殷某某因与被上诉人中国农业银行股份有限公司随州分行（以下简称农行随州分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

综上所述，张某某、殷某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由张某某、殷某某负担。本判决为终审判决。

审判长　刘　莹
审判员　周　鑫
审判员　李　超

书记员：何沛俊