张某某与赵某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：沈剑，上海朝闻律师事务所律师。
　　被告：赵某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市，现住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：裘振华，上海华勤基信律师事务所律师。
　　原告张某某与被告赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人沈剑、被告赵某的委托诉讼代理人唐建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的房屋转让协议；2.判令原告返还被告购房款人民币205,000元(以下币种相同)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年5月3日，原、被告通过上海易丰房地产事务所签订房屋转让协议，协议约定原告将自身拥有的位于本市浦东新区唐镇云雅路395弄同馨苑小区67号501室房屋(以下简称系争房屋)以总价214,500元转让给被告；由于原告出售的房屋为动迁安置房，故原告办理交房手续时所支付的维修基金、物业管理费、进户费、清洁费均由被告承担。双方还约定，协议签订后被告支付定金5,000元、2006年5月18日之前支付15万元、房屋交付时支付4万元，余款于房屋产证交易之日支付。双方签订协议后，原告将系争房屋交付给被告，被告共支付原告205,000元。2010年，原告办理系争房屋产权证，便通知被告前往办理房产过户手续，但被告一直以各种理由不予配合。原告此后也多次联系上海易丰房地产事务所要求协助劝说被告办理房产过户手续，但至今未果。2016年，原告委托律师发函给被告要求被告协助办理系争房产过户手续，否则原告将解除与被告之间的房屋转让协议，但被告仍然没有任何答复。原告认为被告拒绝配合原告办理系争房产过户手续，却将系争房屋对外出租，将租赁风险转嫁至原告，侵害了原告的合法权益；同时，依据现有的上海市房屋转让政策，被告并非上海户籍且未在上海实际工作，没有缴纳过上海市的社会保险，已不具备在上海购买房屋的资格，原、被告双方签订的房屋转让协议已无法继续履行，故要求解除原、被告签订的房屋转让协议，原告同意返还被告已支付的购房款205,000元，但双方协商未果，故提起本案诉讼。
　　被告赵某辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原、被告间的房屋转让协议签订于2006年5月，当时并无限购政策。根据法不溯及既往的原则，限购政策并不适用于本案。第二，原告过错在先。2010年系争房屋已满足过户条件，但原告却无理要求加价6万元，而被告无力支付，才导致房产未过户，故原告违约在先。根据法律规定，违约方无合同解除权。第三，根据原、被告签订的房屋转让协议的约定，原告也并无合同解除权。协议第9条约定，不论今后市场发生任何变化，甲、乙双方都必须根据所签协议履行各自责任，不得有任何变动。协议又约定，当政策允许该房产可上市交易时，甲方必须根据乙方意愿过户；故只有在被告提出过户意愿的时候，原告配合过户，因此原告只有配合的权利。而由于2010年原告违约，拒绝过户，后2011年限购政策出台，才导致系争房产至今无法过户。根据协议约定，违约责任在于原告，故原告无合同解除权。第四，解除合同必须要有依据。原告的合同目的在于获得房款，而原告的该合同目的已于2006年就实现了。现被告已经登记结婚，故房产过户的目的也可以实现。第五，系争房屋是被告的唯一住房，被告不可能居住在马路上，被告肯定需要房屋。第六，限购政策不能一概而论。本案合同于2006年成立，现在不能仅因限购政策而解除，只有在明知限购政策的情况下签订的合同，才受限购政策的约束。而本案的房屋转让协议签订时并无限购政策，故合同不能因为限购政策而解除。
　　本院经审理认定事实如下：2006年5月3日，原告张某某(甲方、转让人)与被告赵某(乙方、受让人)、上海易丰房地产经纪事务所(中介人)签订《房屋(权利)转让协议》一份，约定，经甲、乙双方协商，就房屋权利转让事项达成协议，并共同遵守，具体如下；1.甲方自愿将自有动迁房产指标建筑面积55平方米，以每平方米叁仟玖佰元出让给乙方，总价为人民币贰拾壹万肆仟伍佰元(按产证面积结算)。房屋坐落于同馨苑XXX号XXX室。2.房款由甲方自行向房产公司支付，甲方的房产证办理由甲方出资。房产公司交房时，所需要支付的维修基金、物业管理费、进户费、清洁费等均由乙方支付。当政策允许该房产可上市交易日起，甲方根据乙方的意愿给乙方办理过户手续，该房产在转让、过户中涉及的相关交易费用(包括今后政府和有关部门出台的新规定所带来的变动)由乙方承担。如果由于任何一方的原因造成一个月内无法过户，则在这一个月后出台的相关政策引起的额外支出由该方负责，如果三个月内仍未办理则视为违约。3.甲方的一切购房手续，如付款凭证、动拆迁协议书复印件、身份证及户口本复印件均交乙方保管，以作自愿出让的凭证。4.付款方式：协议签订之日付定金伍仟元整，5月18日之前付壹拾伍万元整，房屋交付时付肆万元整，余款约玖仟伍佰元于产证交易之日支付。5.甲方收取乙方的定金、购房款，必须向乙方出具凭证。6.当房产公司交房时，甲方应将房屋和相关入住证件一并交于乙方，乙方即可使用该房并居住。7.自此合同签定之日起，甲方不得将该房转让给除乙方外的第二人，不得将此房屋作抵押、出租等任何它用，否则视作甲方违约。8.违约责任：如甲方违约，双倍返还定金、房款，并退还维修基金、物业管理费、进户费等，并同时支付因甲方违约而产生的乙方的装修费、搬迁费、移机费等。乙方如违约，乙方所付定金、房款不予退还。9.双方约定，不论今后市场发生任何变化，甲、乙双方都必须根据所签协议履行各自责任，不得有任何变动。如双方有意外，由法定继承人、监护人无条件继续履行本转让协议。10.中介公司的服务费甲、乙双方各自承担总房价的1%。甲方承担贰仟壹佰元，于房屋交付日交付。乙方承担贰仟壹佰元，于房屋交付日交付。本协议甲、乙、中介公司各执一份，各方就以上条款仔细阅读，同意以上条款，签字生效。
　　协议签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告对系争房屋进行了装修。
　　2007年1月29日，原告张某某取得系争房屋以其为权利人的房地产权证。
　　审理中，(一)原、被告一致确认：1.被告赵某分别于2006年5月3日、5月29日、7月8日、2007年8月11日支付原告张某某购房款5,000元、150,000元、30,000元、20,000元，合计205,000元；2.系争房屋于2010年满足动迁安置房上市交易的相关政策规定后，原、被告在中介公司的组织下就系争房产过户问题进行交涉，但未果；3.系争房屋内装修残值价为30,000元。(二)原告表示：如解除合同，同意退还被告已支付购房款205,000元，并给予被告装修补偿款30,000元；被告则表示：不同意解除合同，如法院判令解除合同，对于包括房屋差价损失在内的相关损失不要求在本案中处理，今后另行主张。
　　另查明，1.2011年1月上海市发布《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》，该意见规定：自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品房住房和二手住房)。2013年11月上海市发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》，该通知规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2016年3月上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见规定：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，从自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。2.被告赵某非上海市户籍；截止于本案法庭辩论终结日，被告未连续缴纳满5年以上社保，目前不符合上海市购房者的条件。3.被告与案外人张某某于2018年6月7日登记结婚；张某某系上海市户籍。
　　上述事实，有原告提供的房屋(权利)转让协议、沪房地浦字(2016)第087598号上海市房地产权证、中国邮政国内标准快递单、短信截屏，被告提供的《同馨苑》认购协议书、预付房款收据、预付房款收条、银行卡存款业务回单、上海市新建住宅使用说明书、沪房地浦字(2007)第014070号上海市房地产权证、短信截屏、证人吴某某的证言、结婚证及当事人的庭审陈述等在案佐证。
　　本院认为，根据法律规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。系争房屋的买卖合同关系，在协议履行中，原告依约交付了系争房屋，被告也依约履行了购房款的支付义务，但根据上海市的购房政策规定，目前被告连续缴纳社保未满5年，属于限购对象，在本市无购房资格。且被告虽与上海户籍的张某某登记结婚，但张某某并非房屋买受人，故被告的限购原因未消除，仍属限购对象。而购房资格是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件，一旦丧失购房资格将导致整个合同无法继续履行，即双方事实上已无法办理系争房屋产权变更登记手续，故合同目的无法得以实现。因此，原告要求解除双方间签订的《房屋(权利)转让协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，应为被告签收诉状副本的日期，即2018年5月14日。系争房屋的买卖合同关系解除后，原告应将收取的购房款205,000元返还被告，而被告则应从系争房屋中迁出。因被告对系争房屋进行了装修，且双方一致确认系争房屋内装修残值价为30,000元，故原告自愿给付被告房屋装修补偿款30,000元，并无不当，本院予以确认。此外，经法院释明后，被告赵某表示对于因系争房屋的买卖合同关系解除而造成的相关损失另案主张，故本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、确认原告张某某与被告赵某于2006年5月3日签订的《房屋(权利)转让协议》于2018年5月14日予以解除；
　　二、原告张某某于本判决生效之日起三十日内返还被告赵某购房款205,000元;
　　三、原告张某某于本判决生效之日起三十日内给付被告赵某装修补偿款30,000元；
　　四、被告赵某于本判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区云雅路XXX弄XXX号XXX室房屋中迁出。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,375元，减半收取计2,187.50元，由被告赵某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：颜佩娥

书记员：姜  黎