张某与陈某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主。
上诉人（原审被告）陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主。
委托代理人夏强（代理权限：一般代理），湖北天赋律师事务所律师。

上诉人张某与上诉人陈某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2014）鄂随县民初字第00768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月6日受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，代理审判员李小辉、孙峻参加的合议庭，并于2015年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人张某、上诉人陈某某及其委托代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张某诉称：被告陈某某于2009年2月1日租用我所有的房屋作为厂房，租用期为五年，截至2014年2月1日止。合同期满后，被告以对我房屋进行了搭建需向其补偿搭建费用为由，拒不交还房屋。经双方多次协商未果，特请求法院判令：1、被告立即腾退房屋；2、赔偿违约金10000元；3、承担合同期满后继续占用房屋的占用费（按照被告租用我房屋的房租费计算）；4、本案诉讼费由被告承担。
原审被告陈某某辩称：我租赁原告的房屋属实，合同到期后，根据合同约定，我有权对我投资搭建的设施拆走，或者原告给予我相应的补偿。
原审查明：2005年11月，原告张某通过法院公开拍卖方式以竞买人的身份取得了原随州市健美鞋厂的房屋产权。2009年2月1日，原告张某（合同甲方）与被告陈某某（合同乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“1、甲方将其所有的随县厉山镇知青路东端（原随州市健美鞋厂院内所有闲置房及院内场地）租借给乙方使用，建筑面积1625.29平方米；2、租赁期限：自2009年2月1日起至2014年2月1日止，租用期限为五年；3、租金及付款办法：第1年租金为17000元，以后若市场价上涨50元／间以上（含50元／间），租金在原基础上按此上涨幅度上调。乙方要按时交纳房租费，在租用期内，乙方不得以任何理由拒交或缓交甲方房租费。乙方每年必须提前一个月交付下一年的房租费，否则，将视为违约，甲方有权终止合同，并由乙方赔付甲方违约金10000元人民币；4、乙方在租赁期内，房屋、水电及其它设施所有维修费由乙方负担。期满后由乙方自行拆除其投资装修或维修设施……”。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告陈某某按照合同约定向原告交付了合同租赁期间的房屋租金并对该房屋进行了搭建、维修。合同期满后，被告以其对房屋进行了搭建、维修，原告需向其补偿搭建费用为由未交还房屋。后双方协商未果，原告以诉请为由于2014年5月12日诉至本院。
原审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，该协议内容合法、有效，原、被告双方的租赁关系成立。合同到期后，双方的租赁关系终止，被告应当按照合同的约定向原告交付房屋。原告诉请违约金10000元及合同期满后的房屋占用费用，因双方合同的相关内容约定不明，本院不予支持。被告辩称其对房屋进行了搭建、维修，原告需向其返回搭建费用，因未提出反诉，且未能提供充分的证据证明其已实际搭建、维修的费用，本院不予一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告陈某某于本判决生效之日起十日内将租赁原告张某所有的房屋（原随州市健美鞋厂院内所有闲置房及院内场地）返还给原告张某。二、驳回原告张某的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由原告张某负担300元，被告陈某某负担700元。
经审理查明：原审认定的事实属实。
另查明：上诉人张某、陈某某于2009年2月22日签订一份《补充协议》。内容为：“甲方张某乙方陈某某乙方在甲方房面改造、安全等一切事故由乙方自理，甲方概不负责。甲方在前面加层与后连接，乙方应积极配合，甲方应保证乙方道路畅通。乙方交房对墙面、屋面、地面应保证完好，不能有人为的破坏。合同期满后乙方不能带走与房屋有（关）的一切物件。［不含电线］。乙方在租赁期内的安全事故由乙方自理。乙方必须在2010年三月底以前交清合同期内的全部房租。［金额为68000元整］。见证方：汪文斌2009、2、22。”
还查明：上诉人陈某某在租赁房屋期间，因房顶漏雨对承租房屋更换了4个屋架，房顶进行了翻修，并对第三层房屋地面铺设地板砖。

本院认为：上诉人张某与上诉人陈某某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。合同期满后，上诉人陈某某应当向上诉人张某返还租赁的房屋。但上诉人陈某某在租赁合同期满后继续占用上诉人张某所有的房屋至今，已构成违约，应承担违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上诉人陈某某应当向上诉人张某支付占用房屋期间的费用，占用房屋费用自租赁合同期满即2014年2月2日起至腾退房屋之日止按双方约定的年租金17000元计算。上诉人张某上诉请求陈某某赔偿违约金10000元，因双方在租赁合同中没有约定合同期满不腾退房屋的违约责任，且上诉人陈某某向上诉人张某支付占用房屋期间的费用后可弥补上诉人张某的损失，故对上诉人张某的该上诉请求不予支持。上诉人陈某某上诉请求由上诉人张某向其支付租赁房屋期间的维修费用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》理解与适用第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”，本案中，双方当事人在2009年2月1日签订的租赁合同中约定“乙方（上诉人陈某某）在租赁期内，房屋、水电及其它设施所有维修费由乙方负担。期满后由乙方（上诉人陈某某）自行拆除其投资装修或维修设施…”，后双方又于同年2月29日签订补充协议，约定“…合同期满后乙方不能带走与房屋有关的一切物件（不含电线）”。故按照双方的约定上诉人张某不应向上诉人陈某某支付维修房屋的费用，对上诉人陈某某该上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》理解与适用第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持随县人民法院（2014）鄂随县民初字第00768号民事判决第一项；
二、撤销随县人民法院（2014）鄂随县民初字第00768号民事判决第二项；
三、上诉人陈某某于判决生效之日起十日内赔偿上诉人张某自2014年2月2日起至返还房屋之日止占用房屋期间的租金损失（按双方约定的年租金17000元计算）；
四、驳回上诉人张某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1000元，二审案件受理费130元，合计1130元。由上诉人张某负担400元，上诉人陈某某负担730元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　袁　涛 代理审判员　　李小辉 代理审判员　　孙　峻

书记员：石继武